奇怪“汉字”抢占行业头条 保利地产对未来三个判断

　　几天前以一个奇怪“汉字”抢占地产界头条的保利地产，又要来抢头条了。14日晚间，保利地产在官网发布2015年年报。

　　年报显示，2015年，保利地产实现销售金额1541亿元，销售面积1218万平方米，同比分别增长12.75%和14.22%。

　　在7家千亿集团军中，公司销售额增速排名第四。但相对于2015年初公司制定的1600亿元全年销售目标，其仅完成了96.3%。

　　保利地产2015年营业收入为1234亿元，净利润168亿元，同比增长13.17%和18.2%；公司归属母公司净利润为123.5亿元，同比增长幅度基本持平，仅1.21%，比2014年减少约12个百分点，增幅创上市10年来最低点。

　　珠三角销售额突破500亿 占全集团1/3

　　保利地产的城市策略是聚焦三大城市群。年报显示，去年在珠三角、长三角、环渤海三大城市群签约金额超过300亿元，分别为505、324和321亿元。而成渝、中部地区也分别突破160亿元。

　　作为保利地产的大本营，珠三角地区去年的销售金额超过500亿元，相当于一家中等规模房企一年的销售额，而且这一成绩还是在未进入深圳的情况下。据悉，为避免与兄弟公司保利置业形成同业竞争，在四大一线城市之中，保利地产唯一没有进入的就是深圳。

　　去年，保利地产忙着拿地。年报显示，2015年公司共新增项目50个、容积率面积约1308万平方米，总体获取成本为656亿元。值得一提的是，600多亿的新增土地中超过500亿元的土地集中在下半年拿到。据媒体统计，2015年最后一个月保利地产拿地最疯狂，分别在广州、珠海、上海、成都、泉州、合肥及佛山共收获8宗地块，用地面积总计为104.99万平方米，总成交价为130.66亿元。

　　其引以为傲的是在一二线城市拿地的聚焦度。保利地产去年在一二线城市的新增容积率面积和土地成本分别1109万方和611亿元，占比达85%和93%。其中，在一线城市拿地的面积和金额占比分别为15%和45%，较2014年提升2个和6个百分点。

　　在保利的二线城市布局当中，佛山备受看重。据统计，2015年2~11月，保利仅在佛山就砸下78.7亿元，9次拿地面积超91万平方米。

　　城市群的聚焦让保利地产尝到了甜头，去年其核心城市销售金额贡献占比超过90%。截至到去年年末，保利有待开发土地总建筑面积5482万平方米，其中74%的土储分布在一二线。按每年1700万的新开工量，基本满足未来2-3年的开发需求。

　　判断一：深耕三大城市群，“点名”看好四座城

　　城市策略引出保利地产高层对房地产业的第一个判断：新型城市化必将带来长期的刚性住房需求。

　　我国目前常住人口城镇化率达到56%，但户籍人口城镇化率仅为35.9%，两者之间相差约2.5亿人，其中绝大部分是农民工。国家若要到2020年将户籍人口城镇化率提升至45%，则要有1亿左右农业转移人口在城镇落户，这将成为城市住房及配套需求的重要支撑。

　　因此，在未来的城市策略选择上，保利将继续坚持以北上广为核心的三大城市群，重点关注人口持续流入、有产业、政策支撑的区域，关注一线及部分强二线城市的城市更新，未来旧城、棚户区、城中村改造等领域蕴藏巨大市场机会。

　　保利还特别“点名”南京、东莞、合肥以及海西经济群，称上述城市和地区去年的销售额超过50亿元，“具备成为销售百亿城市的潜质”。

　　聚焦一二线城市拿地带来了高企的拿地成本，保利的应对办法是联手拿地。年报显示，去年新增的50个地块中，平均楼面均价5169元/平方米，同比2014年的3485元/平方米，地价贵了48%；而保利地产的权益比例为76%，权益容积率面积为997万平方米，权益地价为431亿元。

　　联合拿地必然吞噬一定的净利润。保利地产去年的营业收入和净利润分别为1234亿元和168亿元，同比增长13.17%和18.2%，但受少数股东权益摊薄的影响，公司归属母公司净利润为123.5亿元，同比增长幅度仅1.21%，与上一年基本持平，同比减少12个百分点。

　　保利地产的净利增幅已创下了自2006年上市来最低记录：2006年至2009年保持了高于50%的净利增幅；2010年至2013年，增幅逐渐由30%以上放缓至20%以上；2014年降至13.58%；到2015年，净利增速直接跌至个位数。

　　而保利地产则强调，选择合作方式获取土地有利于减少竞争，保证项目利润率。据悉，在行业去年利润空间普遍缩小的背景下，保利的利润率不降反升，综合毛利率、净利率分别达33.2%、13.63%，分别同比上涨1.17、0.58个百分点。

　　同时，去年保利地产正式走向海外寻找机会，目前在澳大利亚的悉尼、墨尔本的房地产项目已成功实现销售，同时还在伦敦核心城市收购了写字楼。

　　保利地产表示，未来将继续在欧美等发达国家寻求拓展机会，通过核心资产收购与住宅开发并举的方式平衡海外资产结构，同时将尽快完成境外投融资平台的搭建，利用境外资金开发境外项目。

　　判断二：行业谋变，布局金融与社区消费“两翼” 

　　保利地产对行业走势的第二个判断是，房地产企业未来重心将逐渐由开发运营向金融运作转移，此外，险资向房企的渗透不断加强，双方可在商业地产、养老地产、医疗等领域开展合作。未来随着资产证券化相关条件的逐步放开，针对商办类物业的REITs将迎来全新的发展机遇。

　　就在几天前，保利地产发布了“全生命周期居住系统”，除了地产主业之外，提出要重点培养健康养老、社区020、商业地产、青少年文化艺术等4个上下游产业链。

　　养老产业和社区服务业被保利地产视为未来盈利增长点。保利地产在养老产业布局较早，2008年已派高层到日本考察，2013年正式进入养老产业。目前保利形成了居家、社区、机构养老“三位一体”的发展战略，在北京、上海、广州等地有8个在建或运营示范项目，并逐步形成养老地产开发、养老服务、老年用品销售、介护培训等成熟商业盈利模式。

　　值得一提的是，今年1月，保利地产与华夏人寿宣布战略合作，据此双方尝试把保险机制引入城市居民养老领域。

　　不过，养老目前仍被视为“微利产业”。保利地产董事长宋广菊的预想是，“十年后可能它会成为我们的利润增长点之一”。

　　保利地产规划的盈利路径是：短期，投入阶段，通过适老住宅销售反哺适老产品研发建设以及适老配套改造；中期，用3-5年的时间进入稳健运营阶段，实现营亏平衡；从长期来看，用8-10年的时间达到发达国家的盈利水平，打通金融通道、实现REITs上市。

　　以北京和熹会为例，其从开业到盈利经历了5年：2012年开业时入住率为30%，2014年上升到70%，达到盈亏平衡，2015年达到100%，预计2016年可以盈利。

　　另一个重要转型方向是房地产金融。去年，保利地产与保利投资、中金公司共同成立保利资本，同时，保利地产的信保基金已累计管理规模413亿元，连续四年进入中国房地产基金十强。

　　根据保利的计划，在“十三五”期间，要形成信保基金、保利资本、养老基金并驾齐驱的发展模式；其次，增强专业基金对外资金募集能力，结合地产开发和基金投资方式，实现对更多外部资源的撬动，助力公司主业规模扩张及业绩增长；其三，在行业监管政策允许的情况下，整合公司优质资产，利用ABS、REITs、基金等手段，实现自持物业的融资功能。

　　判断三：兼并重组增多 未提与保利置业整合

　　保利地产的第三个判断是，房地产业的兼并重组机会增多，因此，公司未来将积极寻求产业链上下游的投资并购机会，尤其在健康养老、物业管理、工程建设、智能家装、核心地段优质商用物业等领域。

　　2015年，中央经济工作会议提出“促进房地产业兼并重组，提高产业集中度”。统计数据显示，去年房地产并购次数达到339次，涉及金额2871亿元，同比分别增长33%和36%。

　　根据国外成熟经验，1989年美国房地产市场排名前五的开发商市场占有率为7.13%，到2006年已迅速上升至22.51%。

　　保利地产高层认为，在我国前五大房地产商市场占有率仅11.6%的情况下，有专业开发能力和品牌优势的企业将从行业的整合并购中获得市场份额的提升。

　　而据保利地产透露，2015年，公司的市场占有率为1.77%，跟2010-2014年平均1.48%左右的市场占有率相比，发展较稳定。

　　实际上，保利地产具备兼并重组的契机。保利地产与保利置业的兼并重组，一直备受关注，但年报中对此未有明确透露。

　　回款率高达99%，今年已发债＋定增200亿

　　一方面要保持地产主业增长，一方面布局多元化产业需要投入大量资金，同时还要为未来的并购发展留有余地。在这种情况下，保利地产去年加强了财务和融资方面的管控。

　　年报显示，保利地产去年销售回款率达到惊人的99%，比2014年提升了13个百分点。也就是说，保利地产去年签约的1541亿元之中，已经有1529亿元实现现金回笼。

　　另一个指标是融资。年报显示，保利地产去年累计发行60亿元中期票据和50亿元公司债，其中三年期以上长期借款同比增加145亿元至375元，占比提升至31%；有息负债综合成本为5.2%，同比下降1.3个百分点；截至去年年末，保利地产的资产负债率为76%。

　　值得注意的是，保利地产的现金流在去年回正。据《中国经营报》此前的统计，2010年至2014年间，保利地产的经营活动现金流量净额分别为-224亿元、-79亿元、30.9亿元、-97.5亿元、-104.58亿元，仅2012年为正，因此多年来要依靠筹资活动来维持其整体现金流的平衡。

　　而根据2015年年报，保利地产该项指标为177.8亿元。

　　保利地产发布的业绩快报则显示，今年前三个月，保利地产已实现签约面积343.52万平方米，同比增长117.19%；签约金额451.25亿元，同比增长131.35%，其中3月的签约金额达222.34亿元，同比增长196.98%，创下历史新高。

　　销售迅猛之外，保利地产的低成本融资计划还在继续推进。1～2月发行了合计100亿元的公司债，票面利率最低仅为2.95%，最高不过4.19%。同时，1月份保利宣布了一个合计筹资100亿元的定增计划，拟投向南京、珠海、佛山、合肥、天津、福州、成都等地共11个项目。可以预见，保利地产未来的资金流将进一步得到补充。

　　对于2016年，保利地产计划完成房地产直接投资1673亿元，计划新开工面积1750万平方米，计划竣工面积1650万平方米。今年保利地产的发展基调是：“实现有质量的增长”。