华润万象城二三线城市进退 17亿收购海口万绿城之问

　　对房地产行业而言，海南曾经是个极富想象力的淘金地。

　　九十年代的泡沫让很多地产公司在“安乐窝”里梦碎，海南的房地产发展经历了很长的复苏期。如今泡沫褪去，伴随着国际旅游岛的地产热浪，海南再次引得大牌房企争先进驻。

　　3月27日，市场消息传出，华润置地已确认收购海口中心地带一烂尾项目，将打造成标杆品牌万象城。

　　华润置地与万绿城

　　对于这个项目，华润置地可谓是筹谋已久。

　　据观点地产新媒体了解，该项目总共分为三个地块，位于海口中心地带的玉沙路，占地面积14.75万平方米，规划容积率5.0，约合建筑体量73.75万平方米。

　　项目三块地分别占地3.82万平方米，为城镇住宅用地；第二宗占地4.81万平方米，为城镇住宅用地；第三宗占地6.12万平方米，为商服用地。

　　项目最早在2008年为安中石油通过拍卖竞得，总代价为9.05亿，折合土地价6141元/平方米，创下海口当时的地价新高。

　　后海口市国土局与安中石油签订出让协议，约定土地动工开发日期为2010年9月1日。

　　但此后，该项目一直处于闲置状态，2010年-2015年间，因闲置问题遭到海口国土部门多次问责。

　　其中，2015年中，安中万绿城曾传出即将入市的消息，并计划在2015年底开盘。

　　但其后，随着2015年10月安中石油的实际控制人徐京华被查，项目再度陷入困境，截至目前已烂尾七年。

　　不过，据观点地产新媒体了解在其闲置的这些年中，华润置地就向其伸出过橄榄枝。一位海南地产资深业内人士透露，几年前，华润置地就已出资17亿人民币购买，但安中方面予以拒绝。

　　2016年3月27日，市场消息证实，该项目目前已确认被华润置地整体收购，未来将打造“万象城”项目。

　　海南某资深业内人士告诉观点地产新媒体，早前与万绿城洽购的其实不止华润置地一家，另外还有两家央企也在接洽，但最终是华润拿下了该项目。

　　目前，观点地产新媒体通过公开信息了解到，安中万绿城预期将于2016年下半年一期开盘，其1号地裙楼已经封顶。此外，该楼盘也打出“城中建城，万象更新”的宣传语，而该宣传语与华润置地万象城系列的宣传标语如出一辙，这也印证了目前市场的消息。

　　另外，海南阳光经典置业总经理蔡志喆介绍，该项目将规划打造成涵盖商业、写字楼、酒店以及住宅的综合体。目前项目一号地块已经有了一定的施工进度，二三号地块还未开发。

　　其介绍，万绿城处于海口市非常核心地段，相当于海口“CBD”最好的地段。

　　这一片区目前的商业尚未成聚集规模，没有一个较为大型的购物中心，多是街区式的散点购物，所以华润置地在此打造万象城是有竞争优势的；此外，由于地段较好，可以形成全市的辐射，海口也有能力支撑这一偏向中高端的品牌。

　　“住宅方面，周边刚需房价也去到了14000元/平方米的均价。”蔡志喆表示，现在海口二次置业需求较高，如果华润置地在户型方面打造正确，该项目将来去化不成问题。

　　不过，项目拥有较大体量的写字楼，该区域周边写字楼也比较多，将来出租可能会有些许压力。

　　万象城二三线进退

　　尽管业内对海口万象城前景看好，但在商业大环境下行的大背景下，在一个二三线城市海口去操作一个近80万方的商业综合体项目并非轻而易举之事。

　　在3月21日发布的2015年度业绩报告中，华润置地披露了其全年租赁物业的业绩情况。

　　据观点地产新媒体查阅年报，截至2015年12月31日，集团投资物业资产帐面总值为港币883.2亿元，占集团资产总值的比重为22.7%。2015年全年取得税后港币33.2亿元的价值增值，全年包括酒店经营在内的投资物业营业额达到港币66.5亿元，较2014年同期增长21.4%。

　　其中，万象城2015年全年租金收入共计35.22亿港币，占全体投资性物业租金收入的53%。

　　目前，共有11个万象城开业，包括深圳、杭州、沈阳、成都、南宁、郑州、重庆、无锡万象城八个旧项目，以及青岛、合肥、赣州三个于2015年新开的万象城。11个万象城年租金收入共计35.22亿港元，同比2014年的27.53亿增长27.93%。

　　这其中，深圳万象城贡献了10.5亿港币的租金收入，占11个项目总收入的30%，出租率也达到99.4%；此外，租金年收超过4亿港元的还包括杭州、沈阳和南宁项目，出租率达到95%以上。四个项目租金占比合计达到整体的69.46%。

　　从数据中可以看出，万象城系列项目的收入大多集中在少数几个项目中，在三线城市以及较弱的二线城市中，万象城的租金贡献仍然有限。

　　在出租率方面，尽管整体的出租率表现良好，但还是有6个项目出现了小幅下滑的现象，另青岛、合肥项目出租率在90%以下，无锡项目甚至只保有77.3%的出租率。

　　从整体的零售商业（包括万象城、万象汇、五彩城、其他购物中心）方面来看，2015其来自购物中心的收入同比增长30%至42亿港元。

　　观点地产新媒体查阅香港申万宏源的分析报告，其指出如果扣除2014-2015年华润置地新开设的12家购物中心，发现可比口径的8家已投入运营购物中心的租金收入同比仅微增5%，并且其中7家购物中心的商铺入驻率出现下滑。

　　鉴于尚不明朗的经济形势以及面对来自网络购物的持续冲击，华润置地表示将在未来几年放缓对高端定位购物中心的开发，其中2016年仍将新开业2家购物中心，而2017年新开业购物中心则从9家下调至5家，但公司在2018年及之后待建的购物中心总数仍高达11家。

　　显然，在二三线城市的进退之中，华润置地似乎也无法完全在大环境中独善其身，零售商业仍需谨慎对待。