太升国际黄学涛：贵阳写字楼市场面临严重过剩危机

　　2015的房地产市场喜忧参半，有人认为这是房地产行业的“寒冬期”。尽管在这一年中，政府不断地释放利好政策，如央行降息降准、公积金贷款额度上调、二套房松绑、商贷首付改为四成、全面开放二胎等。从相关统计数据也可以看出，这些利好政策的集中释放加速了一线城市的房地产业回暖，但对二三线城市而言并没有太大的“催化”作用。在大环境相对严峻地形势下，贵阳市场反而逆流而上，据数据显示，2015年贵阳楼市出现了量价齐升的趋势。但是在量价齐升的情况下，很多房开商仍然觉得销售压力越来越大，跨越2015年成了房开商们共同的愿望。到底贵阳楼市的现状如何？房开商们对于现在的楼市有何看法？房开商们又做了哪些战略调整来跨越“楼市寒冬”呢？对此，腾讯房产采访了太升国际集团执行总裁黄学涛。

　　太升国际集团执行总裁黄学涛

　　2015年贵阳楼市的总体销售出现了量价齐升的状况，可是很多房地产开发商还是觉得房地产业越来越艰难，您如何看待今年的市场环境？

　　黄学涛：首先，从今年前10月的成交数据来看，贵阳市住宅的整体销售情况，都要比去年好，无论是成交套数，还是价格都有所上涨。太升国际虽然是商业项目，但从我们内部统计的数据来看，今年（2015年）的整体销售数据的确是“量价齐升”的状况。太升国际规划的A区，已经售罄；我们正在规划的B区，也有很多意向客户。竟相比较下，这的确是一个不错的状况！至于今年的市场环境为何越来越艰难，我认为是整个金融系统出现了一些问题。

　　今年金融环境出现的问题。主要有几个方面原因：首先是企业的资金运转出现问题，融资出现困难，许多银行借贷难以持续；其次是民间借贷出现危机，大量的民间借贷公司周转不灵，出现信贷危机；再有就是整个金融领域的诚信，面临挑战。我们之前收购了兴义市一个10多万方的商业项目，经过了解之后，发现这个项目欠债14.8个亿，其中欠有10亿多的高利贷，估算以后，我们发现他每天的利息就是160万多。你可以想象，一个负债14.8亿的公司，每天还要支付大量的利息款，这有多么可怕！另外，民间的借贷公司也不景气，老百姓把自己的财产抵押给担保公司或者小贷公司，小贷公司拿到钱后，又放给其他企业，企业又将这笔钱贷给其他人，如此繁多的借贷链条，一旦某一方面出现问题，整个民间借贷系统就会出现危机。各行各业的诚信问题，也对整个市场环境造成了严重地影响。以前你可能还会听到钢材、石材、混凝土可以“赊账”，之后结算。但现在如果不能立刻结账，整个项目的工期就会受到影响。虽然说今年的销售数据比去年有所增长，但这样的氛围之下，市场环境肯定是越来越困难。

　　从您的角度来看，金融系统暴露出的这些问题，使得今年的市场环境变得困难，那这会不会对今后的房地产行业造成影响？

　　黄学涛：整个金融系统出现问题，房地产更是高压线！这就导致一个情况：房开商不准贷款，包括一些贸易公司、装修公司、建筑公司，现在的贷款也被堵死。房开商不能贷款，光靠销售回款，即使销售业绩再好，也支撑不了大量的资金周转。尤其是那些做商业地产的开发商，是要靠银行来融资的，如果贷不到款，就会陷入窘境。所以整体来讲，整个的金融环境，会对房地产行业造成很大的冲击。贵阳的很多家房地产公司宣告破产，大多也与此有关。虽然银行也出台了一些新的政策，比如说接力贷产品；为了保住他的现金流量，然后又搞金融创新：互联网P2P，互联网金融。但这些措施难以弥补市场、企业的资金缺口，甚至会让危机进一步恶化。尤其是互联网金融（P2P），因为缺乏管理，存在很大的漏洞，一旦某一方面出了问题，整个金融体系都会受到影响。

　　既然今年的市场环境如此严峻，金融系统出现了“融资困难”，民间出现“借贷风险”，行业存在“诚信危机”，这会不会对投资者投资购买行为造成影响？

　　黄学涛：肯定会有影响，很多人不敢投资！尤其是在房地产行业产能过剩的情况下，很多人难以把握准确的投资方向。前几年贵阳的写走楼资源十分稀缺，曾经一度租到150元/㎡的高价，而现在大部分写字楼都只能租到60元/㎡左右。可以说贵阳的写字楼面临着严重的过剩危机。造成这种现象的原因是什么？无非是近两年大量的写字楼产品集中涌入市场，导致供应量过大。从贵州金融城到花果园从亨特国际到凯宾斯基，写字楼“产能过剩”。同时，由于经济大环境不好，很多企业尤其是中小企业倒闭，导致写字楼需求有所萎缩。这种环境下，如何能保证投资者的收益？投资者自然会慎之又慎。重庆有一家专做会计咨询的公司，曾经接了贵阳200多家企业的业务，这些企业大多面临破产问题。后来很多企业被担保公司收购，作为融资的主体。你可以想象，大量的公司倒闭过后，整个写字楼需求都就受到影响。政府虽然在大量的招商引资，但始终难以解决这些矛盾！购房者觉得买的东西租不出去，又看见大量的公司关门倒闭，又何来信心去做投资？

　　今年的投资环境如此不理想，太升国际是否提前对今年的市场有过预判？又是如何应对的？

　　黄学涛：我们之前做了一些分析，有过一些预判。一开始，我们担保公司就缩小了规模，如今我们的担保公司只做我们商会内部的担保，如我们的茶叶市场、五金机电市场的商户，才能成为我们的担保对象。大量的担保公司中，与银行打交道，我们可以说是条件最好的；我们控制了规模，缩小了范围，也让融资风险降到了最低。而我们太升国际的产品也有了一些新的规划调整，之前B区准备修建的酒店，做了新规划，准备修建写字楼；我们的商业区，也要调整为体验式的商业。我们希望消费者来了，能够停得下来。

　　从我们了解的数据来看，今年仍然有很多人选择投资购房。那么从投资者的角度来讲，您觉得我们应该如何规避这些投资风险？

　　黄学涛：其实，环境虽然困难了一些，大家仍然有很多机会。正如历史上，兵荒马乱的时候也有人发大财，太平盛世也有人饿死！虽然整体的投资环境不尽人意，但这也意味着大家的机会更多一些。毕竟风险是相对的，与此同时，我们的选择面也更宽广。目前市场上有许多同质化的物业产品，这一类产品因为存在同一性，缺乏特点，消费者对于这一类的产品选择又没有太好的甄别技巧，因而很容易陷入误区，最后发现买到的东西不具任何价值，也没有太好的升值空间。因此，我认为投资者应该尽量避免购买一些同质化的产品，选择一些有特点、有前景的项目进行投资，以此来规避投资风险。