百亿闽系房企金辉地产瞄准上市 亟待补足土储短板

　　在面对房地产行业的波动周期时，闽系房企再度相继活跃在资本市场。今年第一家奔赴挂牌的房企是融信中国（03301.HK）。一个月之后，金辉集团股份有限公司（简称金辉）向证监会递交招股说明书（申报稿），拟公开发行不超过6亿股股份，计划募资60亿元。

　　同为闽系的正荣集团与融侨集团也在筹备上市；而出于对资本的追求，越来越多房企也开始选择登陆A股。

　　亿翰智库研究总监张化东指出，从拿地与销售来看，近期闽系房企扩张比较快速。其间对于现金流的补充，倒逼企业与资本市场对接。

　　来自第三方机构最新数据显示，全国108家典型房企在2015年融资总规模达13600亿元人民币，规模为2014年同期两倍。融资暴增的主要原因，一是国内融资环境改善，市场发债标准放宽，公司债利率走低；二是房地产销售回暖带来融资信心。

　　一名业内资深人士指出，融信、金辉等在2014年年中开始筹备上市，到了2015年年底就可以推进得比较顺利。他也强调，最主要还是国内资本市场大环境的改变，推助房企扎堆上市。

　　与融侨5年合作终“分手”

　　金辉地产于2009年跻身百亿房企俱乐部，上述业内人士指出，相比其他闽系房企，金辉的财务风险较小，资产负债率维持在80%左右，100%多的净负债率相比擅用杠杆的闽企来说也不算高。整体而言，金辉现金短债比偏低，但四季度销售回款后，可以缓解资金压力。

　　截至2015年9月30日，金辉地产在全国土地储备有500万平方米，其中苏州、淮安、连云港等所在的华东地区占比达到 60.42%。同期已开业的商业地产包括福州金辉大厦、重庆金辉广场和西安金辉大厦等，这三处物业持有面积合计约 18.8万平方米。

　　金辉地产的实际控制人是林定强，林持有金辉控股 61.72%已发行股份，金辉控股持有境外公司Jubilance Properties Limited （简称Jubilance）100%股份，Jubilance持有金辉投资100%股份。林定强间接控制金辉地产96%股份。

　　2005年，林定强出任融侨执行总裁，金辉与融侨以股权置换的方式开始了战略合作。据福建业内人士透露，彼时双方合作缘于一个共同目标“上市”，金辉善于操盘，而融侨有品牌。

　　金辉与融侨在2006年正式展开合作，以“融辉”名义迅速在全国扩张，先后进入苏州、西安、连云港、南京、武汉、合肥等城市，共同投资了19家房地产公司，包括北京融辉置业、重庆长江地产、重庆锦江地产、江苏融侨置业有限公司、安徽融侨金辉置业有限公司等。

　　2010年，由于双方公司董事长年龄差距较大、做事风格不同，两家公司正式分手，并对上述19 家公司进行股权重组。除去福州之外，合肥、武汉、无锡等地有项目归属于融侨；金辉则将淮安、西安、连云港项目、上海宝山项目收于旗下。

　　2013年以后，金辉开始通过与其他投资方成立合营公司方式，共同开发房地产项目或进行股权收购，使得长期股权投资账面余额不断增加。

　　此前有媒体报道，融侨和金辉为了上市而加速扩张，甚至买下一些算不上优质的土地，最终导致2010年业绩收缩，从而影响上市。有一段时间，金辉曾将天津、江苏的项目公司进行裁员，并将已买下的天津一块土地退还给海泰控股。

　　亟待补土储短板

　　截至2015年9月，金辉地产的预收帐款有大约143亿元，净资产达83亿元。与融侨“分家”之后，金辉的房地产开发毛利率及净利率水平大幅下滑，尽管行业整体呈现下滑趋势，但是金辉的下跌过程较为迅速。主要是近两年受累于三四线城市去库存压力，房企日子并不好过。

　　金辉在淮安、连云港外，句容、扬州和盐城均有项目在建，这些在江苏三四线城市的项目有两大共同点：一是从拿地到开工间间隔时间长，部分长达两年，周转缓慢；二是销售情况不理想，如连云港四季金辉三期预售率仅26%，句容四季金辉总体预售率59%，淮安天鹅湾总体预售率64%。

　　其2012年-2015年的盈利指标同样证明了这一点。从2012年以来，金辉的收入一直保持稳定增长，净利润规模却始终维持在14亿左右。

　　从披露的财务数据来看，其负债率较高。截至2015年9月30日，公司一年内到期的非流动负债67.2亿元，应付账款29.7亿元，短期借款2亿元。长期借款余额47.56亿元，一年内到期非流动负债67.25亿元，面临一定的长短期偿债压力。2012年-2014年及2015年前9个月，公司负债总额分别为 290亿元、319亿元、332亿元和 330.9亿元，合并口径的资产负债率分别为 82.24%、80.49%、77.26%和 80.01%。

　　金辉地产在预披露文件中也强调了其上市后存在的风险，包括由于公司的房地产项目集中在二三线城市导致业绩下滑，甚至可能导致利润等指标同比下滑50%的情形。

　　公司在建项目中，位于上海的两个项目销售率分别达到84%和94%，几乎已无货可卖；三个拟建项目分别位于淮安、成都和连云港，也没有一线城市的影子；惟有计划自持的项目中，北京有11.9万平方米商业用地，上海临港也有少量商业用地。

　　截至2015年前9个月，金辉共有15个城市的项目产生销售业绩，其中贡献最大的为重庆17.7%，其次为福州15.6%，上海以12.5%位列第三，布局较为分散。根据克而瑞统计，二线城市销售金额占60.4%，三四线占26.6%；按区域分，华东62.8%的占比明显高于其他区域。

　　在2012-2014年及2015年前9个月，公司整体毛利率呈逐年下降趋势，分别为44.57%、40.61%、33.30%、25.02%。

　　对于选择A股上市而非港股，克而瑞研究中心分析师傅一辰指出，港股资本市场倾向于布局一线和二线重点城市的房企，但金辉的布局更多偏向二三线。从金辉的投资战略中，也看不到足够让投资者相信会得到高回报的筹码。

　　金辉的短板在于：一线城市和强二线如苏州等土地储备偏少，大部分集中在西南二线和江苏的三四线；其四季度在上海和苏州作了上市前的恶补，但金辉的品牌在这两个城市仍较弱，这也为未来高价抢夺这两个热门城市的地块带来了障碍。

　　在内地资本环境渐趋宽松的当下，对于金辉而言是登陆资本市场较为适合的机会。预披露文件显示，金辉融资所得将用于开发建设重庆金辉城、苏州优步花园、西安天鹅湾西园及西安金辉世界城上东区四个房地产开发项目。这些项目的加速开发将有利于提高金辉的资产周转率。

　　同时，金辉也在加速一线城市布局。2015年12月其以28.15亿元总价、43790元/平方米楼板价拿下上海闵行区莘庄镇地块，溢价率高达143.28%，建筑面积6.42万平方米；11月，苏州苏地2015-WG-43号地块也被金辉地产以9.36亿元拿下，折合楼面价8209元/平方米，溢价149%。

　　布局欠佳与品牌建设不够将成为金辉项目溢价效应的主要障碍，无论是在资本市场，还是对于购房者，金辉仍在苦练神功。