业绩会：花样年集团加码轻资产转型 彩生活并购扩张

　　如果要用一个词来概括花样年过去的一年，那么“春风得意”一词是再合适不过的了。

　　过去一年，在其他房企为转型、资本、规模、库存焦头烂额之时，花样年仍然在筹划开拓、收购、分拆等事宜。

　　无论是销售目标超额完成还是彩生活接管规模猛增，亦或是美易家高调上市以及顺利收购香港星程，花样年的一年顺风顺水。

　　3月3日，花样年控股集团有限公司与彩生活服务集团有限公司在香港召开业绩发布会，花样年集团主席潘军、花样年CFO林锦堂、彩生活首席执行官唐学斌、彩生活CFO周勤伟等高管出席活动并接受了媒体提问。

　　加码深圳旧改与轻资产输出

　　2015年，花样年集团共录得合同销售总额112.72亿元，完成全年销售目标110亿元的约102.47%，其合同销售面积约129万平方米，截至2015年年底，集团土地储备建筑面积达到1591万平方米。

　　据观点地产新媒体了解，这已是花样年跻身百亿房企的第四个年头。从2012年开始，花样年的地产业务一直处于缓步上升的态势。

　　花样年控股董事局主席潘军介绍，2015年度，花样年在深圳、广州等一线城市的项目有所增加，一线业务增长幅度较大。

　　潘军表示，2016年集团还是会继续在一二线城市进行投入，最主要的还是投资大本营深圳。

　　据他透露，目前花样年在深圳已有比较多意向签约的城市更新项目，2016年会继续加大旧改部分。此前2月18日深圳市规土委披露出来的《2016年深圳市城市更新单元计划第一批计划》中就有一个花样年的旧改项目。

　　另外，在北京和一些二线城市，花样年也表示将采取合作开发的方式来拓展规模。

　　结合起此前花样年提出转型轻资产，不难看出，在深圳以外的市场寻求合作也意味着其加重轻资产输出的思路。

　　此外，潘军在业绩会上也透露了2016年的销售愿景和市场计划。2016年，花样年将销售目标定到了120亿，比2015年的目标增加10亿。这对于今年预计将有210亿推盘量的花样年来说也许就是水到渠成的事情。

　　彩生活管理服务面积未来将达十亿

　　业绩会现场，彩生活毛利率下降成为市场关注一大焦点。

　　截至2015年12月31日，彩生活的合约管理总建筑面积较2014年12月31日增加56.9%，由2.05亿平方米增至3.22亿平方米。

　　2015年度，彩生活实现了8.28亿元总收益，同比上年增长112.6%；同时，毛利由2014年的3.1亿元增至4.55亿元，增幅46.7%；利润由2014年的13.72亿元增加至2015年的14.03亿元，涨幅2.2%，净利率为17.2%。

　　总体看来，彩生活的收益是呈现较大幅度增长的，但是细看其财务，其毛利率是有大幅下跌的，毛利率由2014年的79.6%减少至54.9%，降幅达24.7%。

　　而彩生活毛利率降低与其过去一年数宗并购案不无关系。

　　对此，彩生活解释道，这是因为在过去一年中，彩生活收购了包括开元国际在内的部分物业管理企业，由于其收费形式为包干制，与一贯的酬金制不同，故而摊薄了整体的毛利率。

　　据观点地产新媒体了解，彩生活8.28亿的收益里，包干制的收入超过了2.5亿，占比达到了30%。

　　尽管财报毛利率下降的并不是那么好看，但营收基数的增长并不影响其实际效益的增长，且即便如此，彩生活的毛利率仍是处于高位。

　　对于未来，潘军也给了彩生活一个明确的目标，2020年达成的服务面积十亿平方米，覆盖一百个核心城市，平均的面积超过一千万平方米。

　　至于2016年，彩生活的管理面积要再增长一个亿平方米。

　　以下为花样年控股集团有限公司、彩生活服务集团有限公司2015年全年业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：提到的彩生活和美易家已经上市，公司有没有计划分拆其他板块上市？有消息说公司会把三个公司和物业国际两个板块上市，公司怎么回应？然后另外一个问题就是现在中国短租市场相比国外存在一个信任缺失，以及文化氛围不浓，还有运营时国内大量廉价酒店竞争问题，管理层认为中国板的BND如何调整才能国际化呢？

　　潘军：关于八项业务的发展秉承的原则是相对独立的运营，以及相互互动与支撑。我们的四大社区服务平台和四项应用实际上是兄弟公司，对所有的运营团队都将按照市场化的原则来进行推进。

　　之前我们已经实现了彩生活和美易家的分拆上市挂牌，我们相应的管理团队也获得了对于企业的股票，已实现他们最大的价值。对未来其他各项业务也将按照这个原则推进，但是所有的标准交给市场，市场认为它能够进入资本市场，大家能接受它，它就自然去按照市场规则办。

　　关于物业国际的上市目前没有具体的时间点，物业国际是美易家的前身，是基于商务社区的商业。关于美易家的转型，从商务社区到管租市场，讲的非常对，中国目前的短租公寓市场还处于一个发展期或者萌芽期。我认为正是由于这样的萌芽期，我们的近郊优势和城市公寓在未来相信是有巨大需求的。

　　现在通过美易家的平台整合度假性物业，度假性物业指的是销售类的，这样的一些剩余价值来进行挖掘和彩生活的社区住户打通，这是商业模式的核心，来产生一个全新的黏性。

　　至于廉价酒店的竞争，廉价酒店它还是传统的酒店服务模式当我们能够采用共享经济的方式来分享时，我相信一定会对传统形成一定的挑战。但是这两种模式都会长期存在下去，并不是谁替代谁的问题，而是给用户一个更好的选择。

　　但是，我们相信在这方面来讲空间是巨大的，我们还将不断地的尝试，以达成最初的目标，实现中国版Airbnb的落地。

　　现场提问：今年花样年的销售目标是多少？今年拿地的策略是什么？今年的推盘策略怎么样？之前星辰旅游跟彩生活合作为什么不是彩生活收购？花样年以后主攻哪个市场，是住户外国旅游还是跟美易家这样，本地度假性出售物业去结合旅游资源还是怎样？收入是怎么分成？因为美易家那边很明显租金是自己收的，星辰这块是怎么分？星辰做到什么规模？会不会有分拆的可能？

　　潘军：我们2016年的销售目标是120亿，比2015年增加10亿，2016年将会安排一部分资金在一二线城市增加我们的优质土地储备的部分，目前我们主要是集中在深圳。深圳是我们的大本营，本身也在前期有比较多的意向签约公司，所以还将继续加大力度。

　　第二，在北京和一些二线城市继续寻找和当地开发商的合资合作，来拓展我们开发的规模。在今年推广的销售预期220亿左右的推盘量，加上之前的存货。

　　对于今年配合中央政府提出的关于加大去库存，在三四线城市不再增加土地的储备，主要是确保在一二线和政府加大房地产土地的购买。

　　收购星辰旅游为什么不通过彩生活收购呢？彩生活未来的价值在于平台。彩生活主要是把垂直应用部分都交给各个专业集团，如果要做变成专业来落地还要搞海外旅游的话，我相信手就伸太长，我们也不希望有这样跨界，让别人感受平台也来做具体的业务，所以通过文旅集团来进行收购。星辰旅游主要是因为我非常看重中国的海外游市场，中国国内市场是美易家做的，这两者之间没有竞争关系的。因为星辰旅游是一个四十三年历史的香港老牌的旅游服务企业，香港的服务水准在我们看来高过内地服务水准。希望通过星辰旅游发展的特长是东北亚游，主要日本、韩国、台湾等，这些旅游是我们彩生活社区未来觉得增长空间最大的一块市场，所以我们希望通过彩生活旅游的需求和我们香港非常高素质的，未来的海外游主要是自由行、小团游，和我们自由行的组织能力，以及我们过往四十三年在海外形成的旅游资源来进行进一步的对应，创新性产生一个新的模式。

　　在国内没有这样的模式，希望能够改变过去由传统旅行社通过散客的组织方式，通过开网点的模式，直接把社区变成揽客中心，通过旅游创新目的地提供让业主有更好的选择，这也可以跟互联网旅游区别。互联网旅游投诉率非常高，业主投诉无门，如果通过社区组团出去，所有的跟进和服务我们都更容易让业主产生信任感，而且也通过这种机制使得我们服务质量会更好。

　　现场提问：公司大本营在深圳，如何评价目前深圳的房价，是不是在一个合理的水平？深圳政府这两天也在说加强调控，会不会担心深圳房价的泡沫破裂？

　　潘军：关于深圳的房价问题，市委书记在前天已经跟媒体讲两条：

　　第一，关于房价上涨过快问题，尊重市场不用行政手段来进行矫枉过正的调控。这两条线：

　　1、对于年轻人缺房子，深圳未来五年将增加60万套由政府提供的人才的保障房，这是解决年轻人的居住问题。

　　2、关于深圳的房价高低问题，是涨幅比较快，但是对于未来来讲，我认为深圳的房价是有基础的。有基础的原因可以跟香港对比一下，这两个城市隔海相望，一座大桥连在一起，香港的房价现在虽然降了，但是对于深圳来讲还有非常大的想象空间。

　　第二，深圳经济的增长速度在全中国的城市来讲和产业结构来讲排第一，整个年轻人的需求大家可以想象一下，深圳面积只有香港两倍多，人口是香港的三倍，而年轻人占的比重超过了60%。这样结构的城市的房价的想象空间还是有的。但是上涨过快有问题的。

　　现在面临的问题是如何控制房价过快增长，而不是高与低，高与低的问题很难讲。我们对深圳房地产市场健康发展持有非常强的信心。2012年大家往三四线城市跑时我们开始回归深圳进行比较多的土地储备，所以对房地产的开发有信心的，对深圳市房地产健康发展也是有信心的。因为其实有大量的城市更新的空间。

　　现场提问：成都那边也是公司的主要市场，想问一下现在成都的房价在下降，未来会不会对利润有所影响？

　　第二，想了解一下公司现在境内外债的分布大概是怎么样？今年公司有一个超过2个亿的损失，人民币汇率的波动对公司未来会有什么样的影响？

　　第三，关于彩生活，请解释一下调整后的利润率，未来有什么样的预期？

　　潘军：关于成都，我们拥有40%储备的城市，确实现在成都的房地产市场在去年有了一定的下降。但是从近期的成都的房地产市场在起稳，从一线到二线城市有一个传递的过程。成都市场毕竟是西南具有非常强的人口集聚的核心城市。我们对成都的未来的房地产市场还是有信心的，当然跟深圳是两个概念，我们相信它会在今年有一定的恢复。

　　第二，我们对成都整体开发的节奏将进行一定的调整，主要以推出住宅为主，过往的商业和写字楼已经接近到尾声，今年集中精力去库存，通过商业和物业的运行，在行业内领先的水准来提升我们的推盘速度。

　　林锦堂：境内和境外的债务分布，2015年12月31日总债务134亿，境外是54%，境内是46%，假如以人民币和外币比例大概50对55。你看到我们2.3亿的亏损，去年10月份跟1月份国内发行了30亿人民币国内债，而且现在已经拿到可发行的不小于30亿的空间国内债。其实今年我们非常关注和要处理的是如何是用多少，然后利用国内空间融资来取缔一些美元或者外币。

　　周勤伟：中期在跟各位朋友见面时，有跟大家沟通过，本年收购了一家开元国际物业管理企业，它有大部分项目收费形式是以包干制进行收费，同时还有一些其他的收购也包含了比较多的包干制的小区。包干制小区收入的计算模式和酬金制小区收入记账模式有所区别。包干制是对所有收到物业管理费都确认为收入，而酬金制只是一定比例，一般来讲10%。

　　所以毛利率和净利率下降主要受由比较大数字包干制的收入，摊薄了毛利率的影响所导致。具体的数据可以查一下之前收购开元国际时关于特别重大收购的一些财务数据的具体的数字，大致跟大家分享一下。现在8.28亿中包干制的收入应该超过2.5亿，在这样一个情况下，对毛利率的摊薄影响如果剔除包干制小区对应的成本，在收入方面仅仅只计入酬金的话，跟期间的毛利率基本保持不变，波动不大，希望这个可以澄清大家的顾虑。

　　现场提问：刚才在介绍中讲到关于花样年未来会从重资产公司向轻资产转型，想问一下目前轻资产在资产中的占比大概是多少？大概什么时候净资产的比重会超过重资产？

　　潘军：我们现在可以看到的是在2015年轻资产和重资产的收入占比已经超过了20%，是80和20。平时像彩生活实际上利润已经达到了2.8个亿，占整体利润的比重超过20%。未来三年到2018年年底，我们的目标是房地产营业收入占比规模比较大容易形成规模。利润我们目标2018年底轻资产产生的利润要和房地产所产生的利润相等。所以我们在按照这样的目标推进整体的由重到轻的安排。