福星惠誉夏珊：新业态是为购物中心锦上添花的一个元素

　　（赢商网湖北分站报道）3月16日，野芷湖畔梦想家概念生活馆4楼，赢商网主办的高端商业地产行业沙龙·武汉沙龙如期举行并成功落下帷幕。沙龙主题为“城市商业创新升级  武汉购物中心新业态发展方向探讨”，吸引了来自福星惠誉以及大地影院、光谷联合、凯德、绿地、良品铺子、南国置业、人信汇、today便利店、星期8小镇、印力、亿事达等近20家企业代表齐聚，共探商业未来。

　　福星惠誉夏珊现场分享了观点，嘉宾观点如下：

　　作为当前行业内的热点话题，“新业态”这个话题所涉及的主题很大，所涵盖的内容也很广。事实上，目前包括北上广等一线城市在内，国内商业地产全行业内都在讨论研究“新业态”的相关话题： “什么是新业态？”、“为什么引进新业态？”和“新业态的发展趋势是什么？”等，这些都是业内正在共同探讨的课题，暂时尚未得出被业内一致认可的绝对答案。

　　就我个人而言，在谈“新业态”之前，我们需要先了解“推动新业态快速发展的诱因是什么？”，那就是未来的商业市场是以客群细分化、服务精细化为核心的市场，因此需要与之相适应和匹配的新业态来作为传统商业业态的有效补充，以便迅速适应未来商业市场和消费客群的变化趋势。

　　首先，引进新业态，需要因地制宜。购物中心无论引进何种新业态，其本身仍是为购物中心的整体商业和客群定位所服务的，因此引进新业态不能是简单的“唯新主义”，所引进之新业态的品类、档次和客户群体，都应该与购物中心整体定位和目标客群相匹配。因此，我们应该充分了解项目所在市场的商业环境、竞争对手和所辐射目标客群的消费习惯和结构特点等，业态的引进也要随着周边客群的消费习惯以及年龄增长的变化而变化，而不是盲目去寻找某一个新业态。尤其是在当今电商高速发展，传统零售市场持续低迷的大背景下，我们更应重点关注项目周边3公里辐射半径内的核心消费客群的消费需求变化，因地制宜地选择与之相适应的新业态品类，只有这样我们才能拥有稳定的消费客群，才有利于购物中心的长远健康发展。

　　目前，在业态创新方面，我个人认为国内做得较好的就是上海大悦城二期。它把由日本原创设计师设计的整个日本街区几乎全部搬到了二期，将创新做到极致，充分迎合了90后00后甚至部分80后“追新求异”的消费心理，成功打造了一个年轻人的时尚、休闲和社交消费目的地，并建立了较为稳定的细分目标核心客群。不过，我们在赞美上海大悦城二期的同时，也应注意到大悦城一期所面临的商铺空置率大幅提升的经营困境。

　　其次，引进新业态，不能“贪快求全”。新兴业态的受众客群相对传统业态较窄，经营管理难度较大，市场投资风险较高，因此，新业态在整个购物中心中的业态占比需要有所控制，应该逐步提升至一个合适的比例，而不能盲目的“贪快求全”。我们需要重点去研究怎样的配比关系最符合购物中心周边的目标客群消费需求，让新兴业态与现有传统业态之间形成互惠互利的共存关系。其实，群星城除了顶楼的空中美食花园外，也一直在尝试各种各样的创新业态，但每次规划新业态时，同样也不得不考虑收益与风险之间的平衡。当然，购物中心发展创新业态虽说仍是任重而道远，但我们还是一定会去做，因为这是未来商业发展的大势所趋。

　　说到这里，近期的一次日本考察，同样让我深受启发。日本新开业的一个购物中心，一定程度上也代表着当今日本商业的发展方向。购物中心在6楼顶层规划了一个收费的儿童公园，就像社区广场上给老人提供的健身器械，设计成适合3—5岁儿童玩的设备，吸引不少家庭前往，顶层人流甚至超过楼下；在三楼的中庭区域还设置了一个儿童多媒体互动体验平台，既满足了儿童娱乐体验需求，解放了家长的购物时间，还延长了家庭在场内逗留的时间，增加了场内人气和销售收入；另外，还在超市部分做了一个农户菜场，召集周边区域内的农户把自家种植的蔬菜直接运到超市贩卖，保证了食材的新鲜和丰富度，成为周边居民日常食材采购消费的首选场所，这为购物中心带来了大量的稳定客流和销售收入。

　　关于新业态的未来发展趋势，我认为日本作为商业发达国家，有很多方面值得我们去学习，其商业业态创新趋势可以作为我国未来商业发展趋势预测的参考依据，所以未来像菜场、医院以及其他生活配套相关的一些新业态形式可能会在国内的购物中心出现。未来购物中心会考虑提供租金相对较低的位置，尝试一些新业态，这些业态虽不能承担高租金带来高收益，但会提供源源不断稳定的有效客流，这些客流会带来其他部分的收益。另外，我认为与健康有关的业态可能会是未来的热点。因为资源环境的问题，从去年开始，大家都特别注重健康，乐跑、手带计步器几乎在朋友圈刷屏，这些趋势都引导着我们去思考，健康以及和健康相关联的一些周边业态会是未来的一个发展方向。