商业地产存量饱和下的新出路

       苏州，金鸡湖畔，诚品书店近期开业，尽管其并没有大张声势，但是却引发了朋友圈的热议。以文化为核心的个性化体验式项目似乎成为趋势。

　　记者从12月15日举行的第一太平戴维斯“商业地产方向大变”论坛上了解到，目前全国已经开业的购物中心有4000多家，到2020年，开业的将到10000家。超大供应量逐渐入市，当前的存量已经饱和，个性化的诚品模式是未来商业地产的趋势之一。而随着更多的旧楼改造和新项目开发，2016年开始，应该会有一波购物中心的并购风潮来袭。

　　经营连锁书店起家的诚品集团在苏州打造其首个大型综合体旗舰项目，包括了生活馆甚至住宅。诚品集团坦言，走向重资产模式也是因为以前以租赁方式运作的过程中出现过问题，因此索性自持物业。

　　这个卖书的商家在金鸡湖畔打造了“诚品生活苏州”，这对于诚品而言，已经不仅是一家书商，其甚至更像一个商业地产开发商。作为一个大型综合体项目，“诚品生活苏州”的建筑面积超过13万平方米，包括两栋塔楼和一个四层的裙楼，1.5万平方米的书店只占了裙楼面积的四分之一，另外两栋住宅“诚品居所”还可供出售。

　　不仅仅是诚品，以北欧简约设计风格见长的宜家，如今也在中国市场打造大量大型购物中心。就在日前，无印良品的旗舰店在上海开业，引发了大量消费者冒雨排队的壮观景象。

　　那么，缘何这些曾经以文化与设计内涵著称的商家都开始玩起了商业地产呢？

　　“我们可以看到，现在越来越多的城市出现了供应量过大的现象，有些城市比如天津、苏州等大型商业综合体项目都出现了局部的饱和，这导致一些新项目在招商和经营方面会有困难，开发商会有困惑。因此，更多的业者开始走个性化路线，比如诚品，其在台湾是个地标性的文化项目，大家都以到诚品喝个咖啡、看个书为一种文化的象征，这种文化标签可以影响到人们的购物倾向，也可以精准定位一群客户。所以诚品这类文化、艺术商家做商业地产可以吸引一批簇拥者，也可以带动一些电商难以替代的实体消费。我们做商业地产不一定很强调千篇一律，比如IFC等项目都是个性化的。”第一太平戴维斯上海副董事长朱兆荣指出。

　　当然还有一种标准化运作模式，即万达的全国统一复制模式，快速扩张占据地盘。但是部分业者认为，这类标准化项目可能缺乏个性，其适合连锁化经营，未必在长期个性化优质的商业价值上有太大体现。

　　消费走低、电商的冲击，使得2016年成为了中国商业地产最为关键的破局之年，那么，中国商业地产能否在2016年突围呢？

　　“其实现在中国的商业地产处在低谷，我相信未来商业地产的价值慢慢会理性化。过去我们用土地成本和价值来估算，这不是直接反映到市场的价值，我们相信未来可以看清真正的商业价值。这里有一个融合的问题，很多实体业者在寻找电商化的出路。比如H&M、ZARA等，甚至王府井、步步高等都开拓了电商路线，但是整体的电商销售占比在这些实体品牌中并不高。而在我们看来，电商其实也非常想切入实体店。在过去的半年，我们看到有一些电商进入了实体的，比如阿里巴巴通过和苏宁、银泰的合作都进入了实体店，亚马逊在美国也开设实体店。其实，实体业者不必太过担忧电商，电商对于线下资源也有需求，完全可以合作。”朱兆荣认为。

　　除了电商化的融合，业者预期，商业地产2016年会出现并购潮，一些已经陈旧的商业体项目占据着优质地段，这些项目很可能被资本并购。而随着2016年上海迪士尼乐园的开业，很多游客会来上海，所以南京西路、淮海路等商圈将成为商业地产的热点，这些地段的租金水平看涨。