九龙仓的 “华尔街” 救兵 如何纾解写字楼困局

　　纽约曼哈顿南部从百老汇路延伸至东河的华尔街虽然全长只有500余米，但这条大街云集着世界范围内的权威金融机构和影响力卓越的商业企业，这个美国的金融中心已经成为全球经济力量的代名词。

　　在中国内地拥有庞大写字楼资产的港商九龙仓正计划打造自己的“华尔街”。近日，九龙仓中国置业有限公司助理董事兼总经理邵永官宣布，九龙仓集团即将把新的商业品牌概念“垂直华尔街”引入内地写字楼市场。

　　这一全新定位的背后，九龙仓有意创造圈层社交以帮助租户实现共同增值。“引进那些充满创造力并且锐意进取的公司，倡议他们把办公场所置于一群志同道合的企业中间，以取得相互间的有效协同。”

　　某种程度而言，“垂直华尔街”的概念也意味着九龙仓将网罗租户的网口放得更宽。除了传统的金融企业外，这家港资开发商似乎也有意要向更多中小创业型企业发出“pass卡”，以此实现垂直楼栋生态的多样性。

　　这样的尝新恐怕并不在九龙仓的最初计划之内，迫使其做出改变的或正是二线城市写字楼的招租压力。在去年，便有消息称，成都九龙仓国金中心（IFS）一期写字楼在正式入驻一年时间后，仅完成了5万余平方米的租赁面积，实际出租率不足40%，当年推出的二期写字楼租赁情况同样不太乐观。

　　成都和无锡IFS只是九龙仓内地5个国金中心里开始启用的。按照九龙仓的计划，其位于重庆、长沙、苏州的三个项目都将在这两年陆续竣工，届时将有大体量的写字楼入市。

　　但九龙仓并没有遇到“最好的时代”，在经历从拿地到竣工的长周期开发后，九龙仓五个国金中心所处的城市无一例外地被贴上了写字楼高存量的标签。昔日正确的决策在今天看来似乎已经有些偏离轨道了。

　　“华尔街”救兵？

　　九龙仓坦言，“垂直华尔街”的概念将有助于其将视野放大到一栋楼、几十个行业、几百家企业、几万个人的格局，这一概念将植入到九龙仓位于内地的五个IFS中。

　　对“国际金融中心”来说，打造这一垂直分享平台的意义，是在租户以往看重的地段、租金、硬件、服务、品牌形象等传统办公楼择址需求之外，增加了一重个性化的衡量标准。

　　当然，这重个性化的标签也成了九龙仓在招租过程中的一个新“卖点”。九龙仓认为，面对未来新知识、新趋势和前沿科技可能带来的无限发展，垂直经济或许可以给其带来更多助力。

　　“我觉得九龙仓还是想扶持一些中小型创业企业的发展，通过在金融服务方面建立起来的优势把产业链聚集起来。”有熟知写字楼市场的资深业内人士向观点地产新媒体指出。

　　换句话说，垂直华尔街的重新定位其实也意味着九龙仓将寻找租户的视角重新放大。在此之前，九龙仓方面曾表示，成都IFS三幢甲级写字楼要以专业服务及银行金融等甲级租户为对象，当中不少是瞄准跨国企业。

　　不过，在去年初，这番的表态的另一版本却成了“我们的招商策略是积极吸纳各行业优质的企业客户”。如是看来，启动招租一年来，成都IFS写字楼的情况不尽理想。

　　九龙仓2015年半年报数据也证实，成都九龙仓国金中心一期写字楼在正式入驻一年半时间后，仅完成了8.5万余平方米的租赁面积，仅有约30%的总楼面面积获承租，另有15%正处于招租或洽谈租约阶段。

　　作为九龙仓国金中心系列在内地的开山之作，成都IFS的定位堪比海港城。这个项目包括一座21万平方米的购物中心、总体量26万平方米的写字楼、一栋7万平方米的公寓以及4万平方米的五星级酒店。

　　这样略显惨淡的开局或许也是促使九龙仓调整招租策略和定位的诱因。但如果要溯及九龙仓“兵败”的原因，成都写字楼本身供过于求的生态或是难以避开的一个因素。

　　高力国际研报数据显示，2015年成都甲级写字楼年净吸纳量同比下降0.4%，而因大量新增供应导致整体空置率同比上升9.1%至43.5%。同时，租金水平同比下跌 8.8%至101.9元每平方米。

　　高空置率、租金承压的标签同样适用九龙仓IFS布局的其他四个城市。世邦魏理仕报告指出，2015年第四季度国内二线城市写字楼空置率攀升到27.1%，包括重庆、长沙等市场空置率皆逼近40%，天津、沈阳、无锡等也在30%上下。

　　IFS的长征

　　“就同城市、同物业来说，九龙仓的表现还是不错的，但由于供应量大，它的租金水平依然不是特别高。”上述市场人士评论称。

　　事实上，九龙仓在内地的商业地产已经进行了多层次的试水，包括时代广场、奥特莱斯、会德丰国际广场，以及国金中心。

　　不过，称得上是产品线的只有两条：一是较早的时代广场系列，分别在北京、上海、重庆、武汉和大连；另一条是九龙仓现在重点发展的国际金融中心系列，目前有5个项目，分别位于成都、重庆、苏州、无锡和长沙。

　　在九龙仓的规划中，国金中心产品又可以分为两大类：一种是类似于香港海港城的大型综合体，包括购物中心、写字楼、酒店等业态，如成都和长沙国金中心。而苏州和无锡国金中心则为简版，标配业态为写字楼+马哥孛罗酒店。

　　作为九龙仓近几年在内地商业地产的重点，上述5个国金中心均由这家港资地产商在2008年前后获得，这部分资产也占据了九龙仓内地商业地产的半壁江山。

　　随着5个国金中心落成投入运营，九龙仓在内地的持有物业面积接近250万平方米，其中持有写字楼约142万平方米，商场70万平方米。

　　眼下真正考验九龙仓水平的是写字楼，因为成都IFS商场部分在开业一年半后就实现收入上升85%，达人民币3.04亿元；商场出租率几乎100%。显然，写字楼的掣肘也注定了IFS的运营对九龙仓来说将会是一段异常艰苦的“长征”。

　　“九龙仓的国金中心从拿地到项目开发、竣工的周期很长，那时中国二线城市确实发展很快，但九龙仓没有预料到的是，这些城市在随后这些年卖了这么多地。拿下这些项目也是九龙仓当时在有限的信息下做出的一个好决定。”

　　事实也确实如此，不管是成都的春熙路、长沙的解放路，还是苏州的金鸡湖畔，九龙仓国金中心项目的选址完全验证了核心城市、核心地段的理论。

　　但这些城市的写字楼市场已经随着供应量的激增成为一片红海。背负二线城市写字楼招租重压的九龙仓因此在去年底提出回归一线城市和个别重点城市的战略。

　　在这一策略的引导下，九龙仓原本计划持有的写字楼资产也走上了散售的道路。

　　该市场人士透露，目前无锡九龙仓国金中心已经在散售，而重庆国金中心第二和第三座写字楼超过80%的楼面面积已售出。

　　“九龙仓的策略其实也是在摇摆了，一开始说租赁，后来又说销售，销售不好又开始出租，因为销售最后也体现在租赁上，租赁需求不强的话，销售也是很困难的。”