郁亮今天说了什么？来自香港最全面的一手现场报道

午后两点刚过一刻，香港JW万豪酒店三楼会议室灯光由刺眼的明渐变到昏黄的暗。

一眼扫过会场，整齐的座椅间只坐了四个人。被称为万科“大师”的谭华杰、业绩会“熟脸”前CFO王文金以及“新晋”董秘朱旭三人定格在中间首排位置，而与他们前后呼应的是最后一排郁亮的背影。

没有了“业绩会还是围绕业绩”的前提设置，没有了“赶场香港业绩会”仓促离场的“正当”理由，对郁亮带队的万科管理层来说，香港业绩会较深圳场无疑增添了几分不确定性。

当一个个出乎意料的因子不断出没叠加时，一场原本“严肃”的业绩报告会却变身为一部关于“谁是大股东”的追问剧，而穿插其中的则是万科3000亿理想与目标间晃动的天平，以及被“报料”搁浅的“万万合作”。

“第一大股东”的追问

“深圳地铁入股后，会不会成为公司最大股东？因为按现在资料估算的持股比例大概是18%到19%。”在深圳业绩会上被“屏蔽”的问题重现在郁亮面前。

“接招”的郁亮继续耍起了太极拳，“昨天刚刚公布意向备忘录，但并没有披露具体的入股方式、价格和比例等，因为根据相关规则，我们需要不断地细化它。”

按照郁亮给出的时间表，在经过万科董事会讨论批准之后，才能正式推出与深圳地铁合作的预案。“所以到今天为止，这个事情还尚在沟通之中，你的这个问题我现在回答不了。”郁亮纠结的脸上竟然浮现了一丝微笑，或是因为第一回合“较量”的险胜。

被回击的包括观点地产新媒体在内的媒体们并未就此停住追问好奇心，“虽然现在尚处在与深圳地铁协商阶段，那如果股东通过之后，你们有没有信心能超越宝能系，重新成为第一大股东？”

显然，对“第一大股东的追问”绕不开的点则是轰轰烈烈“万宝之争”的另一主角——姚振华带队的宝能系。

此时的郁亮显然有点儿“着急”，“还是要等方案，大家耐心点，我们在三个月之内能找到合作伙伴签一个这么大交易的备忘录，已经非常不容易了。”

的确，尽管现在地产圈已开始对万科与宝能之间的股权争夺战呈现出些许视觉疲惫之感，但宝能夺得万科第一大股东之位也只是约三个月前而已。

去年12月6日晚，万科披露详式权益变动报告书称，11月7日-12月4日，前海人寿一致行动人钜盛华通过资产管理计划在二级市场共增持公司股票共计5.49亿股，占总股份15.04%。

本次权益变动前，前海人寿和钜盛华合计持有万科A股16.62亿股，占总股份15.04%；权益变动后，前海人寿和钜盛华累计持有万科A股20.008%权益，成为第一大股东。

郁亮特意绕开与“宝能”有关的任何词语却意外引起下一波关于“宝能”的现场发问。“公司在跟深圳地铁签定备忘录之后，有没有告知宝能？你们希望宝能如何处置持有的万科股份？”

“这件事情已在聚光灯下占据很多头条位置，还有谁不知道呢？”这一次，郁亮对观点地产新媒体等媒体的回答中仍旧没有“宝能”二字，“到今天为止，我们一直在努力跟所有股东沟通，希望达成一个多赢结果。”

其实，无论是与深圳地铁的MOU（谅解备忘录），还是“第一大股东”的争夺战，所有这一切指向的时间点都是3月17日的万科股东大会。

“万科曾经说过，如果有一个方案的话，A股会复牌，否则会申请延迟到6月18号，那现在万科A是否要继续停牌？”

对此，郁亮称，H股和A股监管规则是不一样的，对于H股来说，可能这么一个合作意向就当做是一个预案了，而国内认为完全不是，“3月17号临时股东大会就会决定是否要继续停牌下去”。

理想与目标的“天平”

今年1月28日，系着荧光绿领带的郁亮在万科总部发言时说：“2016年我们的理想是销售额3000亿，利润300亿！”

万科年报显示，2015年公司实现销售面积2067.1万平方米，销售金额2614.7亿元，同比分别增长14.3%和20.7%。

如果要实现3000亿“理想”的话，万科2016年销售额同比增幅则要达到约14.72%。观点地产新媒体翻阅万科近几年成绩单，其中2012年业绩1031.2亿，同比增长43.7%；2013年1354.2亿，同比增长31.3%；2014年2151.3亿，同比增长25.9%。

这样看来，虽然万科方面只是把“3000亿”作为一个追索的“理想”，但市场更多将其看作是万科一个不会太难实现的“目标”。

然而，“目标”这一说法在业绩会上却遭到郁亮“狠狠”指正，“万科这么多年从来不用计划管理的模式，因为计划管理模式一定是有问题的。”

在郁亮看来，在市场变差的时候，你非要卖那么多，肯定卖不出去，“目标”只会带来更多的库存，“那会雪上加霜”；当然如果市场很好，你应该有更多的市场份额去获取。

虽然没有“预设目标”，但正如郁亮对观点地产新媒体所说，万科对自己的经营有要求，即盈利增长要大于销售规模增长，“也就是说今后增长更有质量”。

然而，在当前地价占比越来越高的年代，毛利率下降可能是大概率事件。因此，要达到“300亿”的利润理想还是有那么点难度。

万科2015年报显示，公司2015年实现营业利润331.2亿元，同比增长32.6%；归属于上市公司股东的净利润181.2亿元，同比增长15.1%。照此计算，万科2016年在利润方面的同比增幅得达65.56%。

对此，郁亮对观点地产新媒体表示，在这个情况下，要保持给股东回报不断提高的话，只有提高经营管理水平才行。

“我们是用这个来解决问题的，而不是说我们通过设立年初的目标，立下军令状，不行就拿下，我们从来不是这么管理。”

实际上，无论是3000亿的销售理想，还是300亿的利润远方，在万科这一系列好看的报表数字背后也是存在区域分化与任务分配差异的。

照此前报道消息，具体到区域公司，郁亮2016年提出的要求是，上海区域、广深区域需各完成销售额800亿元，北京、西南及其它区域则共计完成剩余1400亿元。

对此，市场人士对观点地产新媒体指出，广深、上海、北京、杭州等均是万科去年表现最佳的城市，这些地方的城市公司2016年毫无疑问也将承担最主要的销售压力。数据显示，去年万科在上海实现销售283亿元，深圳、北京、杭州、广州则分别实现221亿元、203亿元、163亿元、138亿元。

上述人士续称，万科若要销售3000亿元，除了维持2015年的销售快速去化策略，还需要在表现较好的一二线城市实现更高的售价，从而拉近与目标的距离。

“除了调整产品结构，涨价尽管有投机心理，但也是提高业绩的途径之一，有利于万科实现50%的利润增长。”

被搁浅的“万万合作”

去年中旬，高调誓言合作后，“万万”在成都开始紧锣密鼓其第一场约会，联手推出面向当地项目的联合营销。

彼时，成都万科官方消息显示，自即日起，在成都锦华万达广场、金牛万达广场消费可抵万科、万达在售项目的房款。其中，消费者可以凭消费小票抵6.1倍房款，最高可抵1万元。

来自成都万科消息称，这场名为“万有引力”的活动时间为5月28日-6月1日。而观点地产新媒体当时就获悉，此次成都万科联合万达推出的“万有引力”活动，将促销双方目前成都市场的在售项目。

然而，在成都此番高调约会后，“万万合作”就开始淡出公众视野，并因无实质性进展而被渐渐遗失在某个记忆的角落。

不料，今日业绩会上，它却成为万科“股权保卫战”引发的第三关注点，“后来听说你们这边对万达提出的一些项目合作比较冷淡，是不是因为你们要把精力放在股权重组方面？”

对此，习惯了郁亮“太极式”回复法的我们却意外听到最直接的回答，“我们跟万达的合作确实因为有个别商业条款最后没达成一致，所以暂时放下来了，今后再找机会吧。”

从郁亮的语气中，能听出的画外音则是，现在把当前的要紧事处理好比较重要，至于这个合作以后还是有机会重头再来。

不可否认，万科“股权之争”给“万万合作”造成了一定消极影响，但或许二者合作之处已为今日之结局埋下了隐患的种子。

其实，在当初“万万”成都首场约会时，有些市场人士已评价称，万科、万达这次双方联手仅推出象征性的1万元购房优惠，还不一定能完全验证未来双方婚姻一定美满。

因为这场“约会”活动还更多的是停留在营销层面，四川中原战略发展部首席分析师向维就对观点地产新媒体表示称，后续的合作还有待观察。

对此，四川中原战略发展部首席分析师向维对观点地产新媒体表示，“万有引力”活动现在还更多的是停留在营销层面，“万万”后续的合作还有待观察。

但仅就营销效果而言，愿意获得房款优惠的群体以自住性需求居多，投资性需求较少，因此该次合作成都万科获益相对较大。

不过，他也认为“万有引力”的购房优惠最多仅1万元，和普通看房团的优惠并无差异，对于项目促销并没有多大帮助。也许，未来“双方的根本目的，是利用对方的客户资源来达到促进项目去化。”向维如是指出。

以下为万科2015年年度业绩香港发布会现场问答实录

现场提问：管理层你们好，万科和深圳地铁合作，深圳地铁入股以后，会不会成为公司最大的股东？现在估算深圳地铁持股比例最多到18-19%左右，是不是这样一个比例？

郁亮：我们昨天刚刚公布了一个备忘录，有这个意向，但是并没有具体的入股的方式、入股的价格和比例等等，这些还没有披露。因为根据相关规则，我们需要不断地细化它，经过董事会讨论批准之后，才能推出正式的预案出来，所以到今天为止，这个事情还尚在沟通之中，所以这个问题我现在回答不了。

现场提问：今年的派息为什么会那么多？宝能现在是大股东，深圳地铁入股还是要过股东会，如果宝能反对的话，万科会进行第二轮吗？

郁亮：过去几年万科在不断提高派息水平，跟现在没有任何关系。因为几年前的时候，中国证监会要求各公司提高给股东现金回报的水平，万科是唯一一家从1991年上市以来，连续25年现金派息的公司，我们延续这个传统，而且万科过去几年承诺将不断地、稳定地提高分红派息水平，今天不过是一步一步地兑现当初的承诺，而不是临时执行的。这个政策是长期而稳定的，不断逐步提高派息水平是长期政策。

至于重组方案，如果不能获得全体股东的认可，一定过不了关，所以我们未来做的方案，一定是要有利于全体股东，有利于公司长期发展，这样才有可能被通过。

现场提问：公司在跟深圳地铁签了备忘录之后，有没有告知宝能？你们希望他们如何处置手中的万科股份？

郁亮：万科这件事情已经在聚光灯下占据了很多头条位置，你说还有谁不知道呢？到今天为止我们一直在努力地跟所有的股东沟通，希望达成一个多赢的结果。

现场提问：你们曾经说过如果有一个方案的话，会复牌或者是会申请延迟到6月18号，那么昨天那个合作是否可以界定为已经有一个预案，万科3月17号会开临时股东大会，是否会继续停牌？

郁亮：H股和A股的监管规则是不一样的，对于H股来说，可能这么一个合作意向就当做是一个预案了，而国内认为完全不是，所以这个事情两地的规则不一样，我们也在努力适应两地不同监管规则的要求。

现场提问：所以会延迟到6月18号复牌？

郁亮：这要看3月17号股东大会的投票结果，3月17号临时股东大会就会决定是否要继续停牌下去。

现场提问：万科和深圳地铁合作开发规模在400到600亿，都是深圳的地块，公司是看好以后深圳的地价可以再上升吗？如果深圳的楼价下跌的话，你们怎么对股东交代？

郁亮：其实上也担心，下也担心。关于深圳市场这一块，长期我们非常看好。因为深圳从创新创业来看，是最有活力的中国城市之一，经济总量很大，发展速度也很快，城市转型发展也很快，而深圳从轨道交通发展水平远远低于北京、上海和广州，所以这边很有发展空间。

地铁上盖物业具有抗波动性，因为它基本满足一种刚需的需要，相对比较稳定，在不同的波动市场里面表现稳定。所以我们一直对地铁上盖物业极为看好。到现在为止，万科在全国各地拥有大概接近40个地铁上盖物业，而这些地铁上盖物业都有一个表现，销售都要比非地铁物业表现得更加稳定，在好的时候大家都卖得好，在市场有压力的时候，地铁上盖物业可以卖得更好一些。相对来说地铁上盖物业赚钱也稍微多一点。当然地铁上盖物业有难度，施工难度大，因为要配合地铁的施工需要，但是对万科来说，这个不是问题，所以我们很看好地铁上盖物业。

现场提问：我们看到万科2016年的目标是3000亿，对广深和上海区域设置的指标相对比较高，你们这个指标设定的规则是怎样的？另外一个是关于利润的问题，有说法提到万科今年对利润额的要求是300亿，相比2015年上涨了60%多，但是2015年万科的利润增幅只有15.1%，这种大幅度的利润增长你们会怎么做？

郁亮：你听谁说的300亿和3000亿？万科这么多年从来不用计划管理的模式，因为计划管理模式一定是有问题的，你说市场变差了，你非要卖那么多，你肯定卖不出去，你会有更多的库存，那会雪上加霜。如果市场很好，你应该有更多的市场份额去获取。所以万科把每一天都当做卖楼的好日子来对待，所以我们从来不给自己预设目标。

万科对自己的经营有要求，希望盈利增长要大于销售规模增长，也就是说今后的增长要更有质量。刚才在谭华杰的报告里面大家也看到了，房地产行业随着地价占比越来越高，毛利水平的下降可能是大概率事件，在这个情况下，万科要保持提高股东回报，只有提高经营管理水平才行。所以这一块，我们是用这个来解决问题的，而不是说通过设立年初的目标，立下军令状，不行就拿下，我们从来不是这么管理的。

现场提问：之前万科跟万达签了一个合作协议，可是后来听说万科对项目合作比较冷淡，是不是因为公司要把精力放在股权重组方面？

郁亮：我们跟万达的合作确实因为有个别商业条款最后没达成一致，所以暂时放下来了，今后再找机会吧。

现场提问：和深圳地铁的合作备刚才提到还在协商阶段，如果股东会通过了，你们有没有信心能超越宝能系，重新成为第一大股东？

郁亮：那就看方案，现在方案还没有，所以还要等方案，大家耐心点，这么大的一个交易，在三个月之内能找到一个合作伙伴签备忘录，已经非常不容易了。

现场提问：一线城市的地价越来越高，万科是不是会采用一些手段来降低这个成本，万科在一线城市拿地有什么其它方式？包括选择和深圳地铁合作，是不是也是有出于这样一个目的？因为深圳地铁也有一些非常好的土地储备。

孙嘉：我在调回总部之前，在上海万科负责了4年，我来介绍一下这个问题。确实像你说的，万科在北京、上海、深圳、广州这些一线城市，除了招拍挂土地以外，非常重视和当地拥有比较丰富土地资源的大型国有企业合作。前些年整体房地产市场不错，有一些当地的民营企业拿了位置不错的土地资源，包括香港的一些大的地产公司，这些年大家对地产行业的看法以及自己经营的方向发生了一些变化，也有人愿意把土地再拿出来，在行业内管这叫二手地，就不是公开招拍挂的土地。

另外一点，就是跟轨道交通的合作，实际上不光跟深圳，万科在北京、上海都已经跟当地的地铁公司有了相当密切的战略合作，比如说我之前管的上海公司，有8个项目是地铁上盖，其中有两个项目有地铁公司的股权，是股权层面的合作，不仅仅是上盖，所以这几个方式是万科在一线城市除了公开招拍挂获取土地之外的主要获取土地方式。

现场提问：原定于今天早上的关于万科和深圳地铁合作的媒体见面会取消了，公司说是因为细节方面还存在一些争议，请问双方在细节上还有哪些问题？

谭华杰：你得到的这个消息应该不是一个准确的消息，不是说有什么争议，是这个新闻发布会的准备工作没有做好。

关于这件事情我有责任，因为这段时间我们非常累，过去两周时间，我们这个团队基本上每天都是在凌晨2点以后才离开办公室，所以在这种特别匆忙的状态下，我必须承认我们有些事前的沟通工作没有做好，导致了临时要取消这样一个安排，我们觉得非常的抱歉。

现场提问：万科有跟宝能继续讨论持股量的问题吗？宝能要增加还是要减少万科的持股量？万科A股大概什么时候复牌？

郁亮：万科考虑事情的出发点，对管理团队来说，最主要的是如何有利于全体股东的利益，如何有利于公司的长期稳定发展，所以从这两点出发，我们有必要跟所有需要沟通的股东沟通。

至于哪个股东是增持、减持、维持股份，买卖股权决定是他自己做出的，我想他一般也不会随便告诉别人。关于复牌，我们3月17号开完股东大会决定。

现场提问：现在一系列的去库存政策对公司有什么具体影响？公司觉得2016年内地楼市的发展是什么样的？

谭华杰：过去一年我们看到不同的城市分化得非常严重，一二线城市回暖得比较快，三四线的库存还比较大，市场情况并不好。在这种情况下，以往全国性一刀切的对房地产行业的限制性政策在三四线城市逐渐退出。其实我倒不觉得有多少去库存的政策，只是说为了去库存这样一个需要，原来的一些全国性一刀切的政策在库存比较高的地区逐步在取消。在这些方面，万科肯定也是积极配合政府提出的去库存目标，比如说在卖房子的时候，向来我们都会把销售速度看得比销售价格更重要，以合理的价格来卖房子，做好周边的服务和配套，让这个房子对这个客户有更大的价值，万科一直在做这方面的努力。

关于2016年的市场情况，我们有一个量化模型来计算这个东西，但是这个模型只能算6个月，从现在看，最近6个月之内，我们认为这个楼市应该还是会保持一个相对比较好的状况。但是6个月之后的情况，就只能靠猜了，我猜是基本持平。