大数据解读：20大典型城市商业项目开业总量与趋势预测

　　在2014-2016年间，全球在建购物中心面积最高的20个城市中，中国城市占据13席。上海、成都、深圳位列全球三甲，在建面积分别高达330万平方米、320万平方米、260万平方米。

　　预测到2025年，还会有7000家购物中心建成开业，届时中国大陆的购物中心将超过1万家。

　　2015年年末的促销季是开业高峰期，占全年开业量的近一半，其中12月的开业数量达到顶峰。由于东西方以购物为需求的传统节日基本集中于年末，因此新增的购物中心大多计划在这一时期入市开业。

　　如上图所示，2015年国内购物中心开业主要集中在一二线城市，少数在三线城市。其中上海购物中心开业数量居全国首位，达30个，其他一线城市均有6-9个购物中心开业。其次为苏州、天津、成都、广州。

　　一、一线城市：上海购物中心开发面积远超其他三个城市

　　2015年，北上广深4个城市仅上海、深圳有购物中心开工，开工面积分别为31.5万平方米和22万平方米，其中上海在2014年有112.8万平方米的购物中心开工，从2015年的沉寂来看，很大程度上是上海寸土寸金的地价导致，商用土地价格直逼销售价格。

　　从开业情况来看，2015年以上海购物中心开业规模最高，达到209.76万平方米，远超过其他3个城市。北京、广州、深圳落后二线部分重点城市购物中心的开业规模。

　　1、深圳：购物中心空置率同比下降0.9%

　　未来两年深圳即将入市的大型购物中心体量近200万平方米，其中超过六成的项目体量在10万平方米以上，受到整体经济下滑影响，项目面临招商运营管理以及如何打造差异化等难题。

　　2015年深圳购物中心空置率同比下降0.9个百分点至6.2%。2015年全市中高端购物中心首层物业的平均租金仍同比小幅增长。

　　整体而言，深圳中高端购物中心首层物业平均租金同比略增0.5%至人民币909元每月每平方米。

　　2016年深圳计划开业的商业项目共有21个，商业总体量近120万方。其中体量在10万平方米以上的商业项目有联投东方park、深圳卓悦汇、天逸时代广场等。

　　2、广州：优质商业存量将达到411万平方米

　　2015年最后一天，凯德商用首入广州的项目——凯德广场（专题阅读）·云尚开业，是凯德商用扎根广州的首个项目，坐落于广州白云新城。同一天位于番禺的永旺梦乐城也正式迎客——电商冲击之下，不少房企商业布局的步伐不是在减缓而是在加快，计划开业的购物中心不减反增。

　　截至2015年底，广州主城区（不含从化、增城、花都、南沙）优质商业的存量达到353万平方米，同比增长28%。

　　广州核心商圈（体育中心、珠江新城、越秀商圈）优质商业首层平均租金轻微回落0.5%至1385元/平方米/月。展望2016年，随着天环广场、K11、天汇广场等多个项目的面世，届时广州优质商业的存量将达到411万平方米。

　　3、上海：中小体量商业约占一半，开业多集中于12月

　　2015年，上海新世界大丸百货、MUJI全球最大旗舰店以及上海大悦城的开业都引起了业界较大的反响，总体呈现以下特点：

　　此外，据不完全统计，2016年上海预计新开商业项目高达88个，天汇广场、上海中心大厦、禹州商业广场、世纪大都会、青浦区虹桥会展中心、百联崇明商业广场、龙湖虹桥天街、新华联国际中心等商业项目将于今年开业，总商业面积502.8万方，相较2015年，新开商业项目数量和总面积明显增多。与此同时，小体量商业项目也在逐渐增多。

　　4、北京：以社区型购物中心为主

　　2015年北京共有6个新购物中心入市，新增供应达64万平方米，值得注意的是，新项目以社区型购物中心为主，定位针对中产阶级及周边的家庭型消费者，包含众多快时尚品牌，较大比例的餐饮、儿童业态。

　　截至2015年底，北京中高端购物中心首层平均固定租金同比下降1.6%至846.7元/月/平方米。租金水平主要是由新兴区域内低于平均租金之新项目所拉低，呈现结构性小幅下降。而受益于销售额增长、租约更新及租户调整，核心子市场内成熟项目的租金仍见稳步增长。

　　2016年北京将有约73万平方米的6个优质商铺物业项目入市，新增供应均位于新兴区域且定位于面向大众市场的社区型购物中心；同时，中长期内，新增商铺物业市场将由新兴区域的发展所推动。

　　二、二线城市：购物中心开业情况要优于一线城市

　　2015年二线重点城市中，以长沙购物中心开发总面积最高，达184.5万平方米，其次为成都，购物中心开发总面积为183.5万平方米。

　　从开工面积来看，2015年，二线重点城市中苏州、天津、武汉和郑州没有购物中心的开工。以长沙购物中心开工面积最高，达103万平方米，远超其他城市购物中心开工面积。其次为成都，购物中心开工面积达68.5万平方米。

　　从开业面积来看，2015年，苏州和重庆购物中心开业面积最高，分别达136.5万平方米和135.7万平方米。天津和武汉购物中心开业面积在105-110万平方米；从整体水平来看看，2015年二线城市购物中心开业情况要优于一线城市。

　　1、成都：多为龙湖、中粮、银泰等“大腕”型开发商

　　2015年，成都商业地产仍然可圈可点，以远洋太古里为代表的9家购物中心亮相成都，不乏龙湖、中粮、银泰等“大腕”型开发商。

　　成都新增所有商业项目体量较2014年有所增加，但市场去化表现却有所放缓，租金平稳上升。主城区新增的大型优质购物中心项目：龙湖金楠天街、中粮大悦城、恒大华置广场以及万科钻石广场、银泰城、凯德天府等都在其中，租金表现平稳，较2014年同期小幅上升1.43%至718.47元/平方米/月。

　　成都区域内计划于2016年开业的商业项目数量有19个之多，其中包括三座万达广场以及银泰in99、新城吾悦广场、星汇广场、天来国际广场等等，总供应商业面积将达到近180万平方米。

　　2、长沙：逾七成购物中心布局地铁沿线

　　2015年长沙经历了一场商业中心开业潮，包括德思勤城市商业广场、华润万象汇购物中心、海信广场等。这些新开业的商业中心布局较为分散，分布在长沙市东南西北各个区域。并且新开业的商业中心大多具有较为鲜明的特色与定位，差异化特征较为明显。

　　统计显示，2015年以来，长沙新增的优质商业物业面积逾70万平米，接近此前长沙已有优质商业物业的总体量；其中，超过七成集中在地铁沿线，可以预见长沙未来的商业物业将会带着浓重的地铁气息。

　　3、武汉：多中心化布局态势更加明显

　　2015年，武汉商业地产多中心化布局态势更加明显。2014年开业的宜家家居、武商众圆广场、永旺金银潭店的选址布局额头湾、青山、金银潭等非传统核心商圈。2015年，择址郊区的宜家汇聚、永旺梦乐城武汉经开店也相继开业，两者借助吃喝玩乐购一站式业态，

　　以及地铁、环线等交通便利，吸引大量消费者。

　　三、三线城市：购物中心开发情况低于同期水平

　　在一二线城市购物中心市场渐趋饱和、竞争激烈、成本攀升的背景下，三四线城市凸显新的发展空间和机会。

　　数据显示，三四线城市占全国城市人口的53%，而购物中心占比仅16.5%，加上方兴未艾的“造城运动”，购物中心的渠道下沉极具想象空间。

　　2015年，三线重点城市以温州购物中心开发总规模最高，达45万平方米；其次为珠海、海口、洛阳和南通，开发总规模在25-37万平方米。其中贵阳、台州和金华均没有购物中心进行开发。

　　从开工面积来看，2015年三线重点城市购物中心开工规模远低于二线城市，略逊于一线城市。三线重点城市中，海口以25万平方米的开工面积最高。

　　从开业面积来看，2015年，三线重点城市中，虽然以温州开业规模最高，但也仅达到45万平方米，其次为嘉兴，购物中心开业规模达26.3万平方米。其中常州、贵阳、金华、台州和扬州均没有购物中心开业，占到重点城市的近一半，从这一点来看，三线城市还是远落后于一二线城市。

　　1、新开项目聚集三四线城市，蕴藏更大商机

　　2013年之前，我国购物中心主战场在一二线城市，但现在，一二线城市商业已现饱和或过剩，而三四线城市商业还有机会。而在很多三四线城市，购物中心数量太少，消费模式急需升级换代，部分三四线城市的中心城区拥有40万-50万人口，机会更大。

　　同时，三四线城市的租金回报比一二线城市更高，三四线城市不仅可以在中心地段，而且土地相对便宜。因此，很多商业地产开发商将目光投向三四线城市，在三四线城市上马新项目。

　　2、大型开发商的进驻加速三线城市商业调整

　　2015年新开业项目中，一二三线城市占比分别约为18%、43%、39%：

　　一线城市郊区项目偏多，整体租金水平下滑，空置率上升；

　　二线城市核心区域比重较大，租金平稳，空置率略有上升；

　　三线城市开业项目供过于求，消化期长，但在传统商业过剩的情况下不乏宝龙、万达、苏宁、华润等开发商嗅到商机，带来星巴克、H&M等认知度高的品牌下沉至宿迁、赣州等地。其中万达在2015年布局三线城市的比重已达到72%。这些大型商业开发商的进入将推动三线城市商业加速调整。