华宇商业侯博渊：社区商业需招商先行 与购物中心相辅相成

　　12月17日，由赢商网四川站主办的《赢响四川》城市沙龙第四期在中粮香颂丽都JOY HOUSE举行，对“商业地产新生力量的社区商业怎样玩？”的话题，重庆华宇商业投资管理集团四川区域公司执行总经理侯博渊表示，社区商业要做好，首先是开发商必须要整体规划统一打造，其次是无论自持与否必须要招商先行。

重庆华宇商业投资管理集团四川区域公司执行总经理侯博渊

　　侯博渊认为，社区商业最大的难点是公司内部的决策不统一。尤其是销售与招商之间往往会存在矛盾。多数社区商业起初只关注销售严重忽视招商，加上公司为提高销售速度把一楼的、位置较好的、形状方正的商铺先销售，常常后期只留下销售不动的二、三楼大商铺和一楼的异形、位置差的商铺，然后再交给招商部要求快速招商后带租约销售。

　　 他分析，还有些公司从销售的投资利率出发，对招商的回报期望严重不切实际，根据购买投资收益测算后得出的租赁价格让租客难以承受。比如某些项目位置偏僻，市场调查周边区域商铺的租金回报就是100多，但依然按照销售政策，要求租金回报必须超过300，这样就给招商人员出了一个大难题，而招商人员在这个过程中很难落地，最后结果就是招商团队的信心备受打击。

　　在侯博渊看来，社区商业无论销售与否必须先有招商支持和整体的规划，具体来说，主要有两点：第一，社区商业无论自持与否招商一定要早启动，特别是要注重生活配套的招商。比如社区商业租给电信移动、自助银行或者政府办事机构的商铺在签订租赁协议后，启动销售时不但销售快且还可以溢价销售，这是因为商铺的租金收益较高且相对稳定。第二，必须整体规划，招商先行一定要通盘考虑，尤其二三楼的商业存活，许多时候只因为贪图一楼的商铺裸售的小收益，造成楼上大商铺的招商困难且大量物业长期闲置。

　　而说到社区商业与大型购物中心项目的品牌和招商的区别与联系时，侯博渊对其他商业嘉宾强调的两者入驻的品牌和商户类型有严格的区分和不同时，也有不同看法。他认为，社区商业中的许多品牌发展到一定阶段后也可以尝试到购物中心里去做。举例来说，成都餐饮品牌“大嘴霸王排骨”、“何师烧烤”等，都是先在街区做出品牌效应后又进入购物中心，并且在社区和购物中心的经营都生意兴隆。所以尽管社区商业大多数品牌在硬件投入和知名度上比不上购物中心里的品牌，但这些品牌靠特色经营和真材实料培养了许多粉丝，在一定区域内具有很强的客群吸附力。再比如许多商家开始跨界经营，如某些荷花池做服装批发的商户已经在尝试跨界做餐饮，做儿童体验、做KTV，这样也能带来稳定的收益和降低风险。

　　此外，侯博渊还认为，社区商业和购物中心二者之间也是相辅相成的关系。有时候在一个好的社区商业的氛围的带动下，如果做好整体规划，在里面做一个小的购物中心，招商难度也会降低很多；反过头来，如果购物中心很好，旁边的社区商业也会卖得很好。以金牛万达为例，万达金街的社区商业的租金远远高于金牛万达广场的商家。

　　所以，他表示，社区商业和购物中心“两者千万不能隔离”。招商和运营的很多思路，都可以放到购物中心和商业街来进行思考和比较。