中信地产首度回应与中海整合 未来将建立城投平台

3月24日下午两点许，中国中信股份有限公司在香港召开2015年业绩会，公司董事长常振明、副董事长兼总经理王炯出席现场。

在正式披露向中海出售旗下住宅物业10天后，中信股份高层首次坐在来自大陆及香港的新闻媒体面前。毫无疑问，在这场业绩发布会上，有关两家央企巨头整合后一系列问题成了现场媒体关心的重点。

在过去近10年时间里，中信集团对旗下中信地产、中信泰富两大地产业务平台进行整合，却一直未能有突破性的发展。如今整合的思路逐渐明晰，集团旗下住宅业务选择与中海合作，土地一级开发、城市综合体业务将以新成立的中信城投作为平台，王炯亲自挂帅。

“2014年中信股份上市后，集团的战略导向发生了明显变化，要寻求成为行业领导者。如果凭自身实力成为不了，就寻求行业的领导者进行合作，间接成为行业领导者。”在现场，王炯声称，此次房地产重组，对中信、中海而言是一种双赢。

与中海重组缘由

据观点地产新媒体了解，中信股份与中海于3月14日同时公告，中海有条件购买中信泰富及中信公司持有的绝大部分住宅业务，涉及25个主要城市物业项目，总建筑面积约为2400万平方米。

作为代价，中海将向中信股份配发10.96亿股普通股，占经发行后以扩大股本约10%，对价股份将按每股27.13港元发行；此外，中海还向中信股份转让资产对价，价值约为人民币61.50亿元。

在致股东的信中，中信股份董事长常振明主动谈及上述重组。他表示，要在中信逐渐形成金融与实业较均衡发展的局面，但提高非金融板块盈利能力的工作是任重而道远的，“去年的业绩就反映了这一点”。

年报显示，2015年中信股份录得归属于普通股东的净利润为418亿港元，较2014年增加5%，主要来源仍是金融业务，尤以中信银行为甚；非金融业务方面，大宗商品价格下跌导致公司资源板块大幅亏损。

而中信泰富、中信地产的业务重组也是2015年的重点工作。在业绩会现场，王炯对包括观点地产新媒体在内的媒体形容，集团的房地产业务是“非金融板块比较重要的资产”，规模比较大。

“但这些年特别是集团上市后，房地产对于中信而言造成了很大挑战，这些挑战有来自成本的因素，包括建安、财务、管理成本等等。”

以2015年为例，中信股份的房地产业收入275.28亿港元，同比下降8%；溢利贡献为42.92亿港元，占总业务溢利6.6%；业务资产2328.09亿港元，资产回报率仅为2%。期内房地产业资本开支30.13亿港元，同比却增长370%。

相比之下，在房地产行业素以成本控制著称的中海成了中信学习的样本。谈及中海时，王炯毫不吝惜溢美之词，强调中海在管理特别是成本控制上“优于一般的房地产公司”，“是中国房地产的第一集团军”。

针对媒体咨询中信股份在重组过程中换取中海10%股份而非现金一事，王炯回应称，中信并没有放弃房地产业务，用股权作为代价恰恰说明“公司对未来的发展充满信心”。而将中信泰富、中信地产的住宅业务交由中海开发，创造的价值将比公司创造的大。

“只要做得比中信好，中信就和他们进行合作。至于是不是由中信开发，这并不重要，重要的是为公司创造价值、带来利润。”

另据观点地产新媒体获悉，在当天举行的投资者会议上，中信股份管理层透露，与中海重组并成为第二大股东后，公司将从中海获得30%的分红比例，未来望尽量保持在较高的水平，具体仍在商量中。此外，中信也将向中海派驻一名非执行董事。

未来整合方向及人员安排

在业绩会上，无论是常振明还是王炯均未透露中信中海整合完成时间。按照此前中海主席郝建民的表述，两家央企的交易预计五六个月内可以完成，最迟也不会超过年内。

王炯现场介绍称，中信的房地产业务主要有住宅、商业两大部分。在住宅业务注入中海后，集团将更重视手上的商业项目。“中信将专注于做一级土地开发，以及城市综合体开发，而综合体开发恰恰是围绕城镇化发展进程中的发展机遇。”

“中信未来的房地产发展，除了专注于做PPP以及综合体，过程中不排除涉及房地产住宅或其它业务的合作。通常而言，寻找合作是最好的方式。”王炯如是称。

据观点地产新媒体了解，中信泰富以商业开发为主，拥有位于上海、香港、宁波、无锡、万宁等城市核心区域的项目。除此以外，中信集团旗下拥有7个位于北京、上海、香港等城市的高端办公楼、商铺等，总建筑面积近77万平方米。

长久以来，中信一直表现出对商业地产发展的重视，并倾向于利用商业发展的资源，包括上海中信泰富广场、陆家嘴滨江金融城等。其中除中信泰富出售香港大昌行商业大厦，其余均自持。若中信内部整合完成，其商业地产规模可达250万平方米。

截至2015年底，中信股份持有投资性房地产285.08亿港元，同比微降0.82%。常振明表示，中信旗下有位于多地的商业性物业，这些物业的增值会相当大，“公司也在考虑通过各种方式来实现价值”。

对于观点地产新媒体所提问的中海向中信股份转让60.50亿元资产包一事，常振明回应称，目前尚未明确中海转让资产的规模、金额等内容，或主要以综合体为主。

此前有消息指，中海将旗下商业地产品牌“中海环宇城”出售给中信股份。据了解，中海自2011年发布环宇城产品，目前布局南京、沈阳、济南、天津、珠海、上海、佛山共7个城市，单体项目规模不足10万平方米。而购物中心项目恰恰是中信方面目前所欠缺的类型。

按照中信股份披露，其对未来地产业务的管理将以新成立的中信城市投资发展有限公司作为平台，中信股份的副董事长兼总经理王炯将担任该公司董事长，中信泰富总经理刘勇担任总裁，负责日常管理。

而被问及中信城投是否有分拆上市计划时，中信管理层并未给予正面回应。王炯表示，资本运作是一个非常好的手段，但应建立在项目的建设和运营得到充分释放后，才能寻求（上市）这方面的发展机会。

虽然此次整合的走向目前仍处于未知状态，但2014年已经在和中建地产整合过程中多次曝出人员问题的中海，其和中信地产整合之后的人员安排也为媒体对这场交易关注的重点之一。

中海主席郝建民此前表态称，对于人员安排问题中海高层是非常重视的，目前还没有具体措施，未来一定可达到共识。随后，中信地产员工发表公开信，直言“焦虑感倍增”。

对此，王炯在业绩会上回答观点地产新媒体提问时表示，员工问题，中信和中海对接上都有原则上的安排，中海方面也表示中信地产转移过程中对应的员工都可以接受。

不过他转而称，人员的流动也是双向的，比如说待遇问题，这些方面都可能影响他们的选择。集团会妥善安排中信地产员工的去向，甚至可以安排到新的平台。“这当然得有合适员工的岗位，这里面可能就需要做一些研究。”

“不管怎么样，中信地产的员工支持集团此次房地产战略重组，集团对员工的安排无论从哪个方面，都会全力、高度地负责任。”