万建林与万思聪父子二人玩转轻资产 万达被娱乐化？

　　编者按：2015年，在中国经济调整转型与改革持续深入的时代背景下，中国房地产行业陷入了一段短暂的迷惘，但在这迷惘之间，我们仍然奋力追逐着一个又一个时代的风口。

　　互联网+、智慧城市、创客空间、海外投资、社区O2O、文旅地产、养老地产等模式与概念层出不穷，开发商们不再认为自己是“开发商”。但洗尽铅华、回归本初，房地产行业的深层次问题仍然需要面对和化解。

　　归根结底，这是“艰难的一年”。无论是地价和房价屡创新高的一二线城市，还是库存居高不下的三四线城市，在全国范围内，“库存”已如悬湖。“化解房地产库存”上升到国策高度之后，面对即将到来的2016年，我们可能看到怎样的前景？

　　前事之不忘，观点地产新媒体倾力策划年度重磅报道“艰难一年”，回顾并总结2015年房地产行业的标杆性企业得与失，深度剖析有代表性地位城市房地产行业的真实情况。

　　12月28日，“国民公公”王健林出现在广州，他照旧穿着一袭西装，打着紫红色的领带，站在万达体育控股有限公司全球总部的签约仪式演讲台上。才刚刚成立一个月的万达体育要落户广州，此等喜事让王健林喜笑颜开。

　　另一边，号称“娱乐圈纪检委”的“国民老公”王思聪也于近日再证明，其不管是在“娱乐圈”还是“资本圈”，都能有一番作为。12月22日，王思聪于4月投资了1000万美元的韩国电影特效公司Dexter，在韩国中小企业及创业板上市。据称，截止24日，Dexter市值约2.6亿美元，王思聪仅在8个月内就从中赚取了3000万美元（约1.94亿元人民币）。

　　“国民公公”的体育产业与“国民老公”的投资，父子二人似乎都把“轻资产”玩转得游刃有余。当然，王思聪的小小投资显然还比不上父亲的轻资产大盘。2014年年底，王健林称万达要向着一万亿而去，为此万达在2015年进行了范围更广、力度更大的第四次转型，其中核心思路就是轻资产转型。

　　飞凡平台与万达体育

　　迈向千万亿，当王健林高喊出这个目标时，他似乎已经计划好了未来的每一步。

　　2015年1月17日，在万达年度工作总结会上，王健林正式宣布万达将从一家房地产公司，转向一家以服务业为主的世界一流的跨国企业。

　　会上，王健林公开定下一系列的未来指标——到2020年实现1万亿元资产，6000亿元收入及600亿元净利润，20%的收入要来自海外。其中，在2015年，完成2至3家较大规模的国际并购；开业26个万达广场；3年内将租金占净利润的比重提升超过50%；一季度成立万达金融集团等，同时，他还提到要加快发展电子商务，加快发展文化旅游、金融产业、电子商务3个产业。

　　据观点地产新媒体了解，其时万达向着千万亿的2015规划表已出炉，具体涉及电商、海外布局、体育、互联网金融、百货、轻资产等各个方面。

　　其中，在电商方面，万达“飞凡电商”于7月31日正式亮相，飞凡开放平台也于同一日正式上线。这是万达联手百度、腾讯出资成立的电商平台，对于万达电商的模式，万达金融集团总裁兼网络金融公司董事长曲德君曾对观点地产新媒体称，万达主要做的是平台，最有优势的是庞大的线下实体网络。

　　据不完全统计，在这一年里，北京爱琴海购物公园、立天唐人集团旗下项目、一方集团旗下龙德广场，以及万达集团旗下万达广场等在内的近400家购物中心已与飞凡达成合作。

　　而在飞凡与立天唐人的发布会上，曲德君称飞凡为“实体商业+互联网场景服务运营商”，而不是此前飞凡对外宣传的名字——“飞凡电商”，值得注意的是，调整过后的名字与万达想要转型的“服务商”颇为契合。

　　关于飞凡的最新消息是，12月28日，万达与步步高达成战略合作，步步高旗下购物中心、超市将进入飞凡、万达广场，万达院线也将与步步高进行深度合作。

　　12月28日，万达的另一件大事是，万达体育控股有限公司落户广州。这个一个月前（11月25日）才刚刚成立的万达体育，旗下拥有瑞士盈方体育传媒、美国世界铁人公司等企业。

　　据观点地产新媒体了解，2月10日，万达以10.05亿欧元收购盈方体育68.2%股权；接着，8月27日，万达再宣布以6.5亿美元收购美国世界铁人公司100%股权。而万达2015年在体育产业跨出的第一步是，与马德里竞技足球俱乐部签约。1月21日上午，万达宣布以4500万欧元收购西甲卫冕冠军马德里竞技20%的股份。

　　万达对外宣称，万达体育的目标是成为全球第一个体育产业收入突破百亿美元的企业，这个目标若实现，无疑会推动万达一千万亿目标的实现。

　　而在发展新产业的同时，万达今年还陆续关闭了其部分万达百货与万达大歌星KTV。据称，万达百货年初已经陆续关闭了约10家门店，另11月份时有消息传出，万达已着手关闭45家万达百货。

　　曲德君曾指出，万达百货和大歌星KTV的调整，事关万达整体战略转型，而显然，在万达这时的转型中，“轻资产”才是重中之重。

　　万达商业转型的核心

　　在高喊万亿目标之际，王健林就强调，为了推动万达驶向“世界一流跨国企业”，万达商业地产也要力推“轻资产”模式。

　　对此，万达商业方面就曾宣示，实行轻资产模式，其不需投一分钱，但每年获得的收益可观，可减少资金压力，降低企业负债，大幅提升净利润率和净资产收益率。因此为了转型，万达早前就成立了轻资产运营部。

　　1月13日，万达商业分别与4家机构签署设立合作投资消费平台的投资框架协议，这4家机构将投资240亿元，建设约26座万达广场。而据万达商业方面介绍，万达广场是由这4家机构专项基金投资，万达商业则负责设计、建设、招商、运营，这是万达商业轻资产转型的开始。

　　据悉，万达轻资产踏出第一步的半年后，万达商业轻资产模式雏形已成。对此，在2015年中期业绩会上，曲德君曾介绍，目前万达商业正在执行的轻资产模式有两种，一是借助金融平台募集合作，二是与项目持有者直接合作。而显然，借助金融平台募集合作的模式是万达目前主要的轻资产模式。

　　据观点地产新媒体了解，6月7日，由万达稳筹合伙制基金（投资人为万达财富(上海)投资管理有限公司和上海钱融信息科技有限公司）发起的万达首只类REITs互联网金融产品诞生，该产品名为“稳赚1号”，是万达广场首个众筹项目。

　　“稳赚1号”的基础资产是万达商业地产2015年新开工，且在2016年开业的只租不售的5个国内城市商业广场项目，即常德万达广场、梅州万达广场、三门峡万达广场、宜春万达广场及郑州惠济万达广场。

　　而“稳赚1号”后来发行时也创造了三日完成50亿元资金发行的记录，其所募集资金用于万达广场建设运营项目。而万达稳筹合伙制基金利用募集的资金还设立了四支子基金，即万达稳升、万达稳余、万达稳普及万达稳欣。

　　8月25日，万达商业再次发布公告称，将以10.35亿元代价向万达稳升（有限合伙）出让这5个万达广场项目公司全部股权。

　　据万达商业方面披露，在此次合作中，万达向万达稳升及五项目公司提供建设管理及运营管理服务，授予若干知识产权许可；而万达稳升则以各合伙人缴纳的出资，提供资金用于其万达广场项目的开发建设。收益方面，万达与有限合伙万达稳升三七开。

　　其中，公告细节还披露，万达与万达稳升的轻资产合作框架协议的期限为七年。根据协议，万达稳升可以在轻资产合作框架协议期限内转让其在项目公司的权益，转让可通过三种方式，一是在自轻资产合作框架协议生效日期起满三年后，将该等资产通过REITs或其他方式上市；二向万达集团或其指定的第三方转让；三是向其他第三方转让。

　　目前，据观点地产新媒体统计，9月中，万达继续向万达稳余转让德阳万达广场、重庆永川万达广场、乐山万达广场、双流万达广场、绍兴上虞万达广场项目公司的全部股权，总代价5.59亿元。

　　10月15日， 万达同样以约1.58亿元代价，向万达稳普（有限合伙）转让阜阳、滨州、烟台、营口、连云港5座万达广场的项目公司全部股权。

　　而在9月召开的万商会上，万达亦表示2016年计划开业50多个万达广场，其中超过20个将采用轻资产模式打造。

　　万达的2015

　　现在，2015年将要过去，有市场分析师就观点地产新媒体表示， 万达的轻资产模式在国内是比较新的，仍处于探索阶段，因此具体的推行效果仍然有待观察。不过，万达商业当前通过轻资产转型，其进一步提升租金分成收入的目标已有所实现。

　　观点地产新媒体查阅万达中期业绩报告就发现，2015年上半年，万达平均租金为97.29人民币/月/平方米，比2014年增长8.28%（即7.45元），而2013年与2014年的平均租金相差额仅为0.53元。

　　数据来源：万达商业中期业绩报表

　　数据来源：观点地产新媒体

　　另外，销售方面万达公告披露，今年1-11月累计实现合同销售额合共约为人民币1,361亿元，累计同比增长7.7%；累计合同销售面积约1,417万平方米，累计同比增长24.1%。

　　而土地方面，2015年1-11月万达商业累计新摘牌土地总面积700万平方米，累计计容积率建筑面积为1,526万平方米，土地价格合计人民币210亿元，这些摘牌土地大多位于三四线城市。

　　此外，年初万达制定了许多目标，而如今以至年尾，万达所提出的目标是否都得以实现也成为行业的关注热点。

　　年初，王健林曾提出2015年要开业26个万达广场，而据观点地产新媒体测算，2015年万达广场开业数为28座，成功实现了目标。

　　其中，据万达商业中期业报披露，截止6月30日，已开业万达广场总数达到112座，其中，2015年上半年新增5座。而近日据媒体报道，12月22日，广州南沙万达广场开业，为全国第135座开业的万达广场。据此，可得知从7月到12月22日，共开业23座万达广场，加上半年的5座，开业数为28座。

　　万达商业还曾发布公告披露，2015年1-11月，已开业万达广场的购物中心累计客流量为18.46亿人次，累计同比增长25.7%。

　　王健林还提，在2015年，完成2至3家较大规模的国际并购。而目前，万达已收购西班牙足球俱乐部马德里竞技 20%的股份，澳大利亚悉尼1Alfred大厦和紧邻的Fairfax House大楼，澳大利亚电影院线运营商Hoyts集团100%的股权以及美国世界铁人公司100%股权。

　　此外，万达称2015年要开业14间酒店。而截至11月万达累计开业酒店为9家，其中，11月29日呼和浩特万达文华酒店是万达第83家酒店，而12月18日开业的成都万达瑞华酒店则为第84家，也就是说在11月末至12月18日，开业酒店只增加了一家，还需开业4个才能完成目标。