毛大庆理念“移植”：鸿坤系社区商业模式布局初现

　    毛大庆将他原本想要在万科践行的商业地产理念最终移植到了鸿坤地产。

　   近期，记者了解到，鸿坤广场推出了“拾光小镇”、“拾光书房”和“占座儿”三大创新商业品牌，打造富有创意的社区分享中心。此时，恰逢鸿坤广场开业一周年。该商业模式的亮点是利用共享经济和合伙人制度试图打破商业地产困局。

　   鸿坤地产进入西红门已经有几年时间，先后有鸿坤理想城、鸿坤林语墅等住宅项目。但作为体量仅有14万平方米的购物中心，鸿坤广场却出现了先天不足的竞争劣势。

　　据鸿坤广场仅900米的西红门地铁站，总面积达21万平方米的荟聚购物中心对其形成强大的竞争压力。据了解，该购物中心开业当天场内品牌总数高达336个。四大主力店为宜家家居、欧尚超市、苏宁电器和金逸国际影院。项目也将会汇聚多个流行快时尚品牌。作为竞争对手，荟聚购物中心甚至还可以做到依托宜家家居辐射大半个北京，而鸿坤广场多个大型社区环绕，辐射半径远不及荟聚购物中心，在位置、体量、品牌、软件等方面明显处于弱势。

　   鸿坤地产集团商业地产事业部总经理、占座科技有限公司联合创始合伙人李敏，曾是万科第一家购物中心金隅万科广场的操盘人。其告诉记者，鸿坤广场的定位是社区型购物中心，解决5公里之内老百姓(603883,股吧)的衣食住行，而不是要去与荟聚竞争。最终想要把“占座儿”打造成以学习、教育为主题的社交平台，它聚焦社交平台概念。商业地产这片红海应避免同质化竞争，因为那将带来两败俱伤。 

　　共享经济是毛大庆介入鸿坤地产后推出的避免同质化竞争的方式。作为鸿坤地产集团高级合伙人、执行董事，毛大庆称“占座儿是一种新的空间，它是分享教育资源、分享空间来推动第三类教育，是一个很有意思的尝试。我们看到将来购物中心不仅在卖东西，可能还会卖分时的教室，可能卖分时老师智慧，包括医疗等等。”

　　李敏称，占座其实就是一个分享的过程，也是感情的交流。“占座儿”打造的是以学习为主题的社交平台，通过分时、分室、分师的“三分”概念，结合线上形成分享和共享的学习交流平台。“你可以在占座儿去分享你的一技之长，分享你的旅行秘籍，也可以通过这个平台结交更多志同道合的朋友。我们不是做专业的教育机构，我们是寓教于乐的社交平台”。

　　记者在鸿坤广场看到，其在二层拿出很大一部分空间践行“占座儿”模式。将商场改造成类似小型学校，根据不同需求分割不同教室。而这些教室将通过O2O等方式达到分时段出租。

　　如今以创业者角色面对大众的毛大庆此前有着多年的商业地产经验。毛大庆在就职万科地产之前曾就职于凯德集团，那是新加坡最大的商业地产公司。2013年1月9日万科商业地产管理部在北京成立。该部门承担整合万科旗下各类商用资源，探索适合万科未来发展的商业地产模式职能。毛大庆正是掌管该部门。

　　鸿坤广场创新模式在某种程度上隐现毛大庆当年在万科践行的理念。目前，万科商业已经形成“万科广场”、“生活中心”、“邻里家”三大商业地产产品线。对于与鸿坤广场类似定位的社区型商业，早在2012年万科即提出了“三好社区”的系统化思考，即“好房子、好服务、好社区”，为业主提供舒适宜居的住宅产品和近家便利的生活配套，更倡导文明社区建设。在业务上，万科明确了以“三好住宅”和“城市配套服务商”作为未来发展方向；在管理上，万科以合伙人机制为核心，推出项目跟投制度和事业合伙人持股计划，为经营转型提供制度支持。

　　北京万科总经理刘肖曾在今年对外表示，万科在未来社区的规划上将努力打造实施V-LINK战略，即We Work（创业社区）、We Learn（学习社区）、We Health（成长社区）、We Share（共享社区）四个特色概念，意图在未来构建出一种全新的由业主充分参与共建共享的社区服务平台。

　　该模式与鸿坤广场推出的“占座儿”共享经济有异曲同工之处。而鸿坤广场相关人士透露，该模式是早在万科时就曾探讨过，但当时并未落地。

　　毛大庆在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“我的经验是，购物中心非常简单：一是看坪效，二是看业态组合。其实，商场需要什么？人流。商业地产从原来的百货中心、百货大楼到后来的shopmall（购物中心）。2010年以后，shopmall也开始不灵。如果从根源方式去考虑，房东模式一直是商业地产唯一的模式。如果商业地产退出这个模式是不是就灵了呢？比如，把社区人变成这个楼的主人，所有内容大家一起造出来。”

　　如今的鸿坤地产商业已经渗入毛大庆的理念。据了解，鸿坤商业定位为创新型社区商业资产管理者，以社区分享为核心理念，形成三大独立发展产品系与六大孵化加速产品系。三大独立发展产品系即：鸿坤理想中心（商业综合体）、鸿坤邻里中心（社区生活中心）、社区交流中心（占座儿）；六大孵化加速产品系即：新都荟（商业街）、拾光书房、拾光小镇、鸿咖啡、鸿坤体育公园、养老中心。在商业创新方面，鸿坤广场购物中心也在向寓教于乐的商业综合体转型，同时，陆续推出体育公园、社区养老中心等新业务模块，社区分享的概念将以多种形式展现。