盈石：中国商业地产2015年回顾与2016年展望

　　盈石集团研究中心于2016年1月21日发布年度《盈石观点》报告，回顾2015年中国商业地产市场表现，并展望2016年发展趋势。《盈石观点》报告针对宏观经济、政策法规、房地产市场、商业地产市场、重点项目推过活动、品牌商动态等方面进行了系统梳理和详细分析。

　　经济概览

　　多项改革政策力推国内经济转型升级

　　2015年以来中央政府密集出台一系列经济和行政改革政策，着重于简政放权、金融改革两个方面，并加强引导大众创业、消费升级，以寻求新的经济增长驱动模式，并将为商业地产行业升级奠定基础。

　　金融改革为房地产证券化铺平道路

　　2015年，政府出台各项引导政策不断完善金融市场体系，盈石集团研究中心认为，资产证券化有利于优质资产实现价值最大化，随着国内加快推行标准REITs的步伐，地产行业与金融行业的融合将进一步推动双方盈利模式的创新。

　　引导消费升级促进服务业发展

　　2015年全国社会消费品零售总额同比增速呈现低位缓慢回升的态势。盈石集团研究中心认为，为了迎合居民消费需求结构的变化，政府通过引导“新消费”以促进相关服务业发展和升级，是实现国内经济转型升级的重要组成部分。

　　区域经济发展从规模扩张转向质量提升

　　盈石集团研究中心认为，中国城市发展已开始转向规模扩张和质量提升并重阶段，从城市竞争转为协同合作，将有利于整合资源和提高效率，从而促进经济质量提升。

　　供给侧改革重塑发展动力

　　盈石集团研究中心认为，在供给侧改革趋势之下，商业地产的库存需要通过市场自动调节出清，开发商则更加需要尽快创新商业运营模式缓解库存压力。

　　房地产市场回顾

　　房地产市场投资趋于谨慎，逐渐回归理性

　　2015年，全国房地产开发投资同比增长1.0%，增速持续下滑至2014年来最低水平。全国商业营业用房投资增速和新开工面积与去年同期相比都有大幅下降。

　　商业/办公用地成交量跌价涨，开发商回归一线城市趋势明显

　　2015年全国商业/办公土地成交量涨价跌。三四线城市商业/办公用地成交量同比增长上升，拉动全国成交量小幅回升。一、二线城市商业/办公土地成交量有所下降。一线城市商业/办公用地成交楼面地价同比大幅上涨，开发商回归一线城市趋势明显。

　　高土地成本下，开发商抱团取暖、联合拿地，分散风险

　　土地成本持续居高不下进一步加重了开发商的投资风险。联合拿地成为开发商应对高地价、分散风险的法门之一。盈石集团研究中心统计发现，2015年开发商联合拿地主要集中在北京、上海等高地价城市。未来开发商联合拿地、合作开发、共同销售运营项目将成为市场趋势。

　　盈石集团研究中心总经理、皇家特许测量师学会（RICS）中国商业地产专业委员会主席张平女士表示：“中国经济新常态下，经济发展将逐步去房地产化，重新回归实体经济发展。而这将促使房地产业的马太效应更加明显，预计中小型房地产企业未来几年将会大量出现彻底转型或被收购的现象。大型开发商将加速推行多元化发展，调整经营结构，规避风险，强化优势。部分开发商通过品牌输出、服务输出进行轻资产化探索，主动甚至被动与资本紧密结合，或通过收购、控股和建立融资平台等方式跨界金融领域和实体产业。同时开发商资本运作也将更加规范化、规模化、专业化，通过尝试海外输出走向国际化。”

　　商业地产市场回顾

　　一线城市购物中心”小而精”化，二线城市大型购物中心为主流

　　盈石集团研究中心数据显示，过去6年新增商业物业供应中83%为购物中心，截至2015年末中国20大城市购物中心存量占比全部存量的七成以上，稳居商业物业市场的主导地位。二线城市购物中心平均体量增至10万平方米以上，同期一线城市购物中心平均体量下降至7.4万平方米。一线城市购物中心小型化、精细化的特征将越趋明显。

　　商业地产存量和供应压力持续，写字楼市场尤甚

　　据盈石集团研究中心统计，截止到2015年末中国20大城市商业物业市场的总存量突破1亿平方米，较2010年初翻了1.6倍。截至到2015年末中国20大城市甲级写字楼（含顶级）总存量达到4,557万平方米，较2010年初翻了1.7倍。可见商业地产存量和供应压力持续，写字楼市场尤甚。

　　项目推广活动回顾

　　2015年推广活动的关键词定格在主题体验和微信互动。在主题体验类活动上，购物中心开始更加注重与消费者的互动性以及消费者的参与度，以明星互动、游戏体验为代表的活动增长最为明显，其中明星互动类活动同比增幅超12%，跃升首位。而微信互动方面，越来越多购物中心选择通过微信公众号发布优惠信息并与消费者进行互动，方便快捷的同时也将线上的会员有效导入到线下。

　　品牌商发展动态

　　2015年，各大品牌选择了不同策略应对多方挑战。分类别来看，快时尚品牌拓展保持积极，新进快时尚品牌更是来势汹汹；奢侈品在华经营面临历史上少见的复杂形势，品牌在2015年致力探索跨界发展新路径，实现多元化经营；大型超市行业虽然门店拓展放缓，但积极尝试发展细分业态并为顾客提供移动支付服务；餐饮行业在2015年积极推进O2O服务，为顾客提供更便捷的体验。

　　盈石中国商业投资控股集团董事长兼总裁司徒文聪认为：“中国商业市场已经逐步迈进人文和商业理念为王的大消费时代，这将引领并促使更多行业的品牌商在标准化产品的基础上，细化产品，精准定位客群，加大力度向精细化方向发展，特别是儿童、母婴、医疗保健有广大市场空间的行业。“

　　商业地产市场展望：

　　趋势一：大消费时代消费需求升级，品质消费、特色消费将成为趋势

　　趋势二：金融创新带动更多类REITS试水，优质商业地产项目作为基础资产甄选将至关重要

　　趋势三：供给侧改革推动下，存量房市场商机无限，升级改造盘活存量

　　趋势四：房地产白银时代迎来优质运营商的春天

　　盈石集团执行董事、盈石创投基金创始合伙人何诚先生认为：”在实践经验基础上的不断创新、寻求突破是商业地产各领域生存发展的重要法宝。对于商业项目而言，应该标准化的是流程，而不是产品。同时还要有消费趋势前瞻性，不仅做到满足消费者需求，而应该通过创新引领消费者，形成新需求，才能保持消费者粘性在激烈竞争中脱颖而出。可以说房地产白银时代恰恰迎来了优质运营商的春天！“