万科产业地产：600亿收入、200亿股估值、500万体量

　　在中国制造2025、“一带一路”和国家大力推动的双创背景下，产业地产以及全球孵化创新的发展势不可挡。华夏幸福凭借在产业发展与产业新城建设之间的创新探索被认为中国房企的转型样本，销售额6年间增长近10倍成为2015年中国房地产业最大的黑马。与此同时地产商们也纷纷开始涉足产业创新发展大潮，其中就包括中国最大的房地产商万科。

　　在国内万科相继成立星商汇、万科云城、万科云、浪花试水产业地产，同时又全球积极拓展建立研发基地，试图打造产业地产全新模式，构建产业集群。如今万科在上海已完成6大商务区的14个产业项目，总体量超过200万平方米的产业项目将于今年下半年集中面市，一张万科产业地产大局已然拉开。

　　根据万科自己的计划，未来3~5年，轻重资产的总收入会将近600亿元，轻资产业务利润率预计在25%~30%，并将可能会分拆上市，市价估值可能达到200亿元。——但这一切都取决于，万科的产业服务真能如它所说，凭实力打爆目前主流的产业地产商。毕竟，联东、天安、招商蛇口也都在轻资产管理服务上一路狂奔着。　 

　　在美落地产业孵化器

　　最新消息，上海万科位于大洛杉矶地区帕萨迪纳的产学研一体的孵化器项目即将与3月初落地。

　　而这已不是万科首次牵头在海外建立企业孵化基地。去年12月，上海万科产业服务品牌星商汇分别与以色列国际孵化器、美国创新技术投资、意大利米兰时尚科技创新及保加利亚对外投资合作等机场展开了战略合作。搭建跨国际创新合作平台，为双边孵化、项目合作、技术转移、人才交流等方面提供支撑，以促进万科国际孵化器的建立。

　　当月又联合华大基因、招商新能源这三家深圳本土代表性企业又与“太阳城”阿布扎比马斯达尔城项目，计划打造全球首座零碳城市和清洁技术世界级研发基地。该项目被业内认为是万科复制其产业园区试水之作前海企业公馆的成功经验。

　　不难看出，万科在国际上积极拓展研发基地的重要原因是整合全球科技资源，这些资源都将成为万科国内国际业务以及其产业地产业务的发展重要一环。

　　除了在全球积极拓展建立研发基地和孵化器，在国内万科相继在上海成立“星商汇”“浪花”、在广州开拓万科云城，在深圳试点万科云，试图打造产业地产全新模式，构建产业集群。

　　在沪布局6大商务区

　　作为万科在产业地产领域的全新尝试，上海万科打造的“星商汇”是万科全国产业服务落地品牌，也是万科转型“中国城市配套服务商”后在产业地产领域搭建的重要服务生态系统。

　　这一平台化的发展策略有别于万科以往在青岛、郑州、深圳等实践的产业项目。上海万科产业资产管理公司负责人表示，这一次我们更强调服务，增加服务端的比重，后端有一个运营机构，利润核心来源不在于提供园区的基础服务，而在于线上化的增值服务。这也是万科做产业和国内其他产业地产开发商最大的不同。”

　　上海万科产业介绍，除了产业园区的基础服务外，万科还提供另外5大平台包括投融资、高校教育、国际发展、数字云、社交互动。落地的产业成长服务体系将全面数字化，利用云平台服务模式最 大限度共享信息和资源，促进企业间快捷互动，打通产业服务环节的快速匹配。

　　据了解，依托万科的强大资源背景，“星商汇”起步便拥有近8000家企业客户，并在短短一年时间内布局上海张江、徐汇、七宝、滨江、前滩、虹桥6大商务区，拥有14个产业项目，总体量超过200万平方米。

　　在万科与绿地、九龙仓合作的徐汇万科中心项目内，上海万科的首个创客空间Vintel万创奔腾已经开始运营，项目未来将具有孵化、投资等功能。目前已经与上海市大学生创业基金会接力空间、桔子空间达成深入的战略合作。

　　上海万科产业表示，万科目前是孵化器载体的提供商，而未来希望能够把团队打造成为孵化器的运营商，为产业项目的催化助力。

　　目前徐汇区政府正着力打造的沪上最 大规模的CBD中央公园，就位于徐汇万科中心项目内。上海万科产业透露，未来万科将与政府合作构筑政策扶植平台，建立健康良性的创业生态，万科星商汇以及万科的文化品牌“浪花”的资源将全方位介入。　　 

　　研发万科产业样板

　　上海万科产业表示，相比其他地区上海发展新兴产业的土壤更为成熟，上海不仅拥有全国领先的科创产业资源，还有全中国最优秀的工业设计能力和先进的工业工艺，这在《中国制造2025》中都是核心的竞争力。所以上海万科的产业地产也是目前相对做的最成功的。

　　同时“星商汇”的品牌的轻资产运营也是万科未来发展的一大趋势。

　　为了快速做成模式，上海万科逐渐形成了一套产业发展模式。成立全国化的产业资产管理公司，轻重结合，重资产部分包括园区的销售和出租。轻资产主打“星商汇”产业服务品牌，面向万科内部以及外部的产业地产开发商，快速复制，输出品牌和管理盈利。

　　上海万科产业的另外两大项目分别市位于张江和北蔡。与张江高科技园区合作的张江国创中心是全球单体改造面积最大的项目，定位全球科创中心，是对接全球科技城市产学研一体的全时空孵化器。

　　而位于北蔡的御河硅谷项目则定位于依托陆家嘴的中国金融小镇，拥有40000平方米的自持产业，将引进超过50家金融公司，这里还将拥有与上海创业基金会联合打造的5000平方米的金融众创空间。

　　上海万科产业表示，“未来在上海，万科产业做三类产品，包括中心城区的旧厂房改造项目、城郊的产业园项目以及区域的产业综合体项目。目前三类产品均有多个项目已处于商务洽谈阶段，很快就会公布。”　　 

　　立志于工作服务商

　　与万科城市配套服务商的定位相匹配，万科产业发展定位成为行业尊重的产业服务运营商。

　　“的确，城市更新和业务转型也让万科对城市的改变加速。万科从一个建设开发的开发商角色，变成了一个全周期的服务商。万科将全力配合上海城市更新，实践产业配套服务，提供更多的健康服务、更多的品质服务、更多的文化素养，我们提供的不是一个很枯燥的东西，而是带有人性的、带有文化的、带有健康的产品与服务。” 上海万科产业资产管理公司领导郑华这样理解万科战略的改变。

　　上海万科产业表示，万科产业地产的竞争力体现在提供增值服务的能力，所以未来万科产业不仅服务于万科本身，而是希望把星商汇做成一个中国产业地产服务商，不仅服务万科的园区，还要服务其他的产业地产开发商。

　　但就目前而言，销售仍是万科产业园区的重要收入来源，万科目前在上海的6个产业园万科七宝国际、万科徐汇中心、万科VMO、复地万科活力城、御河企业公馆和张江国际创新中心，约有60%用于销售。

　　但未来的盈利模式可以有很大的想象空间，上海万科产业透露，“品牌的输出、企业的服务端收费以及更政府对接更多的资源都将成为万科发展的重要筹码。”

　　未来五年万科产业地产将完成华东六省一市的布局，服务园区企业8000家，服务园区人口50万，管理面积超过500万平方米。