雅居乐业绩会：2015最糟糕一年 今年准备100亿拿地

“年内净利润跌54.8%，股东应占利润大跌67.6%”，即便在半个月前雅居乐已发布溢利预警公告提前给媒体打了预防针，但最终在2015年度业绩会上公布的这一数据依然使得“毛利率”、“去库存”成为业绩会上多次被提及的焦点。

3月22日下午，雅居乐地产控股有限公司2015年年度业绩会在香港举行，作为主席兼总裁的陈卓林依例出席，同时出现的还有首席财务官、副总裁兼公司秘书的张森、以及运营中心总经理兼主席助理李雪君。

“2015年雅居乐销售回款逾400亿元，回款率由前一年的55%提升到了70%，而且目前现金充裕，现金及银行存款总额增加了14.9%至131亿元。”在作业绩总结时，李雪君的PPT上最先出现了这两个数据。

然而，尽管去年回款和现金流都有向好的表现，430亿的营业额也比2014年增长了12.2%，但提到毛利率和利润的，却始终是雅居乐今年业绩会上“躲不过的坎”。

毛利率大跌13%

降价去库存、人民币贬值导致汇兑亏损11亿元是此前业绩预警时雅居乐给出的利润下降原因，在业绩会媒体提问前，李雪君和陈卓林又先后解释了一次。

据年报数据显示，2015年，营业额为430亿元，其中毛利108.13亿元，较2014年下降13%，整体毛利率25.1%；年内利润23.02亿元，比前一年得50.91亿元减少了54.8%，股东应占利润则下跌67.6%至13.9亿元。

物业销售方面，2015年雅居乐确认销售金额为414.21亿元，确认销售建筑面积479.3万平方米，确认销售均价为每平方米8642元，而2014年，雅居乐确认销售的均价是每平方米9278元。

对此，李雪君表示，去年下调销售价格是因为积压的存货太多，不得不以价换量去库存，有些甚至亏本都要卖。不过，牺牲利润降价跑量虽是无奈之举，效果却是明显的。“目前那些存货已经卖得差不多了，还剩些尾货。”陈卓林后来补充道。

据透露，雅居乐2016年全年可销售的货量达到806万平方米，预计销售额达到46亿，而其中此前的存货仅160万平方米，2015年12月31日前拿到预售证但还未销售的货量大约只占三分之一，其余均为新货。

因此，已经没有此前库存压力的雅居乐已经开始逐渐回调销售价格，“2016年会慢慢涨回到一万元每平方米左右。”

而对于因人民币贬值造成的11亿元汇兑亏损和债务结构改变，雅居乐方面表示，2016年将会对融资架构作出调整。

截止目前，雅居乐总借贷额为400.3亿元，其中境内债务占比47.4%，境外债务占52.6%。其中将于2016年上半年到期的债务达到121亿元，下半年则为43.87亿元，不过目前已偿还53亿元。

也就是说，接下来一年，雅居乐仍需要偿还约112亿元，但据数据显示，这其中涉及到的境外银行借款有28亿元。因而，为了减少人民币汇兑带来的损失，2016年前3个月，雅居乐就开始了频繁的境内发债、贷款融资同时偿还境外债务等对冲动作，“我们目前还申请了150亿元的熊猫债。”

100亿购地资金

“2015年是最糟糕最难过的一年。”陈卓林在业绩会上感慨，“不过，那已经过去了。”

陈卓林坦言，在压力巨大的2015年，能做到400亿元以上的营业额其实他觉得已经不容易了，但最艰难的一年已经过去，2016年雅居乐将加大去化速度，同时提升现有项目的价格、品质等各方面，并且，“2016年我们会拿出100亿元的资金来补充土地。”

陈卓林说出这100亿元后，有个媒体随后第一个问题便是，“我想确认一下，您刚才说今年的要改变前两年审慎的拿地策略，所以今年的拿地的资金会提高到100亿元？”

而陈卓林转过头和旁边的李雪君耳语了几句，然后肯定地说出了100亿元这个数字。

从公布的数据来看，2015年全年，雅居乐仅在长沙和广州分别拿了一宗地，两地块建筑面积共约21.15万平方米，而拿地总价为15.37亿元。

据资料显示，截止目前，雅居乐的土地储备量达到3487万平方米，而平均楼面地价仅1117元/平方米。

换言之，雅居乐2016年预备的100亿元拿地金额是去年的近6倍。

陈卓林解释道，雅居乐剩下的尾货都会在上半年清掉，而新推的项目大部分都具有升值空间。再者，“去年该减价的都已经减了，现在大概90%的项目都在涨价。”

陈卓林还特别提到，将重点关注目前房地产市场价格增长势头较好的深圳周边城市如中山、惠州等，以及广州、佛山、郑州、南京、杭州等一二线城市。

尤其京津冀区域，“我们已经进驻3年了，但一直都下不了手。”京津冀的高地价一直是雅居乐想碰但却又不敢碰的主因，不过，在目前销售回款率达到70%，且现金流健康，“2016年有信心做到450亿元。”的情况下，陈卓林又开始了进驻京津冀的规划，而且表示，希望在2016年后的三年内回归京津冀。