千亿市值是否有捷径？华夏幸福PPP模式背后是啥思考

对于许多人而言，“产业新城”或许是听起来显得颇为专业的一个词语，然而，正如“罗马不是一天可以建成的”，一个成熟而发展良好的产业新城同样不是短时间内就可以打造出来。对此，产业新城运营商华夏幸福或许深有同感。

1月13日，华夏幸福公布2015年经营情况简报，其远超年度目标的723.53亿元全年销售，41.17%的同比增长幅度，让业界对这个“幸福”的企业再次侧目：这已经是华夏幸福连续三年录得高幅度增长。

隐藏在高增长背后的是华夏幸福的千亿销售规模目标和千亿市值目标。那么为华夏幸福带来高幅度增长与众多赞誉的PPP产业新城模式，到底有那些秘密呢？

增长超四成与千亿市值理想

1月13日，华夏幸福公布2015年1-12月经营情况简报。期内该公司实现销售723.53亿元，同比增长41.17%；签约销售面积770.94万平方米，同比增长32.58%。销售额远超615亿元公司年初目标，完成全年目标117.65%。剔除园区回款后销售额625.2亿，同比增长43.2%。

其中产业新城开发建设录得销售593.67亿元，同比增长37.79%；销售面积642.53万平方米，同比亦有33.98%的增幅。包括园区结算回款额98.30亿元，同比增长29.63%；产业园区配套住宅签约销售495.37亿元，同比上涨39.53%。

城市地产方面签约销售额120.72亿元，同比大增60.46%，主要受益于廊坊市区及北京丰台区项目的销售；物业、酒店等其他业务贡献销售9.14亿元，同比增长41.57%。

分区域来看，传统的廊坊、固安、大厂合计贡献销售面积526.7万平米，占比68.3%，较2014年下降11.1个百分点，异地项目销售贡献稳步提升。全年销售均价8110元/平米，较2014年上升7.98%，其中产业园区住宅均价7710元/平米，城市住宅销售均价9401元/平米，同比分别上升4.14%和2.08%。

观点地产新媒体注意到，此次已是华夏幸福第三年录得大幅度销售增长。

资料显示，2013年全年，华夏幸福共实现签约销售面积349.58万平米，比上年同期增长27.66%；实现销售额374.24亿元，比上年同期增长77.07%。

2014年全年，华夏幸福共实现签约销售面积581.47万平米，同比上涨66.33%；整体销售额512.54亿元，同比上涨36.96%。

在同等规模房企中，华夏幸福2015年销售金额同比41.17%的增长使其遥遥领先于绿城的27.86%、华润的23%和融创的10%。

海通证券在一份研报中指出，基于华夏幸福良好的基本面事实，认为“华夏幸福有希望在未来实现销售规模和市值规模的再突破，即两个1000——销售规模突破1000亿，市值规模突破1000亿”。

经观点地产新媒体计算，倘若华夏幸福未来还能保持2015年的增速，其在2016年即可实现销售规模破千亿目标；即使按照近三年的平均年复合增长率35.26%来计算，也仅需两年时间即可达成。

而截至止发稿日，受A股近期熔断暴跌影响，华夏幸福A股报价25.74元/股，总市值681亿元，距离千亿市值目标还有319亿元的差距。而按照其2015年全年股价最高时的64.5元/股计算，彼时其市值为853亿元，距离千亿市值目标仅有147亿元的差距。

按照华夏幸福现如今的股本计算，只要华夏幸福股本涨至37.74元/股，千亿市值即可实现，而这距离其现如今的股价，是将近5个涨停板的距离。

这样来看，一旦高增速得以保持，市场估值得以提升，华夏幸福的千亿销售规模目标与千亿市值目标达成可谓近在咫尺，而在这背后不得不关注的是其PPP发展模式。

PPP模式背后的思考

据观点地产新媒体了解，华夏幸福园区开发业务目前已形成“产业新城+地产开发”的标准化模式。公司通过产业新城形式进入待开发片区，同时帮助片区完成土地整理、基础设施建设和招商引资工作。

与此同时，公司通过配套住宅开发实现现金流平衡，同时享受因为园区发展所带来的城市化红利。

据悉，目前华夏幸福已与京津冀、长三角区域近30个城市签订统一开发协议，累计委托开发区域面积达2800平方公里，其中京津冀区域超2000平方公里。

土地整理、基础设施建设、产业发展服务及公用事业服务按照当期公司与政府结算额确认收入，园区住宅配套开发和城市地产开发以商品房实际交予客户作为收入确认的依据。因此，驱动业务收入变化的因素主要是政府结算和交房。

从华夏幸福 2015 年中报营业收入构成看，公司营业收入包括产业发展服务、基础设施建设、土地整理、综合服务、物业管理服务、园区住宅配合和城市地产开发。

从营业收入占比看，与园区业务无直接关系的城市地产开发仅占营业收入的22.41%；而与园区业务相关的产业发展服务和园区住宅配套占77.28%，其中产业发展服务占26.88%，园区住宅配套占50.40%。

就此来看，当前在华夏幸福营业收入当中，实际上房地产方面的业务仍然占据了较大的比重，占比超过7成，而产业发展服务只有26.88%的比重。

而分区域来看，华夏幸福销售面积中京津冀区域占比仍超90%。受“京津冀”协同发展、市政府东迁、通州限购、环球影城开工等影响，加速提升了环北京区域开发价值，也为华夏幸福在“京津冀”区域的发展带来了“东风”，但想要在“京津冀”以外区域复制类似固安园区等产业新城，可能还需要多一些的“天时地利人和”。

不过华夏幸福的此等产业新城模式能否在除北京周边外的其他区域成功复制，较长的开发周期和回收周期，这也为华夏幸福带来一定的压力。

以华夏幸福固安园区为例，在华夏幸福刚进入该区域时，固安产业园基本处于百废待兴阶段。经过超15年发展和京津冀规划带来的产业红利，目前园区各项业务高速发展，地方财税明显上升。华夏幸福作为园区最初开发者，各项业务也伴随区域经济高速成长。

但值得注意的是，即使有京津冀规划带来的红利，固安园区也经历了超15年的发展才迎来成熟与收益，其他没有规划红利的区域，其产业新城从开发到成熟运营，中间或将隐含更多的不确定性。

同样为了求得更大发展的资金支持，华夏幸福于2015年5月25日公告，拟采取非公开发行的方式，以不低于20.48 元/股，发行股份数量不超过3.42 亿股。上述非公开增发方案拟募集资金总额人民币不超过70 亿元，用于大厂、固安园区建设和偿还银行贷款。根据公司非公开发行股票预案披露，上述八项目合计需要投资111.65 亿元，预计总净利润达到12.1 亿元。

该预案已于同年11月获证监会批准。