华侨城重仓融资应对文旅产业冲击 欲发130亿公司债

　　随着发行不断放量、房企发债热情升温，公司债显然已经成为债券市场融资的主力。

　　数据显示，2015年开发商国内发债规模大幅上升，从2014年全年的19亿美元攀升至2015年11月24日的318亿美元（约2033亿元人民币）。该数据已是去年全年国内债的16.74倍。

　　在这波浪潮中，一直受到资本市场青睐的华侨城当然也要来分一杯羹。

　　12月12日，深圳华侨城股份有限公司正式公告不超过130亿元公司债发行预案。

　　华侨城表示，本次发行公司债券的募集资金扣除发行费用后拟用于偿还金融机构借款、补充流动资金及适用的法律法规允许的其他用途。

　　据观点地产新媒体统计，今年华侨城在融资方面的动作频频，截止目前融资金额超过588亿元，无论是定增、授信、向母公司贷款还是公司债金额都十分庞大。然而分析师表示，华侨城在文旅地产越摊越大的盘子里，需要更多资金来补血。

　　130亿公司债重仓

　　根据公告，本次发行不超过130亿元公司债，主要用于偿还金融机构借款、补充流动资金及适用的法律法规允许的其他用途。

　　本次发行的公司债券的期限不超过10年（含10年），可以为单一期限品种，也可以为多种期限的混合品种。

　　债券票面金额为人民币100元，为固定利率债券，采用单利按年计息，不计复利。本次发行公司债券的票面利率及还本付息方式提请股东大会授权董事会或董事会授权人士与主承销商根据国家有关规定和发行时的市场情况确定。

　　本次债券由主承销商组织承销团，采取承销团余额包销的方式承销。本次公司债券发行完成后，在满足上市条件的前提下，公司将申请本次发行的公司债券于深圳证券交易所上市交易。

　　值得一提的是，在华侨城公布的财务报表中，随着业务发展，报告期内的负债规模也在逐年增加。数据显示，2012年末、2013年末、2014年末及2015年9月末，公司负债规模分别为510.64亿元、602.23亿元、626.27亿元和692.5亿元。

　　华侨城表示，公司负债结构中，主要为短期借款、应付账款、预收款项、其他应付款和长期借款，报告期内上述五项合计金额占负债总额的比重均超过80%。

　　不过回顾今年以来，华侨城在贷款融资方面动作频频。

　　据观点地产新媒体统计，早在3月21日，华侨城曾发布公告称，为满足业务发展资金需求，公司2015-2016年度拟向控股股东华侨城集团公司申请连同以前年度不超过220亿元的委托贷款额度，借款利率不高于公司同期向金融机构借款的利率。

　　随后，5月12日华侨城集团公司与国家开发银行在深圳签署《开发性金融合作协议》，合作方式将涉及债券承销和投资债券、项目融资、综合授信等，授信额度达200亿元。

　　双方将重点在文化旅游产业、新型城镇化业务、电子制造、地产酒店业务、“走出去”业务等五个领域进行深度合作。

　　11月6日，华侨城定增方案获得证监会审核通过，本次非公开发行股票数量约为8.5亿股，拟募集资金总额约为58亿元。

　　华侨城本次发行股票募集的资金在扣除相关发行费用后的净额，将用于收购由公司控股股东华侨城集团持有的武汉华侨城15.15%股权、上海华侨城9.87%股权、酒店管理公司38.78%股权，投资于西北片区2号地项目、西北片区3号地项目、重庆华侨城一号地块项目以及偿还借款。

　　加上这一次拟发行的130亿公司债，今年华侨城的融资金额已超过588亿元。

　　补血文旅产业

　　在华侨城公告中提到，旅游综合业务及房地产业务是公司主营业务收入的最重要来源。

　　事实上，华侨城2015年继续坚持早前提出的“旅游+地产”的商业模式，更直言要做“中国文化旅游业航空母舰”。

　　资料显示，华侨城目前的旅游综合业务是包括文化旅游景区、酒店、住宅和商业类地产等多种形式组成的有机整体，景区周边配套地产业务收入一并纳入统计口径，纯旅游业务收入占比约30%-40%。

　　从今年的表现来看，华侨城依然不断在加码文旅产业方面的布局。

　　华侨城在4月7日曾披露《投资者关系活动记录表》表示，2015年公司将会加快欢乐谷的布局，研究适应不同容量城市市场的欢乐谷产品模型，加快进入更多省会级城市。

　　7月7日，华侨城集团公司与河北秦皇岛市签署了战略合作协议。华侨城将投资约20亿元，改造提升该市南戴河国际娱乐中心。据了解，华侨城将提升山海关旅游景区，包括天下第一关、老龙头、山海关古城等景区，并实施北戴河老别墅复建等项目。

　　9月21日，投资额约100亿的南京华侨城文化旅游项目正式开工建设。根据华侨城测算，项目建成开园后，预计年接待能力不少于500万人次。

　　根据资料，该项目位于南京开发区，项目规划控制范围总用地面积约3947亩，包括欢乐谷及水公园用地约665亩，商业与住宅用地约1000亩，公共配套服务设施用地(含中学、小学)约120亩，市政道路、基础设施、绿地和托管山体等约2162亩，将打造成具有国际水准的南京市旅游新地标。

　　最新消息，12月8日当地媒体报道称，成都华侨城将在凤凰山区域拿下6000亩地打造文旅项目。

　　报道称，该项目华侨城未来的重点开发方向——即在“文化产业+旅游产业+城镇化”战略框架下，提出“城市旅游目的地型主题文化小镇”开发与运营模式。该框架指出，华侨城新项目选址要具有相当规模和辐射能力，占地面积约在15至20平方公里以上。

　　然而正因为华侨城大举扩张，才导致近年来的负债连续攀升。业内人士表示，由于其多数项目处于开发或培育期，前期开发投入大，盈利能力有限，以至于该公司处于高负债和现金流不足的状况。

　　据华侨城最新第三季度报告，与半年报相比，公司毛利率下降0.9个百分点至51%，但净利率则回升了0.7个百分点至16.4%。

　　而房地产方面销售表现突出，前三季度销售商品提供劳务收到的现金达到258亿元，较去年同期增长44%，其中三季度单季流入124亿元，同比增长77%。从这个角度来看，文化旅游产业由于投资周期长且大，拖累了华侨城的利润表现。

　　无独有偶，中银国际发布研报亦指出，华侨城长期以来依靠产开发变现旅游资产的盈利模式，并未得到二级市场合理的估值。

　　分析认为，未来随着华侨城或在旅游业务转型输出管理的轻资产模式、演艺业务计划分拆重点发展、小体量体验类产品麦鲁小城加速扩张、搭建线上平台布局O2O，公司的非地产业务有望获得价值重估。