跨界创新、品牌调整、智能商业……商业地产拼的是脑细胞

　　2016年4月13日，“第十一届中国商业地产节”在中国·广州·南丰朗豪酒店隆重开幕！本届活动以“不破不立，不止不行”为主题致敬中国商业地产人。

　　会议现场，零售界与商业地产的大咖云集，共同探讨被创新、转型屡屡可见，大数据、体验、020、跨界、互联网+等热词不断刷屏的商业地产究竟该如何走。

　　大咖们跨界创新的不同玩法

　　目前购物中心同质化越来越严重，商业地产商纷纷开始研究创新业态，打特色牌。创新是商业地产永恒的主题。跨界创新在购物中心层出不穷，例如大悦城，K11等。作为开发商我们怎么样做跨界创新和跨界业态的开发？开发商与品牌商配合做好合作共赢？

　　正佳企业集团有限公司副董事长兼执行董事  谢萌

　　购物中心主要有两个客户，一个是租户，一个是消费者，任何的创新都应该围绕理解和实现这两类客户价值这一本质，而客户价值的本质就是体验。

　　创新与人有关系，与人的组织能力有关系。要考虑团队价值、协同能力、思辨精神和想象力。

　　战略的核心就是趋势，包括做什么、不做什么、现在可以做什么、能做什么和未来想做什么，这一点很重要。

　　深圳华侨城都市娱乐投资公司 助理总经理 高 征

　　华侨城跨界进入商业地产，欢乐海岸以“旅游+地产”的业态组合方式，成为在全国，尤其是一、二线城市首个跨界进入商业地产项目。项目规划时就要融入华侨城的环保、文化、创意、时尚等元素。

　　商业地产创新应注重业态组合。华侨城业态组合非常丰富，不光有旅游、地产、商务，还有几个酒店，同时，我们的生态也是在中国第一个由企业做的公益的生态湿地。

　　盈石集团资深副总裁、盈石（深圳）资产管理有限公司总裁  周亮

　　除了在会员体系下开发更多的消费价值以外，我们还可以从消费者的消费习惯进行创新和跨界。

　　对消费者来说，钱和时间比起来，时间还是很重要的，从深圳到香港要花两三个小时，在这个时间里能不能提供跟香港同样的产品和服务对我们来说就是一个机遇。

　　新城控股集团股份有限公司高级副总裁  欧阳捷

　　跨界需要慎重,清楚自己能做什么，不能做什么，擅长做什么，不擅长做什么很重要。同时，跨界还需企业有文化基因。

　　创新要在企业自身能力范围内，依托原有的产业链，在有选择的机会场所做。

　　众合诚邦国际资产管理（北京）有限公司总裁  贾涛

　　认清商业本质后才是创新。第一是开发商做什么，第二是品牌商怎么创新内容，共同打造商业地产的未来。在我看来，商业首先要解决活的问题，其次再解决企业的问题。

　　商业创新是一个永恒的主题，但创新不一定跨界，要因地制宜。除了跨界，还可以进行大数据的研究，包括运营、究、消费者、促销的研究，这都是本质的东西。

　　上海共好投资有限公司总裁  黄坚敏

　　商业地产必须创新，如果不创新就会死掉。创新包括跨界、融合，如果把创业地产的跨界、融合做好，接下来会赶上甚至颠覆电商。  

　　商业地产做好跨界创新还有发展前景。第一，商业地产现在跨界是一种模式和环境；第二怎么打造商业的体验空间，体验才是最重要的；第三商业地产的创新是经营；第四避免投资化竞争；第五高端的东西才有机会，商业地产的创新还是往高端产品走，最起码往中端方向靠。第六是大数据营销，这是商业地产的创新的根本；第七商业地产的金融化才是根本，这是商业地产的逃生之路。

　　如何满足消费者的情感需求

　　移动互联网颠覆着消费行为，如购物空间立体化、时间碎片化、购物移动化、信息传播社交化等，购物中心和品牌如何在分析这些消费行为改变的基础上，高度整合资源和服务，满足消费者在产品功能品质之外的品牌情感需求。

　　正荣集团商业管理总公司总经理  张子玉

　　服务才是未来商业发展的核心，让一个消费者喜欢你的服务才是王道。

　　正荣集团的商业项目标准配置：

　　第一，儿童专用卫生间，让家长更放心。

　　第二，免费书院，每家书院标准配置2到3万册图书，客户可以得到精神上的享受。

　　第三，每家购物中心标配了365的舞台，有魔术、有杂技，顾客可以不花一分钱体验这么多的活动，增加业态之间的联系。

　　第四，配备购物中心最核心的植物园，并跟每个商家分享我们的数据。

　　第五，智慧性的商业打造，在会员积分的时候就会加强整个体系的服务。

　　厦门昌宏集团商业管理公司、昆明西城COHO商业总经理  陈荔

　　80、90后是网络时代的原住民，他们对网络的依赖和喜好是显而易见的。

　　购物中心要迎合两点，首先要个性化，即使是在三、四线城市的购物中心也应该有自己的个性；其次是延展当地文化，结合智能化融入当地文化。

　　中信商管总经理  张强

　　作为一个传统的操盘或是运营来说，首先要以适应市场的需求作为一个基础点。另外作为企业来说，要考虑有什么资源可以融入进去，在资源互通中求变。

　　大数据、互联网的整个行业在往移动消费变化，商业地产下一步的思路是不是也应该在科技应用上面做更多的应用投入，它会有更大的作用。

　　精致的服务不一定要加大投入，因变而变真的可以因势而变，根据消费者的习惯能够更好的变化。

　　旭辉控股（集团）有限公司副总裁  蒋达强

　　要做好商业，第一不要贪大求全，而是要走精而美。

　　不要再提“互联网+”，现在更多的是提“房地产+”和“购物中心+”，要随着开发的产业链和运营的产业链做加法。

　　控制商业成本，使投资回报最大化。

　　购物中心品牌调整怎么调

　　中国商业地产只用了10年时间就增加了5亿㎡的商业体量，在经历野蛮、粗放化发展后，国内购物中心迎来了大调整时期。今非昔比的市场环境，消费者偏好需求和时尚潮流也在变化，所配置的业态商户也处于生命周期不同阶段变化中，这些都驱使购物中心主动或被动地进行调整。

　　滇池国际会展中心·环球MALL总经理  朱志军

　　滇池国际会展中心是功能齐全的综合项目,既有会展的功能、商业的功能，也有主题类的功能，包括住宅的功能，还有酒店和别墅，包括游艇俱乐部等。

　　取舍有两方面，一是购物中心本身的市场价值取的取舍；第二则是项目的定位上的取舍。

　　购物中心首先要精确定位，看它到底要做什么，然后再说是什么，而不是非得做什么。

　　成都大悦城总经理  田维龙

　　购物中心的取、舍取决于：第一是整个项目的定位，定位决定了在操作、发展与经营过程中的取舍；第二，任何的企业，不管是品牌还是项目，都不能脱离财务回报；第三是企业项目的特色；第四在经营过程中，或者在前期的筹备和策划的过程中，取决于一定时期内消费者的需求。

　　大悦城的 “取与舍”：首先是在品牌内和客群范围内取决；第二，在空间和整个项目的规划设计上做了大胆的取和舍；第三个，在未来的过程“取和舍”。

　　购物中心我觉得它不会改名，但是未来这个业态会改变，只是发展阶段不同，可能对于命名和客群细分之后会产生不同的叫法和成分。

　　民盈集团副总裁兼民盈山智慧城总经理  邓国坚

　　智慧型城市综合体注重项目定位，30年来我们没有用过取舍的概念，而是选择的概念。

　　选择的概念是双向的，而取舍则主要是因为有调整。在做项目的时候就应该很清晰选什么品牌，选什么消费行为习惯的消费者来享受零售和服务。

　　未来商业地产的发展应该是朝着复合型的，满足多元化的需求。所以，不管是零售业还是服务业，满足消费者的行为需要就可以赚钱，唯一选择标准就是品牌能否在此经营，能不能通过平台赚钱。

　　东方之门商业总裁  严俊琪

　　在大变革大调整的时代下，如何取舍除了商业模式、投资回报、行业和项目本身应该有的市场生存的基本法则外，更多的是受情怀影响。

　　东方之门是一个历史文化传统的地标，商业方面有目前最高的400多米长的空中运河，被视为东西方“一带一路”的全新纽带。

　　K11购物艺术中心南中国区营运管理部助理总经理  叶旭明

　　现在买东西的过程不再是去购物，消费者更注重情怀、情景、场景的体验。

　　从2014年开始，K11坚持打造一个“博物馆零售”的概念。

　　在K11里有一个艺术角的元素，消费者可以深度的交流互动。

　　太古汇（广州）发展有限公司总经理  隋颂伟

　　在调整品牌的时候，太古汇一直用一个原则——平衡的原则。就像赛车，最大马力，最快的车不一定能赢，反而一辆各方面做得平衡的车，每一个零部件都发挥到极致的好车有可能会赢。当然，车手的心态也是非常重要的。

　　品牌组合平衡非常重要，品牌的数量，每个流程中怎么安排品牌，新进品牌的平衡，分布的平衡，还有运营的平衡都非常重要。

　　增加品牌丰富度，引进品牌首店提升客户体验。

　　引进新品牌须考虑是否可以影响客流的流动和走向，从而影响到周边的环境、氛围以及租金，为商场／为品牌／为现有品牌增值。

　　商场调整还需考虑商场整体氛围的平衡，在顾客的体验方面，我们也做了不少的投入

　　商业地产轻资产选择的诱惑和迷惑

　　没有一个行业，像商业地产这样，对即期现金流的需求如此之重。于是，在开发阶段不需投入过多自有资金，不持有物业的"轻资产"模式在内地出现后，就被很多开发商当做"救命稻草"，纷纷加入，但实际情况是"轻资产"并不比做"重资产"更容易。可以说，轻资产化对于商业地产企业而言，既充满了诱惑，又颇感迷惑。

　　云南栢昇商业管理公司总经理  梅永丰

　　商业地产运作的是资本，没有资本的杠杆无法持续下去，在中国市场上，有资本方投资，有建设方来建设，运营方来运营。

　　品牌是一个很重要的体制，但核心仍是运营。目前很多人士对商业项目再融和开发没想清楚就冲进去，大部分甚至没有商业运营经验，仅是住宅地产转型过来。轻资产是一个永恒的课题。

　　泰禾集团副总裁  朱进康

　　轻资产的运营比较难，特别是对实体经济。首先要有品牌，如果没有品牌的话就不存在轻资产。

　　另外，还得考虑合作方是谁。在运营轻资产的过程中困惑很多，当然，期间运营，应该考虑一些指标。

　　未来，是什么资本？实体资本和金融资本的标准不一样，而最关键的是要把资产运营好。

　　光大安石资产管理副总裁  周颂明

　　很多项目被轻资产化一个购物中心前提是必须运营得好，现金流能够足够的平衡。

　　轻资产更重要的是创造多少价格，更多的是考虑怎么样把价值做上去，又如何退出去，然后议价部分怎么做，这是核心。

　　轻资产运作 人才资源整合是关键。运营似乎是数字层面的运作，实质则是战略层面和人才层面

　　上海证大房地产有限公司副总裁  王锐

　　近些年来，很多的商业运营公司，以轻资产管理输出方式发展。但事实上很多公司没有自持的商业物业。你自己没有投入，怎么对资产负责呢？

　　规划轻资产最终也就是两点。第一点是要有资本能力，第二个是团队的运营，自己能不能管好，如果自己的项目都管不好怎么管别人的项目。

　　红星商业总裁 李嘉

　　没有资产的进入，不管是轻还是重，都不能叫轻资产。现在很多管理公司、能够做到轻资产概念的是在能够保证运营的基本上做到资产化。

　　商业根本在于运营，产业资本化运营是红星商业的发展方向，红星商业将通过自身运营撬动商业地产存量市场。

　　科技助力智能商业

　　进入2016年，无论是购物体验，还是经营管理，固有模式都渐显疲态，商业地产行业已经进入了一个全面的技术商业时代。科技化、大数据成为商业地产的基本配置，推动行业的革新。一些零售企业和商业地产运营者已经开展创新思维，欲通过结合新科技、引入大数据、体验智能化，打造崭新的商业未来。

　　杭州脸脸会网络技术有限公司CEO  何一兵

　　在如今的商业市场中，一代和二代的消费观念已经不同，一代对产品的折扣更感兴趣，二代更重视体验、品牌、情感的融合。因此，在购物中心里打造一个社群化的场景体验是必须的，而这种社群化的场景，也一定是需要通过人和人，以及B和C的连接。

　　一般来说，跟购物中心合作的第一个阶段是激活和启蒙。所以，用娱乐激活消费者的购物能量，用社交增加消费者的黏性，通过弱关系社交的连接带来消费增量，最后再通过电商引流转化，才能打造一个“娱乐+社交”联合电商的全线闭环平台。

　　阳光海天&停简单创始人  闫亮

　　高质量的数据收集是购物中心进行精准大数据分析的核心。

　　其实在停车领域，是一直被忽略的，以前只是作为商业地产的配套，但这些年很多业主方已经对停车市场很重视。智慧停车领域在移动互联网一直很火，因此我们做了一款停车APP，方便消费者停车。

　　赢傲科技董事长  李健

　　高质量的数据收集是购物中心进行精准大数据分析的核心。　　

　　目前，通常购物中心在建立自己的平台系统时有几种情况，一种是想要建自己的大数据。

　　另外一种，是跟外界合作，同时又有自己的平台，也希望这个平台能实现资源共享，用大数据做资源共享和共享经济的事情。

　　弘阳集团高级副总裁  沙勇

　　家居行业作为商业地产的一个领域，需要运用“+互联网”的模式，尽可能的经营扁平化，通过线上展示引流线下成交和线下交易线上化来增强与客户的粘度。

　　线上线下同样需要结合，包括家装、设计、物流等，把资源整合起来，线上的展示和引流带到线下成交。

　　越秀地产股份有限公司商业地产事业部副总经理 梁艺强

　　无论是做商业或者是做生意，都是为了解决客户的需求，现在客户对科技的需求日新月异的，我们肯定要把新的科技放到商业地产里面。

　　大数据确实是一个伪命题，商业地产不具备大数据的数量级。

　　商场运营成标配，实行ERP内部管理。