凯丹置地关为泓：泡沫经济凸显 商业地产市场面临洗牌

　　编者按：2015年，成都商业地产发展可圈可点，但也有几家欢喜几家愁。而2016年成都商业地产又会如何发展，赢商网四川站推出《2016年成都商业地产趋势》系列报道，通过采访开发商、品牌商、行业机构高层，希望为成都商业地产描摹出一个大概的摸样。

　　关为泓表示，商业地产近几年井喷式发展所带来的泡沫经济将在未来一年见证更多因同质化导致运营失败的案例，商业地产市场的洗牌时代正式到来。而面对市场的激烈竞争以及电商的持续冲击，创新思维和拓展合作将成为商场突围的大方向。

凯丹置地中国有限公司资深副总裁 关为泓

　　赢商网：请您简要总结2015年中国商业地产发展情况（显要变化、存在问题等）。

　　关为泓：2014年至2015年，国内的商业地产、购物中心遍地开花出现井喷式的发展趋势，发展的区域也从一线城市向二三线城市甚至四五线城市全面延伸，购物中心的建设和发展正在密切地推动着中国城市化的进程。细分来看，购物中心开始从大而全向小而精的模式发展，经营的业态属性也从全业态合家欢式的综合体演变为各种不同风格、不同年龄阶层以及不同客群的主题式卖场。精准定位、社区型、有特色服务理念的购物中心也正在改变着中国消费者的生活半径以及生活品质，并深刻影响着他们的生活。

　　有好的一面，自然也有诸多问题并存。首先是购物中心同质化问题依然严重，所入驻的品牌定位也趋同。其次，商业地产行业泡沫经济凸显，加之电商的持续冲击，零售商拓店尤其需要谨慎，行业供应量明显供过于求。面对现下的市场环境，如何做到精准定位，怎样突破和创新，怎样才能够不沦为电商的试衣间，将成为购物中心管理者需要慎重思考的紧要问题。

　　赢商网：在您看来，2016年会有哪些因素影响国内商业地产发展？（经济、交通、消费趋势等）

　　关为泓：首先，经济大环境以及消费趋势的影响是不容小觑的，这也是桎梏商业地产发展的最主要原因。在如今国内严峻的经济大环境下，众多连锁品牌在减慢发展扩张速度，关店潮持续发酵，随之而来的便是购物中心以及百货业萧条，并出现关店现象，近两年尤其百货业相当明显。

　　其次，多种消费渠道和消费方式在不断涌现，品牌商开始拥有更多的电商渠道以及实体店渠道可供选择，消费者消费日趋理性和多元化，对消费所带来的附加值、服务、体验性的要求也越来越高。

　　赢商网：2016年乃至接下来一段时间，国内商业地产在未来格局上会产生怎样的变化？ 

　　关为泓：商业地产井喷式发展所带来的泡沫经济将在2016年见证更多的同质化以及运营失败的案例，整个行业的洗牌时代也会正式来临。前几年各行各业涌入商业地产的大量资金将在2016年以及之后的一段时间被重新瓜分。

　　此外，行业的标准和门槛将进一步重置和提升，那些拥有成熟的资产管理团队以及运营管理经验的大型国有资产、外资、合资企业将会占据市场的主导地位，一些本土开发商或者新踏入商业地产行业的企业则会因为缺少运营经验等诸多原因而面临被淘汰或者被接盘的严峻挑战。

　　一二线城市商业地产发展过剩，开发商开始将目光转向三四线市场，大型的购物中心面临着艰难的转型和升级阵痛期；而中小型购物中心则必须找准定位，力求做到小而精，定位独到，服务有特色。

　　赢商网：在2016年乃至接下来的时间，中国商业地产发展有哪些趋势？（O2O、空间体验、业态等）

　　关为泓：面对商业地产市场的激烈竞争以及电商的冲击，依然维持传统运作模式的商场将很难再获得同以往持平的客流和销售增长率，创新思维以及拓展合作将成为商场突围的大方向。

　　而在互联网高度发达的今天，传统商业结合O2O平台实现智慧商业成为新兴商业地产的探索方向。2016年，凯丹也将加入O2O拓展的领域，从集团层面推行O2O平台工具，用于提升购物中心的管理水平，为消费者带来更便利的线上线下相结合的全新购物体验。

　　购物中心的管理团队侧重的不再只是线上线下的分析，而是如何进行资源的有效整合，创建“全渠道”商业地产的平台。

　　赢商网：凯丹2016年在商业地产领域的重点发展方向和安排是怎样的？大连以及成都两个项目会有哪些发展计划？ 

　　关为泓：目前凯丹集团在中国市场有成都凯丹广场以及大连凯丹广场两个购物中心在运作。成都凯丹广场是成都第一家源自欧洲的集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的国际时尚购物中心，涵盖了多个著名的国际国内品牌，从2010年入驻成都新南天地商圈至今，它已经成为城南最具人气的购物中心，在成都范围内极具代表性。

　　大连凯丹广场也是大连第一家源自欧洲的集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的国际时尚购物中心，2015年正式开业，同样也引入了多个国际国内知名品牌。

　　2016年，凯丹集团将不再仅仅局限于房地产业主的身份，同时会重点加强“轻资产”的资产管理服务，为国内外开发商提供量身定制的全方位、专业化资产管理服务方案。而从集团自身来讲，凯丹拥有国际化、专业化的资产管理团队，引入欧洲前沿的管理模式结合本地市场经验，为持有型商业项目提供全方位的资产管理服务，在不断引入国际知名品牌的同时融入国际化的管理理念，力求打造一流的一站式购物体验。

　　而凯丹资产管理服务2016年的目标则是在可持续发展的同时不断为开发商拓展发展渠道，加强商业地产运营管理为持有型项目带来持久型增值效益。