被榜单困扰的绿城：融创中交来去间隐现千亿元荆棘路

赶在2016元旦零点钟声前，逆袭滨江保住杭城楼市“武林盟主”宝座的绿城提前公布了2015成绩单。

“绿城全年房产销售额达723亿元，完成销售面积393万平方米。”绿城相关负责人对记者透露，虽然不及上年融创神助攻下达到的794亿高点，但“723”这一数字已远超绿城年初设定的650亿目标。

在百家争霸的擂台上，彼时绿城自带的台风俨然不是此前因滨江强势干扰而隐现的“万分火急”之态，更像是既往的“笑傲江湖”。

至此，绿城长达近半年的杭州“保卫战”正式落下帷幕，而这只是绿城全年地产故事的下半场精彩片段之一。

回顾上半场剧情，主题是“融绿纷争”，主角则是“情怀主义者”宋卫平与“最恨情怀”的孙宏斌。

从年初烽烟四起的“交火”，到5月5日彻底“划清界限”，没能啃下蛋糕的融创，最终还是不得不“挥泪”告别绿城。

然而，无论是“保卫战”还是“收购战”，贯穿故事始终的背后大boss，无疑是接棒融创、超越九龙仓成为第一大股东的中交集团，这也是绿城荆棘路与千亿梦的开端。

来自榜单的困扰

在元旦公布的“2015年度中国房地产企业销售金额20强”榜单中，绿城的排位仅次于融创，刚好挤入前十。

按照二者最新公布的全年业绩，绿城的719亿仅比融创的734.6亿少了约15亿元。

据记者此前报道，截至2014年12月31日止十二个月，绿城集团累计总合同销售金额约794亿元，完成年初所订全年销售目标的127%，同比增幅亦达到27.86%。

这样来看，绿城2015年销售比上年微跌约8.09%，但却超年初制定目标73.4亿元。对于这一业绩表现，绿城在12月31日的官方微信中，用“如花绽放，看绿城2015”进行总结。

其实，绿城年初制定的600亿目标是包含融绿平台的，但在5月剥离该平台的情况下，绿城截至2015年6月30日止六个月已完成全年目标的54%。

彼时，绿城首席财务官冯征对记者指出，上半年还是以浙江、上海等大本营销售为主，占到50%以上，户型大小、结构改善等调整策略还是正确的，但完成全年目标压力仍不算小。

本以为迈过年中大考后可稍作休整，殊不知另一个严峻的“保卫战”正在等着绿城。

2015年7月31日，在杭州透明售房网公布的武林榜上，滨江年度总成交金额从6月底的90.49亿元升至120.75亿元跃居首位，而绿城则从90.91亿元增至102.54亿元，落至第二。

随后的8月份，万科凭借12.97亿元销售额晋升为杭州市场单月销冠，滨江以12.37亿元位居次席，而绿城则蝉联“探花”，月度销售10.47亿。

数据来源：记者整理 单位：万元

从习惯性“一骑绝尘”到成为“追赶者”，“腹背受敌”的处境显然刺激了绿城。

“杭州是绿城大本营，尽管这个市场还存在变数，从做大做强的角度来看有阶段性压力，但是绿城在杭州的销售或者业务量一定要占第一，这个是不会改变的。”在2015年中期业绩会上，绿城执行董事兼行政总裁曹舟南如是回应记者提出的杭州“销冠之争”。

在曹舟南看来，为应对榜单数字带来的直观困扰，绿城会继续跟进杭州土地市场，“只要性价比很高，我们一定会去拿；只有做到第一，在这个地方你才有话语权”。

曹舟南一番“军令状”式的隔空喊话，在“四大名著”十二月末频频动作中得到了印证。其中，杨柳郡12月23日首开签约160套，截至12月31日共揽金18.99亿；江南里30天内网签超10亿元；压轴开盘的留香园2小时成交193套，成交金额达8.1亿元。

不断刷屏的成交纪录最终让绿城得到了满意的结果，12月25日8点40分，“杭州市区房企武林榜”新鲜出炉，榜单NO.1的位置不再是“滨江”，取而代之的是“绿城”。

融创中交来去间

“如果绿城中国出售了合资企业的18个房地产项目，这将削弱其未来几年的销售前景和盈利能力。这些项目处于不同的开发阶段，其中包括6个未来待开发的项目。”

2015年开局，标普在报告中如是评价“融绿之争”可能给绿城带来的负面影响。

虽然绿城最终用数字证明上述推论的不成立，但由两大男主角“情怀主义者”宋卫平与“最恨情怀”孙宏斌演绎的分合大戏，当然是绿城2015故事中不可或缺部分。

针对绿城宣称融绿平台并没有达成交易，并披露了之前签订的协议等细节，2015年1月6日7点43分，融创方面在港交所发布公告，进行逐一反驳。

面对融创方面的“宣战”，2月5日晚间，绿城再次强调称，公司就不同意融创中国此前公告内容，即以155亿元收购融绿全部股权及债权收购事项，并已于2015年1月5日的公告澄清。

值得一提的是，绿城在上述公告中承认，公司可能向融创中国以外的任何第三方(包括九龙仓)出售公司持有合营公司的权益。

一时间“九龙仓接盘”的说法甚嚣尘上，当日在上海聚餐的九龙仓集团副主席周安桥则对包括记者在内的媒体表示：“收购融绿一事不承认、不否认、不予置评。”

事情发展俨然已达到小高潮，但随着时间推移也开始渐渐淡出公众视线，直到5月15日双方的再次联合发声音。

按照彼时的公告，双方就8项关联交易（包括上海融创绿城项目）达成框架协议，其中绿城购回3个项目（包括北京御园和上海黄浦湾），其余项目全部由融创购回。

对此交易，中金公司发表研报指出，绿城在上海可支配的土地储备减少净值为92 万平方米（从6%到1%），而融创则全资拥有上海融绿平台。

至此，融创与绿城正式分手，与此同时，穿插在这场纷争中的中交已成功入局绿城。

2015年3月27日，绿城公告宣布，售予中交的股份已完成交割，于交割后，中国交建集团（透过中交香港)取得相当于公告日期公司已发行股本总数约24.287%，与九龙仓并列绿城第一大股东。

5月18日晚间，中交集团再以每股11.46港元收购绿城中国1亿股普通股股份（于公告日期，占绿城中国已发行股本总额约4.627%)。

收购完成后，中交集团拥有绿城中国合共624，851，793股股份，占绿城中国已发行股本总额约28.912%，超越九龙仓成为绿城第一大股东。

此时，资本市场对中交入主绿城的态度，已由此前负面转为“积极”。

“透过充分利用中交集团的国有背景，预料绿城的平均融资成本将显着下降。”德银在报告中指出：“相信中交集团能助绿城显著降低建筑成本，最终绿城将能提振盈利能力。”

荆棘路与千亿梦

虽说是“赞赏”之言，但德银的评价无法掩盖是绿城此前一直为市场所诟病的“高负债”及与之对应的“高融资成本”。

经记者查阅绿城年报，2006年到2014年，绿城的总借贷额分别为73.72亿、117.54亿、161.18亿、248.61亿、340.47亿、321.12亿、213.73亿、305.12亿和358.15亿元。

持续走高的总借贷额也拉升了负债率，记者查询发现，2006年到2014年，绿城净资产负债率分别为73.7%、88.2%、140%、105.1%、132%、148.7%、49%、60.1%和76.7%。

从上述数据可以发现，2008年到2011年，绿城已经“资不抵债”。2012年负债率之所以大幅减少，主要是因为绿城引进九龙仓作为战略股东、向融创转让项目并成立合资公司及其它项目的转让，使其有丰富的现金流入，归还了多项信托和银行借款。

但自2012年以来，绿城的负债率再次抬头，尽管2014年绿城引入中交集团，与九龙仓并列为绿城第一大股东，但这没有改变其负债率走高的势头。

中金公司在对绿城2015中期业绩点评中指出，上半年绿城负债率仍维持在高位94%，但由于有了中交的信用背书，此时的融资成本已从2014 年7.9%下降至7.5%。

中交入主绿城后已对绿城的财务改善提供较多支持，2015年8月，绿城完成了2018年到期、年利率8.50%的7亿美元优先票据（交换比例19.86%），及2019年到期、年利率8.0%的5亿美元优先票据（交换比例52.69%）的部分交换，为交换而发行的新票据利率仅5.875%。

此外，绿城也完成了对人民币25亿元2016年到期票据和旧美元票据条款修改的同意征求，又于8月28日和9月17日分别完成了共70亿元境内公司债的发行。

“近期管理层出现变动，我们对绿城的前景感到乐观。我们认为中交建将为绿城带来新的项目合作机会，将有助于降低公司的融资成本。”招商证券香港指出。

对绿城来说，走向千亿梦想的道路上，中交入主带来的改变当然不仅限于融资成本降低，因为前方有待披斩的荆棘还有库存压力大、开发成本高、管理架构混乱等问题。

“过去公司产品普遍存在单价高、总价高特点，导致产品去化速度非常慢，部分项目运作时间甚至可能达到10 年。”在绿城2015年10月19日的内部工作会议上，绿城执行董事曹舟南一番发言，打破了过往绿城的乌托邦印象。

浮出水面的乌托邦裂口，出现在游离于公众视线外的“三四线”，因为在绿城棋局中，有近35%-40%的项目位于上述范围，这也是绿城一直想要“脱身”的沼泽。

为解决三四线去化之痛，绿城内部拟定了“撤退计划”，未来将把投资区域严格控制在14个一二线城市，力争在2017年之前把三四线城市库存压缩在25%以内，并在2020年前完全退出。

抱着千亿规模雄心，在收缩三四线、聚焦一二线外策略变化之外，绿城也在针对自身产品作出改变，希望摆脱过往大户型去化的烦恼。

据记者了解，2015年5月11日举行的媒体会上，绿城正式公布了小户型别墅产品，其中，绿城桃李春风推出的83平方米户型，号称是杭州史上最小别墅户型。

绿城财务官冯征曾向记者指出，未来绿城的小户型别墅产品会越来越多，比例肯定会上涨，但不会有一个固定数字，而是根据项目实际情况考虑。