宋卫平与潘军掰手腕 绿城服务拟筹资15.6亿港元赴港上市

　　 在近年来物业分拆上市热潮下，花样年、中海、万科、绿城等百强企业对此兴趣颇浓而且表现得尤为热衷，其中花样年及中海等已经实现了物业赴港上市。

　　纷传已久的绿城旗下物业板块将会在港交所上市的事情似乎也是板上钉钉的事实，但没得到绿城官方承认始终不能贸然下定论。

　　从去年底绿城服务向港交所递交了上市招股书以来，其关注度更是从所未有的。而今，港媒又有最新爆出消息，绿城中国主席宋卫平旗下物业管理公司绿城服务拟于香港上市，将发行约6.67亿股，集资最多2亿美元(约15.6亿港元)。上市所得资金将用于收购物业管理公司、偿还贷款、营运资金和一般公司用途。

　　观点地产新媒体为此向绿城服务方面求证，截至发稿前并未得到任何回应。

　　但接近绿城服务的知情人士对观点地产新媒体透露，该公司近期或许会为上市的事情召开发布会，可能最迟8月初绿城服务就要完成上市事宜，不过最终结果还是要以官方公告为主。

　　绿城服务六年上市路

　　对于绿城而言，分拆物业上市虽早就提上了日程，但让计划真正成为事实的关键一步却是，去年冬至日其向港交所提交的分拆物业上市招股书。

　　观点地产新媒体当时从招股书上了解到，绿城物业上市主体即绿城服务集团有限公司，但并未提及具体股份数、金额等，联席保荐人为美林远东有限公司及中银国际亚洲有限公司。

　　招股书显示，上市所筹得资金则分别用于开发及推广“智慧园区”项目及园区O2O平台，收购物业管理项目组合具吸引力的物业服务公司，运营资金及一般企业用途。

　　随后今年年初市场便传出“绿城服务估值已经高达50-100亿，融资规模达10亿，预计最快今年3月上市”的消息。

　　绿城服务大股东之一寿柏年此前也曾对观点地产新媒体表示，招股书还有待香港联交所最终审批，具体上市时间尚不方便透露。但预估市值高达百亿还是让绿城“对上市充满信心”。

　　而据观点地产新媒体了解，绿城分拆物业上市的事情经历了五年“潜伏期”，宋卫平为他的物业上市大计奠定了坚实的基础。

　　早在2010年8月3日，宋卫平就已联合两家顾问公司成立合资公司，主营业务为在国内从事物业建设管理及提供咨询服务。

　　数据显示，2009年，绿城的物业建设管理以及咨询服务业务的总收入371万元，仅占集团总收入82.37亿元的0.04%。

　　虽然在外界看来宋卫平的举动有些“小题大做”，但绿城方面却也解释称：“公司主业是资本密集型，而物业建设管理及咨询服务业务则是不需要太多资本就可获得产出的业务，因此可将后者单独划分出来”。

　　彼时有更多的市场观点认为，将物业建设管理以及咨询服务业务全部交给合资公司，意味着宋卫平将在物业开发之外，形成一个属于自己的投资与管理平台。

　　绿城服务官网显示，该公司成立于1998年，是一家以物业服务为根基，以服务平台为介质，以智慧科技为手段的大型综合服务企业。截至目前，该公司业务覆盖全国23个省、80余个城市，项目合同数达1300余个，总合同面积约2亿平方米。

　　宋卫平与潘军掰手腕

　　一提到房地产企业分拆物业上市，第一个将物业生意成功登陆港交所的花样年总是免不了成为被拿出来作为比较的对象。尤其是在消息传出花样年有可能接盘万达物业合计超过6000万平方米管理面积的当口，更是免不了引发一番讨论。

　　资料显示，万达物业管理包括高中档住宅小区、大型文旅社区、高端写字楼、高级SOHO公寓、别墅、商铺、室外步行街等业态，业务遍及全国60多个大中城市。

　　据业内人士分析，此次万达出售物业是为了配合集团转型，剥离非核心业务，而且可以将庞大的物业服务需求外包给专业的第三方物业公司。而此次拟出让的物业类型包括写字楼商务物业，以及住宅、底楼商业物业，暂未涉及购物中心类商业物业。

　　据知情人士透露，此次参与投标的购买公司有万科物业、花样年和中民物业等，绿城物业也位列其中。

　　虽然并没有官方确认最终花样年是否成功收购万达物业，但作为率先把物业分拆上市的领跑者，花样年的物业生意已经成为目前业内最大量级的水平。

　　据悉，花样年旗下除了专注于住宅社区管理的上市平台彩生活之外，还有以写字楼和高端商务公寓为主的美易家以及立足于高端住宅社区的开元国际。足见花样年物业涵盖范围之广。

　　花样年凭借这三大物业板块已然成为全球规模最大的住宅社区物业管理企业，数据指出，其中彩生活在管面积达3.22亿平方米，美易家达845万平方米，开元国际业务也覆盖深圳、北京、上海等国内十多个城市的150多个物业项目。

　　“虽然规模及综合性并不占优势，但绿城服务的口碑及基础物业服务却是实打实的”，业内人士如是对观点地产新媒体表示。

　　根据去年上市招股书显示，绿城服务集团业务主要由三大板块构成，分别为物业管理服务、顾问咨询服务及园区增值服务。

　　其中，物业管理服务提供诸如保安、保洁、绿化、物业维修及保养服务等。截至2015年9月30日，绿城服务的在管合同建筑面积总和达7400万平方米物业，2012年、2013年、2014年及截至2015年9月30日止九个月，绿城服务的物业管理服务的收入分别达9.008亿元、12.239亿元、16.236亿元及14.261亿元，分别占总收入约71.9%、73.2%、73.7%及72.0%。

　　绿城服务的一大亮点亦即最受市场关注的部分则为园区增值服务，包括园区服务及产品平台（园区O2O平台）、家居生活服务及园区空间服务。到2014年底，园区增值服务的收入由2013年1.175亿元增加20.5%至1.416亿元，主要由于家居生活服务及园区服务及产品平台产生的收入增加所致。

　　上述知情人士对观点地产新媒体亦指出，现今园区O2O发展空间很大，“是公司最为看重的利润增长点亦是一大卖点”。

　　此前观点地产新媒体就了解到，截至2015年9月30日止九个月，绿城服务的收入为19.79亿元，毛利3.58亿元，经营利润1.92亿元。其中园区增值服务仅为1.56亿元，占比7.9%，毛利率45.8%。

　　而上市最早的彩生活增值服务收入占公司总收入的15%左右，中海物业的占比更低至4.7%，考虑到社区O2O仅仅是增值服务中的一环，实际占比可能会更低。

　　另外，数据显示，由于从低毛利物业服务板块转移至其余两个板块（利润率高于物业服务），绿城服务的毛利由2013年的2.424亿元增加约49.8%至2014年的3.631亿元，而毛利率由从14.5%增至16.5%。