万科2015年度业绩推介会谭华杰报告全文

万科集团前任董秘、万科集团高级副总裁 谭华杰：

　　各位亲爱的朋友们，大家上午好！在正式发言之前先跟大家抱歉一次，确实我们今天这个见面会在昨天晚上给大家带来了一些困扰，首先要向大家表示对不起。如果要承担责任的话，这个责任由我来承担，因为在乌龙事件的背后，我们在沟通上有一些工作没有做好。但是也请大家谅解，因为过去一段时间内我们这个团队确实工作非常辛苦，过去两周时间我基本上都是每天凌晨一两点才离开办公室，但是我离开办公室的时候，还有其他同事在工作。在这种特别繁忙的状态下，难免会有一些失误存在，但是无论如何，作为团队的主要工作人员，我要向大家表示歉意。

　　我们接下来看一下2015年万科业绩的基本状态。在这之前我们照例对行业的趋势谈一谈我们的认知，以及在这些认知的基础上，我们对于公司未来的转型和走向的考虑，也包括2015年的市场化具体发生了哪些变化，之后再来看万科在2015年所取得的一些成绩。

　　在2013年的时候，我们已经非常明确地做出了一个判断，就是这个行业已经进入白银时代。2014年这个行业是一个调整期，可能在2014年有更多的人因此而接受了我们的这个判断。但是在2015年我们看到一二线城市的市场开始出现比较明显的回暖。是不是这个回暖会让我们怀疑或者调整我们当初的判断呢？我们的回答是不，我们坚持自己的看法，这个行业已经进入了白银时代。但白银时代是不是一个很悲观的论断？也不是，白银还是一种贵金属。当然像往日那种传统的房地产开发行业，业务狂飙突进的黄金时代已经一去不复返了，但是会有新的机会出现。我们现在依然还看到有很多的刚刚才开始出现或者正在迅速增长的需求，其实还远远没有得到满足。所以我们这个行业，或者这个行业当中的企业依然还有巨大的空间，我们接下来看一下我们怎么理解这个机会和空间。

　　中国去年的城市化率如果按照常住人口来计算是50%多，如果按照户籍人口来算大概是40%左右。这样的城市化率在一个经济体的城市化过程中处于什么阶段呢？我们根据发达国家的经验来看这个阶段应该处在一个中间的位置，半山腰的位置，也就是说中国的城市化大概仅仅完成了一半而已。中国城市化进程的第二个阶段其实才刚刚开始，每个经济体最终的城市化率会达到多少？其实这个问题我们可以用反过来的角度回答，一个经济体到最终的时候居住在非城市地区的人口会占到多少？对于一个进入发达状态的经济体来说，只有从事农业的和开采矿产的不会住在城市。而这两类人口占总人口的比例主要取决于农业资源和矿业资源在整个经济规模中占的比例。而这两个比例中国并不占优，中国的人均耕地和中国人均的矿产资源在大经济体当中都是不占优的，这意味着中国的城市化率在大经济体当中是比较高的，比较高是什么概念？比如95%。我们目前按照常住人口来算也只有50%多，还不到60%，所以我们的城市化率未来还有非常大的成长空间。而在下一阶段的城市化过程当中，有一类人是未来的主力，就是被大家称为农民工二代的新市民。他们和他们的父辈存在非常大的不同，比如说他们的童年生活条件更好一些，他们接受的教育也更高一些，更重要的是他们和在城市出生的小孩一样他们同步迈入了移动互联网时代。这些年轻人跟我们一样，他们也在关注AlphaGo和李世石的世界大战，他们跟我们一样也用微信作为跟朋友沟通的主要工具，他们跟我们一样在淘宝、天猫、京东上购买自己的生活必需品。所以这样的年轻人不可能接受跟他们父辈一样候鸟式的生活方式。

　　我们知道我们的上一代出生于农村的产业工人被大家称为农民工或者是进城务工人员，他们没有真正进城，他们只是来务工。在中国有一个非常独特的现象就是春运，这么庞大的人力迁移，这背后所折射的是一种候鸟式的生活方式，也就是说他们的工作地在城市，但是他们的根还在农村，而他们的下一代，我们现在所看到的未来的新市民，他们会跟父辈有显著的不同，他们一定会在城市真正定居。他们的孩子将不会成为留守儿童，他们的家庭将不会出现分裂的状态。而对于这些人来说，他们最能够找到工作的，最容易找到收入来源的地方是在城市，而且是在比较发达的城市地带或城市圈。一线城市的房价确实太高，对于他们来说可能在一线城市买房在短期之内确实还难以实现。但是我们必须意识到一个基本的认识，几乎在所有的发达国家蓝领的收入超过白领是普遍的状况。比如美国的水管工是一个非常高收入的职业，年收入一般在18-20万美元，这个收入比大学教授的收入还高，也比商业机构的普通白领还高。这些城市未来的新市民，这些来自农村的产业工人，未来他们的收入应该是高于城市的一般白领，就算在一线城市买房这个愿望在短期内难以实现，但是一线城市周边的卫星城，远郊区的新市镇一定可以给他们提供在城市定居的机会，而这个在未来会带来非常庞大的居住和生活配套需求。

　　在这样一个过程当中，有一条主线我们必须看到，就是轨道交通。当一个城市开始由单一发展、独立发展的点状城市开始向相互连通的城市带转移的过程中，这个也就是我们在发达国家所看到的城市化第二阶段的主力模式。而在城市带构建的过程当中，轨道交通是它的动脉，轨道交通是它的枢纽。我们无论是从东京还是从香港的案例来看，当一个城市开始开发远郊区和卫星城的时候，这时候整体的发展过程基本上也就是轨道交通不断延伸和连接的过程。1960年代的时候东京已经是一个非常大的都市了，我们今天在大都市里面所遇到的各种大城市病，比如交通堵塞、空气污染、居住拥挤等这些情况在1960年的东京全部都出现了。之后日本政府用了大量的努力想疏散东京大都市的人口，其最终的结果是什么？从1960年到1980年居住在日本两大都市带的人由41%提高到47%，在1980年代东京终于治好的城市病，通过什么？就是通过轨道交通来发展东京圈。东京是有三层，第一层是东京都，第二层是东京市，第三层叫东京圈，他通过发展东京圈解决了大部分的问题。在这个过程中轨道交通建设成为了解决这个问题最重要的手段。我们在香港也可以看到，在新界开发过程中的布局基本都是根据轨道交通线来布置的，香港每出现一个轨道交通的站点，在周围会迅速出现一个新市镇。所以轨道交通，假设下一阶段城市化城市圈成型的核心。在东京出行的共同交通91%是由轨道来承担的，在东京都这一层轨道交通的分担率达到了95%。而我们的核心都市是什么状态？目前北上广深分别是42%、51%、47%和28%。这意味着未来深圳的轨道交通建设会成为推进最快和潜力最大的。这意味着什么？未来中国的核心城市在轨道交通建设上还有巨大的空间，而深圳的空间是最大的。我们要抓住下一阶段城市化兴起的机会，我们要抓住城市化第二阶段的机会，要抓住新市民这个阶层形成的机会，我们必须要抓住轨道交通，并且在这当中寻找属于我们自己的机会。

　　移动互联网时代到来之后，对于我们这个行业同样产生了很大的影响。现在网购电商这些东西已经成为大家生活中非常基本的一个状态。电商的兴起对于商业地产来说形成了一个巨大的东西。在美国可以看到将近一半的大型卖场已经关闭，在中国现在卖场里面仓管越来越多，零售业态的店越来越少，越来越多通过网购购买，这是一个已经发生的事实，更是未来的趋势。但电商给地产带来的仅仅是冲击吗？当然不是，当商业地产受到冲击的同时，物流地产的需求正在非常迅猛地增加。大家可以关注一个非常有意思的数据，在美国人均拥有的商业面积只有2平米，但是人均拥有的仓储面积达到了5平米以上。而中国现在的人均仓储面积只有0.4平米，不到美国的1/10%，而中国的电商渗透率已经超过了美国。中国是网络购物发展最好的经济体，但是我们的物流地产和仓储地产的建设还远远没有跟上，这存在巨大的增长空间。可以毫不怀疑地说，在中国所有不动产门类当中，物流地产是最大的蓝海市场，也是目前中国所有的不动产类型当中租金收益率最高的。这里面存在非常巨大的机会，毫无疑问，我们不能放弃这个机会。

　　不动产除了盖房子以外就没有别的内容了吗？事实上还有很多的内容。不动产服务在以往看来相对不动产开发是一个很小的行业，其实不是。我们以往对于不动产服务的理解过度狭隘，我们以往想到的不动产服务无外乎就是物业管理和中介，而物业管理就是保安和保洁，但未来肯定不是这样的。在发达国家不动产服务远远超过我们，而进入移动互联网之后，到新一代年轻人成长起来以后，他们对于生活的理解所发生的变化会对不动产服务出现跟以往不同的局面。我在2013年的时候做了一个研究报告，研究90后年轻人的生活方式，我当时提了三个最大的特征，第一个是去琐碎，什么叫去琐碎？一个最简单的例子，做家务，做家务里面消耗时间最长的是什么？那肯定是做饭，从买菜、洗菜，到吃饭、洗碗，这整个过程下来两三个小时肯定是需要的。如果一天在家里吃两顿饭的话是五六个小时。白天一天的1/3时间就用在这上面了。对于我们老一辈的人来说正确，但对于年轻人来说是很难忍受的事情。在座的也有85后和90后，我请90后的女士想一想你们当中有多少人会做饭？我想大部分人不会做饭。在过去一年，我们在食堂业务上所提供的服务极大地提升了我们的房子销售比例。对于85后甚至90后的年轻人来说，为了生活的琐碎消耗自己过多的生命是无法接受的事情，我们更多的是需要说走就走的旅行。所以在未来，我们在不动产上面所伴生的服务门类会远远大于以往，存在大量的商业机会。

　　下一个问题，老龄化，所有的经济体，当他的预期寿命达到比较高的水平之后，当生育率开始下降之后都会进入老龄化社会，无一例外。老龄化并不是灾难，虽然在经济增长和人口红利上会产生压力，但老龄化也意味着大量新的需求和大量新的服务机会。从去年开始我们进入到了老龄化的行列，去年中国65岁以上中国老龄人口的占比超过了10%，到2025年会超过15%。根据美国的经验老龄照护这个产业的规模占国家GDP的1%，养老住宅的规模也是1%。根据我们中国每年7%的增速，到2023年我们的GDP会突破100万亿，这也意味着老龄照护和养老地产的市场规模有可能突破1万亿。所以未来在养老上也存在着巨大的机会。

　　房地产金融才是未来新产业里面最大的一个行业，而这个行业也是目前起步最晚，目前的规模最小的行业。中国的房地产金融还处于起步的阶段，充满着想象。房地产金融创新里面大家最关注的是reits，中国的reits时代还没有开始。美国在1930年代的时候已经完成了工业化和现代化的进程，但是一直到1980年代reits才开始出现爆发式增长。大家看这张图，1984年之后的增速是非常惊人的，到2015年底美国reits总市值达到1万亿元，是1980年的122倍。未来全球最大的reits市场在哪里？在中国，因为中国可以证券化的资产规模是远远超过美国的，而这个市场目前还处于没有起步的状态。reits市场不仅是未来的规模很大，它的收益率美国过去四十年的收益是高于纳斯达克和道指的，所以这个未来有很大的想象力。未来“十三五”期间供给侧改革是中国未来经济改革的大方向，供给侧改革最主要的就是要调整供给，要尽可能发展有效的供给，什么是有效的供给？有效的供给就是目前需求还没有得到饱和和满足的供给。所以在房地产行业，供给侧改革就是要大力发展有效供给，推动这个行业的转型和创新来满足我们刚才提到的各种刚刚出现的需求，或者由房地产+服务取代房地产销售。

　　在经济进入成熟之后，房地产行业在经济中的枢纽地位不仅不会削弱，反而会因为各类衍生服务进一步强化。如果我们能够顺利地实现这个行业转型的话，未来在房地产+服务方面会有很多的细分行业都具备超过万亿级的能力。把这个行业加起来，它的规模会超过现在的房地产的总合，对企业来说一个更重要的信息，这些新出现的细分万亿级市场集中度会远远高过我们现在房地产开发的市场记录。对于企业来说这个未来的发展空间是不只一倍的增长空间。这是我们对行业趋势和公司转型的一些简要回顾。

　　我们看一下过去一年我们所处的市场有哪些值得我们关注的变化。过去一年大家都在谈市场回暖，都在谈房价的上涨。这件事情确实发生了，但主要是发生在少部分城市。我们如果看全国整体的情况，2015年也算是回升的一年，但是并没有超越2013年的水平。如果我们只看14个主要城市的话，商品住宅的成交金额去年增长51%，这是大幅度的增长。但我们如果看这14个城市以外其他的城市，去年只增长了5%。如果跟2013年相比的话，14个城市成交金额增长36%，再创历史新高，但其他城市是下降了2.4%。过去一年最重要的房地产市场第一主力词并不是回暖、升温，而是分化，不同城市的表现有非常大的差异，一二线城市确实有比较大的回升，但是三四线城市还处在缓慢的去库存的过程当中。

　　三四线城市占全国总开工的比例是60%-70%，过去一年开工和投资的数据都比较差。开工数据方面2014年、2015年两年持续出现大幅下降，2014年下降14.4%，2015年下降14.6%。而投资增速过去一年更是创下了有史以来的最低水平，去年的投资增速只有0.4%，也就是几乎没有什么增长。当然这里面也有比较好的消息，是过去一年我们终于看到房地产的销售面积高于新开工面积，这是以前从来没有出现过的情况。当销售面积高于新开工面积意味着去库存取得了实实在在的效果。卖出去的多，新开工的少，市场的库存在下降。库存的状况有了明显的改善。过去一年不仅三四线城市开工减少，一二线城市的供给量也在下降，2015年新增批售下降5.3%，在这样的情况下成交批收从年初的0.97提升到年底的1.24，所以整个市场的库存在下降。从去化月数来看年初是12.3个月，年底是8.4个月。合理的去化月数是5-10个月之间，到去年底降到8.4个月已经完全落到了合理的区间。

　　但是有一个不好的消息就是土地市场，去年一二线土地市场出现了非常火爆的情况，在个别城市甚至出现了地王频出的局面。比如北京过去一年地价占房价的比例超过60%，到去年下半年，北京大部分的地价已经高于房价，也就是传说当中的面粉贵过面包的情况。不仅在北京，地王的现象也在向其他城市蔓延，南京和苏州也出现大幅度上升，苏州下半年的地价房价比达到了72%。过去一年对于房地产开发商来说，一方面是喜忧焦急，另一方面是进退维谷，尤其是去年在买地的问题上，三四线城市地确实多，又便宜，市场在去库存，房子不好卖。一二线城市房子好卖，但地这个价你敢买吗？你不买就可能被挤出这个市场，但是你买了，这个地价买下来能不能赚钱？很有可能买下来的不是一个财富，你买下来的是一个巨大的风险。所以去年开发商在买地这个问题上是非常艰难的抉择。而我们过去一年最大的成果之一就是成功地应对了这个局面。

　　2015年至少从我担任董秘的七年来看是最好的一年，当然希望2016年是更好的一年。从以下几个方面来看，第一个无论是销售额还是市场占有率都创造了行业的历史新高，我们的回款率创造了我们自己历史上的新高。第二个我们的营销费率出现了大幅度下降，使得我们的净利润率能够在毛利率整体下降的行业趋势下出现了历史的回升，包括ROE也出现了回升。第三个是买地，我们去年买的地从量上来看是足够的，从价格上看是非常合理的，买的地都不贵。第四个在物业服务方面，我们去年推向市场化取得了非常骄人的成绩，在一年之内物业管理面积翻了一番。第五个是让投资者惊喜的分红派息方案。

　　在成功的背后有一条主线就是我们的事业合伙人制度，这个制度在去年取得了硕果，我们取得的成绩很大程度上都跟这个制度有关系。首先是跟投制度，我们在2014年4月份推出跟投制度以后，2015年总共开发了76个项目，经过一年多的实践，我们的跟投项目跟非跟投项目在这几个指标上都有非常大的提升。我们推出跟投制度以后，我们买地的能力明显提升，买地的质量也明显提升。而在费率上面，我们的费用率出现了大幅度下降。为什么跟投会有这么强大的效果？大家想一想，我们所有的项目现在都要求项目团队一线公司的管理层和区域管理层强制跟投，强制跟投的意思就是你不能不跟投，你如果不跟投或者跟投的量太小这块地你就不要拿了。对我们的项目团队来说意味着什么？如果这块地你买得贵了，你还对得起他吗？我们项目团队所有的钱都在这里面，如果这个项目不赚钱我们就不赚钱，如果项目亏了我们就都亏了，有什么制度比这个更有激励作用？没有。过去一年是最好的一年，最根本的原因在这里。

　　包括物业，物业过去一年做了10%的员工持股安排，这极大地促进了物业在过去一年市场化的扩张速度，我们的物业面积比上一年增长了一倍。我们的销售金额同比增长20.7%，市场占有率有首次突破了3%，这个看起来还有很大的空间。在物业方面过去一年合同项目数达到980个，合同管理面积达到了2.1亿平米，过去合同管理面积一年增长了107.8%。我们过去一年在42个城市接了377个二次开发项目，我们不仅在住宅市场接业务，也在非住宅市场接业务，这对我们物业公司来说都是突破。

　　在电商年代，传统的商业地产可能会受到冲击，但是物流地产会迎来黄金时代，我们一定要抓住这个机会。在2014年底的时候物流地产行业的前十名全都是外资企业，但是在2015年有两个国内企业有两个新面孔将会到前十的行业，一个是万科，一个是平安。万科是以自己拿土地开发为主，平安是以购买现有的仓库为主，当然这跟我们两家公司的主业有很明显的关系。

　　我们2015年的年报上第一次出现了海外业务的销售占比，也就是说我们海外项目终于开始创造业绩了。过去一年我们海外销售收入有28.8亿。我们在海外也拿新的项目，我们在纽约拿了3个项目，在香港拿了3个项目，在英国伦敦拿了项目资产包。在2013年初的时候我们提出了工业化三年目标，也就是用三年时间基本实现住宅产业化工业化。我们提了这三项指标，到去年年底的时候非常接近于这个目标，除了预制构件39%距离40%的目标还有1个百分点的差距以外，其他两个指标都做到了100%。工业化率的应用率达到了81%，我们是行业当中第一个率先完成了工业化的房地产企业。工业化在未来会给我们经营能力、竞争优势带来巨大的提升，至于到底会带来什么提升我们先卖一个关子，到明年朱旭会告诉大家工业化给我们带来什么价值。我们在科技创新上也做了很多工作，机器人，我们去年推出了一个非常酷的机器人悟空一号，它将会在未来很大程度上替代原有的保安巡逻，在小区可以看到机器人在巡逻。这是过去一年我们在工作上的努力以及取得的成果。

　　我们来看一下最后业绩的数字，去年结算面积增长35%，营业收入增长33.6%，我们这些业务总共创造的净利润增长了34.5%。这个数字略高于营业收入的增长速度，最后归属于上市公司股东的净利润增长是15%。这个差距比较大，背后主要是因为少数股东损益的占比在上升，也就是说我们项目的权益比例在下降，合作的比例在上升。这是一个坏事吗？我刚刚看了一下一些报道，有一些评论认为这是一个坏事，越来越多的利润被合作方分走了，自己的利润越来越低，真的是这样吗？我在2014年提过一个词，我们在美国一个最主要的合作方铁狮门，他们跟我们的合作项目里面，他们公司在里面的权益比例可能不到5%，也就是我们如果按这个方法做，他要是做一份报表都并不了表，但是铁狮门是一个业绩不好的公司吗？铁狮门的权益净利润可能低到1%左右的水平，他是一个很糟糕的公司吗？当然不是。他是美国最成功的一家房地产企业之一，我只说一件事情大家就相信他为什么是最成功的，他完美地避过了次贷危机对美国房地产行业的冲击，在次贷危机之后我们这个行业原来的企业都在里面经受了巨大的冲击。合作比例上升不是坏事，而是一个好事，但是在报表上确实会带来让大家觉得好像不太喜欢的结果。我们也意识到未来行业的趋势最优势的企业恰好是类似于铁狮门这样的公司。所以我们会坚持合作开发的道路。

　　我们来看一下收益指标，过去一年毛利率是有所下降的，这个并不意外。在四年前我们已经明确提出整个行业的毛利率未来是下降的趋势，为什么？地价占房价的比例越来越高，这一定会挤占毛利空间，所以毛利率持续下降不是一个意外的情况。毛利率下降也不意味着这个行业经营状况变差了，毛利率下降就是地价上升的一个必然表现结果。这两件事情其实是同一件事情。但我们去年做到了毛利率下降的同时，净利润略有所上升，ROE也略有提升。

　　我们在2015年最满意的事情之一就是买地，我们去年地买得非常好，“量足价平”，量足就是买到足够的土地。这是过去五年我们每年买地金额占销售金额的比例，这个比例基本在40%左右，只有2013年超过40%，2014年低于40%，平均一下也是40%，40%是一个房地产公司一个最佳的比例。2013年超过了，2014年不足说明什么？2013年的地价明显比2014年低，我们在2013年多买了一些地在2014年就少买了一点，这样我们就买到了更便宜的土地。而在2015年买地变得越来越难，在这个情况下已经依然买到了足够的土地，而且这些地36%是在一线城市。去年一线城市的土地竞争最激烈的，地王最多的，我们买到了足够的地。当然如果愿意砸钱一定能够买到足够的地，但是我们没有砸钱，我们去年买的地情况很复杂，有一手地，有二手地，有烂尾楼、在建工程，甚至有别人已经毛坯房竣工的房子，我们买下别人的毛坯房给人家做完了装修再去卖。在过去我们从来没有说在买地上想过这么多办法，付出过这么多努力，为什么2015年我们的团队会用这么多的精力干这件事情？很简单我们是实行项目跟投，如果你买的地贵了，买得不好，你根本没办法见江东父老，你有什么脸面见公司的同事。过去一年我们项目发展的能力有了明显的增加。去年我们买的所有地里面没有一块是高价地，去年买的最贵的地楼面价是2万块钱，旁边的房子卖7、8万。万科买的土地品质是比整个行业好很多的。

　　在融资、债务和资金方面，我们依然保持非常好的状态。去年我们发了50亿的公司债和30亿的中期票据，公司债的利率是3.5%，中期票据的利率是3.78%，当时是行业的最低，但后来被别的公司打破了。到2015年我们的债务结构里面，利率最低的是债券的占比由16.8%提高到25.18%，有利于进一步降低利息的支出。我们去年的评级上升了，穆迪给我们往上调了一级。好的评级意味着我们未来在融资上会获得更好的机会。我们的净负债率在这个行业里面一向是比较低的，在刚才我看了报道说我们去年的净负债率大幅提升，我们去年的净负债率由5.4%提升到19.3%，但这是坏事吗？我们这个行业大部分的企业净负债率是60%以上。19.3%比5.4%要坏吗？其实要好很多，因为19.3%的净负债率太低了，净负债率也不是越低越好，过去五年我们基本上都保持在20%左右的水平，我们认为这个行业合理的净负债率应该是60%以下，比较理想的净负债率是40%以下。过去一年我们的净负债率确实有大幅提升，但是在一个很低的水平下的提升，而且我觉得19.3%比5.4%要更好。

　　我们刚才谈到过去一年费用水平出现大幅度下降，这背后也是因为合伙人跟投制度带来的影响。去年的销售额增加了20%，但营销费用下降了8.5%。我们的营销费率由2.1%下降到1.58%。这是这个行业前六大上市公司的情况，我们的费率是进入到最低的行业。管理费用率表面上看没有变，都是1.81%，但是去年我们在新业务上投入了很多的人力，这些投入都是在产生管理费用的，但是这些新业务在短期之内并不能马上贡献收入。所以如果只靠我们传统业务的话，过去一年我们传统业务的管理费用也是下降的。或者可以这么说，过去一年我们用于做新业务的费用其实并不是新增的费用，而是用我们在传统业务当中省出来的钱支持我们新业务的发展。

　　分红派息，应该是能让投资者比较满意的结果。我们去年每股是派5毛钱，今年是0.72元，提升了44%。我们的分红占公司合并净利润的比例去年是35%，今年是43.87%，未来有可能还会进一步提高这个比例，给股东更多的分红。

　　2016年，我们刚才提到2015年可能是我们历史上最好的一年，但很显然我们希望2016年是更好的一年。在2016年首先土地市场依然是我们目前面临的最大的一个经营上的困难，因为土地市场现在地王现象还在进一步蔓延。在市场相对比较好的一二线城市地会越来越贵，这时候买地会越来越艰难。要买到价格合理的土地需要付出越来越多的努力。所以我们也在考虑在获取土地上面可能需要有一些比较大的动作。第二个是在卖房子上面，我们当然要继续把房子卖好，卖好房子靠什么？第一靠产品质量，第二靠服务品质，我们要不断提升我们的产品，提升我们的服务来持续地提升我们的市场竞争力，这样才能把房子卖得更好。2016年会争取进一步提高市场占有率。我们在2016年会谋求这几方面更进一步的成绩，从管理当中要效益，要用这种方法绕过我们在最后的无论是净利润率、ROE方面有更好的表现。在新业务方面，我们过去一年做了很多尝试和探索，有一些已经有明显的成果，比如物流地产、物业市场化发展已经有非常明显的成果。但还有一些探索是成功的，但是目前的规模还很小。所以在未来我们的新业务发展上面可能不仅仅是用过去自己从零开始一点一点探索的方式，我们可能换一种方式。我们从零到一的过程当中自己去探索的过程是不能省略的，如果你贸然进入一个自己不熟悉的领域，这会是一个非常大的风险，我们历来是非常谨慎和稳健的公司，但如果通过自己的探索完成了从零到一的过程，从一到十的过程如果一定要靠自己滚动发展的话不是最好的选择，这时候并购、收购可能是更快的方式。我们首先要通过自己的探索确定这个业务能不能做，如果确认这个业务应该做，能够做，这时候采用并购和收购的方式，能够一开始就具有比较高的起点，这也是我们未来探索的方向。我们再回顾2015年的时候会发现，我们2015年取得的最主要的成果基本上都跟我们的事业合伙制有很大的关系，我们未来会进一步迭代这个制度，提升我们整体的能力和效益。

　　当然过去一年有一个事情大家比较关注，就是股权结构的问题，我相信我们依然怀揣伟大企业的梦想，要实现这个梦想，一个稳定的、合理的股权结构也是必备的基础和前提。这件事情一定要有一个妥善的解决，我们在寻求解决方案的时候就是两条基本的原则，第一一定要有利于全体股东的利益，给全体股东带来价值。第二一定有利于万科长期的发展，有利于我们战略的实现。我们会按照这两个出发点寻求好的解决方案，我们的方案也一定是多赢的方案，大家不要过多讨论谁输谁赢，我们希望所有人都是赢的。好，谢谢大家。