汉博商业张杰：行业整合是大趋势 2016年汉博商业发力品牌孵化业务

　　不破不立，不止不行。4月12-13日，由中国商业地产第一门户网站——赢商网联合21世纪中国商业地产研究院共同主办的第11届中国商业地产节在广州南丰朗豪酒店隆重开幕。

　　活动现场，赢商网专访了2016中国商业地产最佳运营商之一中国新兴品牌最佳综合服务商——汉博商业（证券代码：831576）副总裁兼商业管理中心副总经理张杰。他认为，未来的商业地产一定会出现行业的整合，购物中心只有保持特色的主题性、差异化和超前的意识，才能在市场上占领先机。

　　汉博商业荣获“金坐标——中国新兴品牌最佳综合服务商”称号

汉博商业副总裁兼商业管理中心副总经理张杰

　　赢商网：作为国内最早介入商业项目全链条的服务商，汉博商业于2015年挂牌新三板，目前在这一领域发展状况如何？

　　张杰：从购物中心这个维度来看，目前，基于商业项目全产业链服务，汉博商业主要有两块创新业务：一是推出自己持有购物中心品牌，包括之心城、漫乐城、美里天地三大产品线。它们是根据不同的定位和客群做的三个产品线，目前这一块处于大力发展和主推的阶段，已在合肥、贵阳、武汉、青岛等城市落地。

　　值得注意的是，我们没有完全只设立一个品牌，而是围绕不同辐射客群，提供三种选择。原因在于，不同的产品类型、消费特征、管理方式都不一样，从专业的管理公司角度来讲，更愿意去研究每个项目，而不是做一个项目去包打天下。此外，就是同一产品线的不同产品，比如我们在贵阳的漫乐城和在合肥的漫乐城，就有所不同，输出我们的品牌，有不同的合作方式，并且提供因地制宜的产品。

　　除此之外，我们目前在市场上针对的管理输出或提供管理服务的合作对象，重点做一些在行业当中有挑战的、可研究、可扩展的项目。为原本存在但经营不太好的购物中心做升级改造和调整，包括百货购物中心化的调整以及城市的场所改造，老旧的商业项目调整等等。

　　总的而言，在购物中心端，汉博商业目前主要创新的业务分为两部分，一部分是自己的品牌，另一部分是帮助现有的存量做一些提升。

　　赢商网：据了解，汉博商业已由重点服务开发商投资商，转为同时为购物中心和品牌提供双向服务，这期间经历了哪些过程？

　　张杰：汉博商业已经有11年的企业发展历程，主要为购物中心做招商、运营，为购物中心端服务。在服务的过程中，我们接触了大量的品牌，其中很多品牌是从街边铺发展过来的，这期间我们也培养了许多品牌，原来很弱小，进驻到我们服务的购物中心内，渐渐地就成长起来了。

　　从购物中心的角度来讲，需要特色品牌来体现它的差异化，因此对新兴品牌有明显的需求。一般情况下，购物中心会选择成熟的品牌或市面上知名的品牌作为它的基础，同时也需要新兴的品牌作为其特色，但这其中存在着选择成本的问题。

　　购物中心和品牌本身存在着对接，然而对于新兴品牌而言，想要进入好的购物中心很难，好的购物中心只要好的品牌，也想要新兴品牌，但并不好进入。

　　汉博商业既作为购物中心的经营方去招商，也作为第三方去服务购物中心，在为购物中心和品牌服务的时候，发现了他们之间存在着信息不对称的问题。

　　实际上，2005年汉博商业成立的时候设立的就是服务策略就是“双轮驱动，双向服务”。只不过那个时候新兴品牌很少，主要是老牌子，也没有好的土壤和市场空间去涌现新兴品牌。随着这两年大环境的改变、创业者的思想意识以及购物中心的大量涌现，为新兴品牌落地创造了很多可能。

　　在这个过程中，我们仍看到很多新兴品牌在成长过程中走了很多弯路，迫切需要支持，对于汉博商业而言，拥有多年购物场所端的资源，能够为品牌端找到成长当中的需要的资金、拓展及信息平台，让品牌的核心运营体系建设好，提高其成活率。

　　因此，汉博商业目前的“双向服务”中会有一方面朝向品牌，即围绕品牌端做全链条服务，也就是我们品牌孵化业务。我们会筛选一些特色品牌，使其给到购物中心一些特质，同时培养了一个牌子并不是要进所有的购物中心，而是放到适合的购物中心，使得购物中心真正地有特色，稳健、快速发展。

　　赢商网：购物中心和品牌存在信息不对称问题，汉博商业又同时为两者服务，那么汉博商业如何把握两者之间的品牌？

　　张杰：购物中心和品牌其实是可以直接对接的，但对于购物中心而言，市场上的品牌至少有8万家，而且每年的迭代率至少是15%—16%，每年新出现一两万家新品牌，在浩瀚的品牌里选择对购物中心适合的、租金有保障的、未来能成长的是一件困难的事情，需要第三方帮它做一些筛选。

　　对于品牌来讲，在弱小的时候想要成为明星品牌也不是一件容易的事情，需要过程，需要有人帮助，不然好的购物中心对其并不认可，它就没有办法进驻到好的购物中心。

　　汉博商业既了解购物中心想要什么品牌，同时又清楚应该培养怎样的品牌适合进什么样的购物中心。在为两者服务期间，既降低了购物中心选择品牌的成本和风险，同时也降低新兴品牌成长、开店的成本，提高了匹配的准确度，帮助双方少走弯路。

　　赢商网：汉博商业目前在品牌孵化方面取到了哪些成果？

　　张杰：我们在了解市场，了解品牌的需求后为其需求提供解决方案，目前已接触20多家品牌，主要有儿童业态、餐饮、体育、文创、娱乐休闲等品牌类别。不同类别的品牌还可以继续划分，比如，儿童业态又包括娱乐、体验、服务、零售等组合；体育方面则包含溜冰场、跑步、健身等品牌。

　　汉博商业进行品牌孵化不是简单地提供服务，而是会筛选品牌和合作伙伴，这里所指的合作伙伴最好是入股的，可以进行深入合作。因为对于小品牌而言，简单合作并不足以支撑其成长。

　　汉博商业一方面整理需求，建立合作；另一方面则主要是打造服务的能力，这种服务的能力是动态的，以品牌的经营管理为核心的同时进行深入合作。

　　赢商网：在您看来，新兴品牌采取何种措施才能实现突围？

　　张杰：对于新兴品牌而言，核心是把自身在产品、运营模式和人才体系的核心竞争力做出来，现在是模式创新、互联网的时代，很多人通过互联网或者其他行业转过来的，虽然有些跨界创新取得了营销上的成功，但是最核心的还是产品。因此，新兴品牌应该在产品、设计、运营和服务方面加强专注度。

　　其次，十年以后随着商业地产的发展，再出现新兴品牌的土壤不太容易，品牌想要快速扩展需要招合作伙伴。但合作伙伴不是简单地只出钱或者做系统，一定是综合的、有资金实力、同时能提供相应的支持服务，进行深度合作。合作双方都要有自身优势，跟随品牌一起成长。

　　最后一点，对于品牌发展来讲，品牌的拥有者对自己的品牌的未来发展趋势要有清晰的思考，想要大量开店，就要有长远考虑，要规划好未来做成什么样，把品牌当成产品，考虑清楚品牌从无到有，从小到大的全过程。因为有规划，对通盘都有考虑，就能够在市场发生变化时有预案。

　　赢商网：很多人都在说实体经济受到很大的网络冲击，您如何看待线上线下的结合？

　　张杰：线上终究还是虚拟的空间，适合线上销售的基本是标准化的产品，受电商冲击较大的也基本上是超市、家电或者其他的专业店。

　　未来消费是多元化的，对于品牌而言，渠道选择线上还是线下，核心考虑的是所处的行业和产品经营的类型，适合线下的东西，如餐饮、娱乐等在互联网上感受不到品牌，发展的主渠道一定是线下。

　　现在人们已经离不开手机了，移动终端对于线下经济而言，能够起到知晓、发现、告知路径和优惠券，以及优惠活动的作用，是一个指引，是信息发布的渠道，是营销的工具，现在已经不可或缺。但以体验为核心的品牌或者必须现场去试、去体验、去感受、通过人的智慧去搭配、去营造空间的零售产品一定要选择线下。

　　线上和线下的方向是一致的，都是为了满足消费者的需求，只是渠道不同而已，最终一定是线上线下结合，这两者不存在竞争的问题。

　　赢商网：据悉，汉博商业已于去年挂牌，今年开始公开发行股票，在资本运作方面还会有哪些计划？

　　张杰：汉博商业的核心是要做商业领域全产业链的服务商，在资本运作方面，通过并购使用权和整租的方式能拥有更多的购物场所。汉博商业自身掌握更多购物中心，能为品牌孵化创造更好的营业场所，加上自身的专业管理能力使得资产经营提升，获得更多收益。

　　汉博商业还将并购上下游的资产，既包括购物场所端，也包括提供服务过程中还需要并购、改善服务能力产生关联的东西。

　　除此之外，汉博商业将参与品牌的深度合作。汉博商业拥有自己的投资基金，既是商业地产服务商，还是基金的管理方，将会针对不同的投资需求进行投资，为品牌服务，助其成长。场所端如果有好的运营资产，也会整租或者投资购买，形成双向投资。

　　总之，在资本运作方面，未来一两年时间，汉博商业将对外大量并购好的资源。

　　赢商网：进入2016年，您认为购物中心应该朝着什么方向发展？

　　张杰：未来的商业地产尤其是购物中心、主题街一定是主题化、有特色、符合周边客群需求的。

　　商业的核心是选址。不管原来开小店、开超市、开百货，还是开购物中心，一定要选好位置，与城市发展方向保持一致。原来是先建购物中心，然后去建城，围绕商业开发住宅或者大片的住宅需要商业，这两者并不矛盾。但城市发展在一定阶段保持稳定，不会无限制扩散，因此占据核心位置是未来50年，100年经营好的基础。

　　其次，购物中心经营的内容一定要有特色。现在超市自有品牌化，百货自由品牌化，未来购物中心也是如此，这里的自有品牌是购物中心自身经营、投资的，专门选择进行培养的。这样才可能实现差异化，不然一个品牌目前很弱小，成长起来开的店多了，还是要进各个购物中心，又会形成同质化，只是时间长短的问题。

　　因此，购物中心不能完全做房东的角色，还是要参与一部分经营管理，在里面拥有特色内容，实现购物中心的主题化和差异化。这里所说的特色内容可能是场景打造，可以是滑雪场，海洋馆等。

　　未来来看，商业场所一定要有自己的特色的主题性、差异化和超前的意识，才能在市场上占领先机。

　　赢商网：延伸到整个商业地产，您认为国内商业地产发展到了怎样的阶段，未来有何发展趋势？

　　张杰：商业地产总量处于快速放量阶段，在同时放量这么多购物中心的情形下，很大一部分开不出来，有的开出来却经营不好，说明不是市场不好，而是没做好。

　　目前全国有4500多家购物中心，真正成规模，成体系的也就几百家，大部分分布在小而散的开发商手中，针对商业地产大量涌现，未来还在持续放量阶段，有经营不好的，就必然会有行业的整合出现。

　　这里的行业整合者两个维度：一是拥有投资能力的、以重资产为核心的行业整合者，可以买一些散碎的资源整合在一起。其实也是资产抄底的阶段，通过低成本的资金去寻找产品，通过其他方式退出，打通两个端口后，购买的资产需要专业的管理公司运作，提升资产价值。

　　另外一个行业整合指的就是类似汉博商业，从轻资产的角度整合资源。从开发商的角度来说，他们希望尽快把自己的项目运作起来，在未来的经营当中占据优势地位，只有这样才能卖出去，获得资本收益。一些经营困难的购物中心则需要找第三方合作，增加成功率，在这个过程中还可以寻找合适者，转让出去。

　　行业整合已经成为一种趋势，于汉博商业而言，这是一个很大的市场机会。