荣盛发展京津冀加速：借道PPP康旅项目的产城版图路径

　　2016年12月，荣盛发展一月内补仓47宗地的激进姿态尚未令人忘却。刚刚过去的2017年前四月，荣盛发展又在京津冀地区和安徽青阳县等地合计揽地17宗。

　　其中，数据折射出荣盛发展对布局京津冀的侧重。单是京津冀地区，荣盛发展前四月就纳得土储65.47万平方米，涉及金额44.04亿元，占总纳储成本的96.43%。走过几年寂寥岁月的昔日河北地产“带头大哥”，似乎正在找回属于自己的位置。

　　于招拍挂市场表现积极外，梦想与现实的差距也催生了荣盛发展的另一个版图大计——产业新城。而观点地产新媒体发现，与当初的小试牛刀不同，近两年荣盛发展在产城版图扩展路径上更加明确。

　　前四月京津冀扫货超14宗

　　观点地产新媒体不完全统计，2017年前四月，荣盛发展在河北的霸州、张家口、沧州以及安徽青阳县等地合计揽地17宗，总出让面积达到97.38万平方米，成交金额约为45.67亿元。其中需要注意的是，单是京津冀地区，荣盛发展就纳得土储65.47万平方米，涉及金额44.04亿元，占总纳储成本的96.43%。

　　数据折射出荣盛发展在布局上的侧重，很明显其在加速争夺京津冀地区的话语权。同时也意味着这家曾经的河北地产“带头大哥”正在找回属于自己的位置。

　　2007年作为河北省首家通过IPO上市的房地产企业，荣盛发展也享受了几年美好时光。2008年至2012年间，受益于三线城市房地产高速发展，荣盛发展年复增长率达到50%以上。随后的几年由于荣盛发展没有跟对市场风向，开始“广泛布局”，导致公司开始走向寂寥。

　　吃一堑长一智，经历几年弯路后，荣盛发展开始将布局思路由原来的“四处撒网”，转变为“重点关注京津冀和长江经济带”。2016年，荣盛发展发挥大本营优势，在京津冀区域的廊坊、保定、张家口、石家庄、邯郸、天津等核心地带加大投资力度，截至报告期末京津冀区域内土地储备超过800万平方米。

　　同时在2016年业绩报告中，荣盛发展还提到，“2017年将继续顺应京津冀一体化的趋势，加大对京津冀区域市场的拓展力度，提高区域的覆盖密度和项目储备的比例。”

　　于此，荣盛发展前四月的大手笔补仓也就在情理之中。除此之外，为千亿目标不断输血也是荣盛发展的重要考量之一。早在2011年，荣盛发展董事长耿建明就提出未来五年公司要实现总资产千亿（100个项目+30个城市分公司）。如今目标年份已过一年，而荣盛发展的千亿目标还有很长的路要走。公告显示，荣盛发展2016年首次突破500亿门槛，实现销售金额512.2亿,同比增长65.8%。

　　梦想与现实的差距，同时也催生了荣盛发展的另一个版图大计——产业新城。据观点地产新媒体统计，截至目前，荣盛发张2017年已与北戴河、邢台市、中国(淮北)碳谷产业新城、张家口塞北管理区、唐山市城南经济开发区、神农架、蔚县、衡水滨湖新区等八个城市和地区签约了合作协议，合作区域规划面积超过400平方公里。

　　最新的进展为5月11日，荣盛发展下属公司邢台荣盛旅游就5.5平方公里内的前期策划、土地整理、基础设施建设等,与衡水市政府及衡水滨湖新区管委会开展全面合作,总投资约100亿。

　　借道康旅项目的产城路径

　　对于房地产市场来说，产业新城俨然已成为继商业地产、住宅地产后的又一个“风口”。其中蕴含的巨量空间，也成为众多房地产企业竞相追逐的对象。

　　其中，荣盛发展算得上是比较积极的房企之一。2015年9月，荣盛发展收购河北光彩投资98.5%的股权，由此获得河北永清台湾工业新城“土地一级开发项目”等权益，开发区域37.8平方公里，涉及金额2.63亿元。这次对产业项目的曲线收购，也被业内普遍解读为荣盛发展正式涉足产业新城。

　　细心观察，会发现上述项目其实并不是荣盛发展产业新城的起步。2006年，荣盛发展与河北香河签订合作协议，就规划总面积40余平方公里的香河县现代产业园进行合作。随后的2008年、2016年，合作范围相继进行扩展，香河现代产业园总面积也达到88.3平方公里。

　　据荣盛发展此前透露，经过多年开发，香河和永清园区已进入回报期。2016年上半年，连带其他产业园区公司，香河和永清园区为公司录得净利润约1亿元。

　　如果说，香河和永清是荣盛发展在产业新城领域的小试牛刀，发展逻辑尚属模糊的话，那么近两年荣盛发展的产城版图路径则更为清晰。

　　今年1月4日，荣盛发展发布公告称已与秦皇岛北戴河新区签订《七里海片区合作开发协议书》，就所涉地域合作北戴河生态颐养度假城项目，以林地为基础建设景观配套项目；

　　2月24日，荣盛发展与另一家京津冀城市邢台就35平方公里区域进行合作，开发双方同意结合荣盛发展子公司荣盛康旅“游、养、医、药”四大板块引进高新技术产业；3月31日，荣盛发展还与就河北省张家口市签订协议，在267平方公里区域内开发特色旅游集镇、打造农业休闲旅游、观光公路等。

　　从以上荣盛发展于2017年签订的合作项目来看，都统一显示出其在旅游和健康方向的偏好。这一点在荣盛发展2016年年度报告中也得到了印证。据悉，2015年荣盛发展设立荣盛康旅投资有限公司，专业运营健康、文旅、生物医药等产业。

　　作为荣盛发展产业转型的重要组成部分，2016年康旅投资紧密围绕京津冀，在河北秦皇岛、保定野三坡、邢台市内丘县、承德市兴隆县快速布局。同时在安徽黄山及九华山、湖北神农架等地也签下了不少“康游”色彩浓厚的产城项目。

　　发展路径中，第二重色彩则与荣盛发展的“同城兄弟”华夏幸福有关。观点地产新媒体发现，在多个项目中，荣盛发展负责的角色都是对合作区域进行开发建设及管理，并进行规划设计服务、土地整理投资、引进高新技术产业等。而巧合的是，这些都与华夏幸福的开发模式惊人的相似。

　　比如，观点地产新媒体曾报道过，华夏幸福与政府部门签约PPP项目时明确，土地整理投资、基础设施及公共设施投资建设费用的投资回报率大约为15%；当年产业发展服务费占入区项目当年新增落地投资额的比例约为45%；规划设计、咨询等其他服务费等投资回报率为约10%。而在荣盛发展与霸州市人民政府签订的协议中，以上费用的收取比例大体相同，只有规划设计、咨询等其他服务费出现等出现一定的上下浮动。

　　荣盛发展对此也并不避讳，并对于复制其他公司的经验曾回应称，“就是要能少走弯路”。