绿城拆分物业赴港上市 前景需在管理盈利模式上创新

　　日前，绿城在港交所挂出了其分拆物业上市的招股书。根据招股书，绿城物业上市的主体为绿城服务集团有限公司，主要由三大业务板块构成，分别为物业管理服务、顾问咨询服务及园区增值服务。公司控股股东包括两家境外公司OrchidGardenInvesment以及lilacinternationalinvesment。其中宋卫平与寿柏年、夏一波通过三人各自持有的全资公司持有OrchidGardenInvesment全部权益，即占股51%。但是在招股书中，《第一财经日报》记者并未看到此次上市发行的具体股份数、招股价及募资金额。

　　早在今年初，绿城管理层就透露出希望打包绿城物业上市的心态，考虑到绿城物业在业内较好的口碑，其管理输出就显得有可信性。在今年下半年，宋卫平曾透露其希望绿城服务可以在2016年上半年完成香港上市。如果完成此次上市，未来绿城集团在地产领域和管理服务领域将拥有不同的上市平台。

　　本报记者查阅招股书发现，在绿城服务的物业管理服务板块，其未来主要做保安、保洁、绿化、物业维修及保养服务等。截至2015年9月30日，绿城服务的在管合同建筑面积达7400万平方米物业，覆盖全国23个省、直辖市及自治区的73个城市，但是这里面的大部分业务还是集中在杭州和长三角城市。数据显示，2012年、2013年、2014年及2015年前九个月，绿城服务的物业管理服务的收入分别达9.008亿元、12.239亿元、16.236亿元及14.261亿元，分别占总收入约71.9%、73.2%、73.7%及72.0%。

　　值得一提的是，在上述管理的物业项目中23.2%为绿城旗下项目，76.8%为其他房企项目。“这个数据看到绿城物业在从长三角的品牌能力和服务能力，上市后可以通过收购中小物业公司等手段扩张自己的业主服务量，如果有了一定的规模其盈利效应会更容易体现。”上海链家市场研究部总监陆骑麟告诉本报记者。

　　在盈利情况方面，2014年绿城服务集团收入22.05亿元，同比增长32%；净利润1.49亿，同比增长81%。目前绿城服务的盈利情况比较稳定，而有一个数据非常有意思，2015年前三季度，绿城物业管理服务的毛利率为9.8%，顾问咨询毛利率为36.8%，园区增值服务为45.8%，后两者远远高于物业管理服务。

　　易居智库研究总监严跃进认为，物业管理背后的盈利机制尚未完全建立，上市后投资者是否认同具有不确定性，未来前景如何，要看物业管理盈利模式的创新。

　　而绿城显然也希望不同的盈利模式在进行创新，目前实行更加轻资产的顾问咨询和园区增值业务。今年9月，绿城服务于在其管理的若干住宅园区开始推行“智慧园区”项目，包括园区O2O平台、智慧物管服务平台及智慧硬件平台。根据公告数据显示，绿城服务已在265个管理的住宅园区发布园区O2O平台，占总在管住宅园区数量的44.3%，且正在实施园区O2O平台的全国发布计划，智慧园区的管理一直是宋卫平比较骄傲的部分。有媒体报道称，在上述园区增值业务上绿城服务将组建绿城园区生活联盟，宋卫平希望到2023年希望服务300多万户，在保安、保洁、保修的基础上形成7大门类，30多项服务。

　　绿城物业一直希望充当了一个社区资源的整合者，打通绿城集团的资源是其重要的一环。“我们自己做了一个养老体系，从老年人的生活到医疗甚至到死亡都可以提供全程的护理，我们通过绿城自己的医院资源、旅游资源进行嫁接，使得绿城的业主可以更加方面享受到养老的服务。此外，我们还将利用自己的学校资源成立养老学院，给老年人更多的精神文化服务。”绿城物业总经理杨掌法此前在接受本报记者采访时表示。

　　记者注意到，今年地产公司纷纷将自己的物业板块进行分拆上市，包括中海、花样年、蓝光、协信等公司都进行了物业板块拆分，此外还有很多公司已经开始计划拆分自己的物业板块。

　　今年12月，四川蓝光发展股份有限公司公告宣布，旗下物业板块嘉宝集团股票在新三板挂牌，转让方式为协议转让。无独有偶，在今年11月协信地产旗下控股子公司重庆天骄爱生活服务股份有限公司已发布公开转让说明书，准备在新三板上市。值得一提的是，协信地产此前由于多种原因尚未上市，而其物业板块已经加速了上市步伐。

　　仲量联行研究部中国区负责人周志锋认为，国内开发商分拆上市主要为拓宽融资渠道，同时达到“一种资产、两次使用”的效果。分拆旗下比较成熟的业务板块上市，既在资本市场获得了更多的融资机会，还能更好地挖掘产业链上下游的发展潜力，获得丰厚的投资收益。

　　克而瑞的一份报告认为，社区O2O的未来前景很大，但关键在于提供优质的服务，获取海量的用户。目前大部分社区O2O平台的盈利模式都尚不清晰，短期很难产生实质盈利。企业布局社区O2O还需更多的耐心，投入更多的精力。根据中国指数研究院数据，2014年行内有超过7万家物业管理公司。