上海迪士尼板块因用地指标紧缺 或面临投资热回落

　　闻名遐迩的迪士尼，带给中国公众不止有童话般的幻境，还有片区产业经济的重构。

　　日前，上海迪士尼宣布6月16日正式开园。在房地产投资客眼中，这一利好终于落地，由此直接导致该板块房地产成交量飙涨。

　　即将开园的迪士尼，使上海的游乐产业受到全球关注。1月20日，上海公布的上海旅游业“十三五”规划征求意见稿中，提到以迪士尼开园为契机，做大迪士尼产业。然而，该片区目前除了迪士尼效应带出的房地产投资热之外，其他相关的旅游休闲产业并没有发展，相关项目寥寥可数。例如迪士尼周边的五星级酒店只有一家，就是距离约3公里外的川沙凯悦酒店；2015年11月绿地收购距离迪士尼20分钟车程浦东三甲港的旅游度假村项目，规划共计1500余间客房。

　　与之相对应的是，上海市规土局日前发布《上海市城市总体规划（2015-2040）纲要概要》（简称《纲要》），明确指出上海未来建设用地将只减不增，总量要控制在3200平方公里以内（2014年已达3100平方公里）。

　　上海城市房地产估价有限公司数据研发部项目主管邵明浩指出，迪士尼属于点状大项目，其对周边房价地价影响主要体现在两个时间段：规划落地前后，受规划利好房价与成交量大涨，这是所谓的打开想像空间；开工建设阶段房价与成交量大涨，所谓真金白银投入看到实物。

　　川沙土地近几年供应紧张，例如2013年公开出让的只有4幅地、2014年1幅商住综合地、2015年则没有。“政府这两年没有大的地块。”一名川沙本地业内人士指出，目前分布于川沙板块的多为二手住宅与酒店式公寓，高端综合体、酒店几乎没有，因应迪士尼的产业效应暂时看不出效果。

　　“上海每年都有推地计划，而浦东的主要问题是拿不到那么多用地指标，因为新增建设用地要减量化，这个工作推进缓慢，就置换不出指标来。”因此，他认为，利好消化完之后，川沙板块产业结构或面临失衡状态。

　　川沙房屋去化快

　　21世纪经济报道走访了上海迪士尼所在区域——川沙板块的房地产中介，据不完全统计，以前该板块只有周末会成交一二十套房子，一个月成交量大约200多套，现在一个月可以达到350套左右。中介公司在这个板块的扩张也非常快，例如链家地产已有13家门店、中原地产预计今年七八约分将达到8家门店，加上其他小中介，这个片区已有25家中介门店。

　　Shaun Brodie又指出，受迪士尼板块概念的驱动，从2009年到2015年川沙板块商品住宅价格上涨了162%，高于全市的101%。但是，川沙处于非市中心区域，近期上涨动力不足，2015年全市房价上涨了18.82%，而川沙板块则仅上涨了2.46%。

　　一名业内资深人士对21世纪经济报道记者透露，现在迪士尼周边已经有几块地，全部拆完了，目前还没有正式推向市场。看中的买家包括阳光城(6.81, -0.11, -1.59%)、华府地产等。

　　综合链家地产与中原地产的数据分析，川沙板块商业与住宅价格并没有太大变动，但是成交的氛围完全起来了。2015年12月纯住宅交易量在接近400套。

　　据分析，投资客相对较多，集中于小、中套户型，酒店式公寓，住宅一般在60-85平方米，总价在185-230万元；酒店式公寓一般40-60平方米，总价145万-200万元。而绿地云悦坊的底层商铺甚至买到7-12万元/平方米。

　　一名中介员工对前来看房的客户表示，川沙属于旅游休闲的定位，没有别的产业作为支柱，房价一个月涨幅可以达到5%-10%。他指出，从二手房的交易量和房东的心态来看，就是上涨的。原来房价基点不是很高，今年就变得明显了。例如今年年初住宅销售2.3万元/平方米，现在2.8万元/平方米，好一点的别墅原来才卖才3万多，现在涨了五六千元/平方米。

　　值得一提的是，由于川沙2015年没有土地出让，迪士尼大体量的动迁房开始进入买家视野，早一批的快满3年，已经有中介挂出2.6~2.7万元/平方米的价格。

　　2014年的川沙六灶地王建成后便是如今的华府188，该项目于2015年开售，均价破了板块4万元/平方米新高，当年清盘。阳光城于2014年9月拿下的溢价率131%、楼板价为18437元/平方米的地块，建成了阳光城愉景湾，2015年上半年销售速度也很快，目前每月可消化15套叠拼别墅，剩下货值大约只有50套左右。

　　查询上海房管局数据可见，川沙板块二手房在年初有900多套库存，一个月不到，还有700多套。去化太快，房东甚至已经来不及惜售，房源已经没有以前那么多了。而川沙板块的房价七年来从2009年的11153元/平方米涨到去年的29264元/平方米，猛涨162.3%，板块内最贵的项目成交均价已达到3.97万元/平方米。

　　投资热或回落

　　从国外迪士尼发展历程来看，迪士尼乐园的收入仅30%来源于门票，70%则来源于区域二次消费（包括消费品、酒店等），这也意味着区域内的零售业等商业地产将受益。

　　但迪士尼所在的川沙板块可能存在土地供应失衡隐忧。

　　邵明浩指出，土地供应失衡，可以说是全上海的问题。例如上述十三五规划，总量要控制在3200平方公里以内，按此推算，基本上是每年40多平方公里的建设量，各个区县平均只有几平方公里，分到浦东则很可能只有一两平方公里。

　　邵明浩继续指出，川沙属于198区块，是有减量化任务，可以置换用地指标的。上海可以做减量化的理论潜力是198区块，这是符合上海政府提出来的新建设用地是负增长，而不是零增长。

　　邵明浩又指出，像张江、外交桥这样的工业园区，每亩GDP的产出是不断下降的，因为历史包袱太多了，所以政策也正在一步步推动土地效益提高的方案实施。

　　盘活存量土地的资金难题一直需要镇政府、区政府驱动。一名川沙镇政府知情人士透露，前段时间，镇政府找机构做市场分析，希望推地。但区政府对于用地指标的平衡，不仅仅考虑市场因素，更多是市场指标。“郊区有减量指标，而陆家嘴(40.340, -0.83, -2.02%)等没有减量指标，而且地价高，区政府也愿意将指标给到那边”。另一方面，上述知情人士指出，迪士尼的地价款是上海市的，可能只有税收才会落到川沙镇政府。

　　陆家嘴、浦西等区域经济条件好，有钱补给动迁企业，就会有位置较好的地块出来。例如大宁金茂府地块，原来是四方锅炉厂，也是政府先谈好补偿，再拍地。

　　对此，邵明浩指出，工业用地多数属于104区块和195地块都是50年产权的土地，有政策红线，政府要做动迁必须要与对方谈判。因此川沙镇政府无法盘活存量用地以腾出用地指标的主要原因在于：一是没那么多钱，第二即便有钱也很难与企业达成一致，付出溢价动迁成本。

　　浦东区政府用地指标平衡术背后，却是川沙镇政府推进动迁的瓶颈。川沙目前唯一的工业企业界龙实业，其在上海13家子公司中，9家地处上海迪士尼规划区域北侧。从界龙实业年报披露的子公司信息及子公司分布情况看，公司子公司在迪士尼周边覆盖的土地面积在50万平方米左右。此前该公司董事长费屹立透露，界龙实业在川沙迪士尼周边土地均为工业用途，价值约为10亿元。

　　目前，界龙实业旗下土地储备并未因为上海国际旅游度假区结构南扩而获得直接收储的补偿，21世纪经济报道记者致电界龙实业董秘楼福良求证，他表示，目前没有搬迁打算，公司还想部分转型，有可能做第三产业。并且，他表示公司并无意与迪士尼合作。

　　由于土地供应受到限制，有专家认为该板块投资热已经降温。例如香港迪士尼周边除了五星级酒店与住宅，也没有其他产业。纵观世界各地的迪士尼，对周边产业的溢出效应并不明显。

　　戴德梁行中国区战略研究主管 Shaun Brodie接受21世纪经济报道记者采访时则表示，游览迪士尼的游客以目的性消费为主，对于周边的欧特莱斯将有较大的提振作用。距离迪士尼约20分钟车程的佛罗伦萨小镇已于2015年初开业；距离迪士尼仅一公里的奕欧来则预计将在2016年春季投入运营。除了周边的商业项目，迪士尼开业为上海带来的大量外地游客，也将有助于增加市中心高档购物中心以及特色主题购物中心的人流。

　　邵明浩指出，这一波投资热潮已经结束。多名分析人士与邵明浩观点一致，认为迪士尼没有强辐射作用，参考国外的迪士尼，均是自给自足的闭环模式，因此经济外溢空间较小。

　　业内都不看好，原来卖掉项目的还可以有较大溢价空间，现在还没开发的地价都比较高，迪士尼开园以后还没开始卖的项目，或面临投资热潮回落的问题。