范永明：河北商业地产规划定位落后京沪一个产品代

　　（赢商网河北站报道）到今年的6月25日，河北省住宅与房地产业协会商业地产专委会，成立即将满一周年。首届入选专委会的21位成员，一直活跃在河北商业地产的最前沿，推动着河北商业地产的进步与发展。对于委员们的动态，赢商网河北站一直在予以关注，将继续推出河北省住宅与房地产业协会商业地产专委会系列专访，展示行业影响力。本期，赢商网河北站采访了河北省住宅与房地产业协会商业地产专委会副主任、美的控股旗下美的地产集团邯郸公司商业部部长范永明。

河北省住宅与房地产业协会商业地产专委会副主任、美的控股旗下美的地产集团邯郸公司商业部部长范永明

　　【行业履历】

　　范永明先生，毕业于西北大学，现任美的控股旗下美的地产集团邯郸公司商业部部长，河北省住宅与房地产业协会商业地产专业委员会成员，曾供职于浙江稽山地产、北京光耀东方集团、河北美食林地产等多家商业及地产公司，负责商业营销策划、招商运营等工作，在商业地产领域深耕12年。

　　2004年，曾主持操盘邯郸稽山房地产30万平米商业步行街项目销售与招商，现已运营开业，主持了河北美食林地产五大商业项目的前期规划与主力店引进，特别是邯郸环球中心项目，总建筑面积60万平米，是邯郸乃至华北最大的综合性商业项目。

　　加入美的地产后，主持负责美的邯郸区域及华北区域的商业地产拓展开发，规划，招商运营等工作，目前正在规划建设的邯郸美的广场（计划开业时间:2021）商业综合体项目，致力于将美的广场打造成邯郸南部区域型商业中心的标杆与典范。

　　同时，将携美的地产商管公司与商业地产各界同仁一道共同探索社区型商业运营与住宅开发协同发展的新型盈利模式。

　　【商业项目展示厅】

　　打造一站式全能生活广场 美的广场崛起于邯郸南部

邯郸美的广场

　　作为世界品牌500强之美的地产的恢弘巨制，邯郸美的广场，集酒店、办公、休闲娱乐、购物、餐饮、酒店式公寓、居住公寓于一体，位于中华大街与南环路交汇处，坐拥城市向南的核心地带。

　　而且，周边高端成熟社区林立，河北工程大学、邯郸学院、邯郸大学三大高校环绕，拥有20万高端社群、未来40-50万将入住人口、以及7万余人高潜力消费群体，带给项目强大的客群支持。

　　正是基于此，邯郸美的广场定位构建一站式全能生活广场，以周边生活配套及全家庭消费为主要需求对象。项目包括5万平米购物中心及体验式街区商业。其中，计划负一层引入大型超市；首层引入餐饮、化妆品、黄金珠宝玉石、品牌店、电器数码、品牌运动；二层引入餐饮、流行时尚品牌店（含服装、鞋帽、包、配饰等）、电器数码；三层引入品牌餐饮、儿童娱乐、儿童教育、儿童零售；四层引入大型餐饮、电影院线、美容美发、健身中心、KTV。

　　目前，8000㎡美食林超市旗舰店、邯郸首个巨幕影厅--3200㎡横店影城旗舰主力店，均已签约进驻邯郸美的广场。相信，这里未来将成为邯郸南部及周边功能最齐全、环境最舒适、消费最时尚的地标性商业建筑，全方位改变城市功能格局和人们的生活消费品质。

　　【“大家”眼里的河北商业地产】

　　规划设计落后一线城市至少1个产品代 后期招商困难

　　经过近10年的飞速发展，河北商业地产呈现出百花齐放的繁荣盛景。但作为在商业地产领域深耕多年的资深人士，范永明看到了其中存在的问题。

　　他认为，相比京、沪等一线城市，河北商业地产仍较落后。不仅规划设计多模仿、复制，跑马圈地的开发模式，也致使无暇顾及产品细节，而项目后期的无序运营，更导致了大批商家退租撤店。

　　这一方面表现在城市规划的先天不足，商业体量过大；另一方面是以抢占市场份额为目标，为了招商而招商，没有切实考虑商家需求和盈利能力，导致产品同质化、业态同质化、品牌同质化严重，这是目前众多购物中心经营不善的原因之一。

　　“受经济发展水平、文化层次等多种因素制约，河北商业地产项目在初期规划定位时，已经较一线城市滞后了一个或一个半产品代。”范永明分析道，过分依赖图纸设计，而忽略整体招商规划及业态落位；忽略未来进驻商家，尤其是特定业态商家的柱距、荷载、层高、电容、消防、排烟、隔油等具体使用需求；忽略精细深化设计，尤其是商场内的动线设计、纵向交通设计、各业态之间的组合、交互等方面。这样的不足，在后期招商过程中充分暴露，导致招商工作异常艰难。

　　跟风式的业态转型升级 致陷入同质化怪圈

　　面对近几年电商的咄咄逼人，传统百货业态陷入危机，去百货化成为业内的广泛共识。范永明说道：于是，无数的幼儿早教、儿童娱乐、职业体验等新业态通通被引入；KTV、健身房、电动游艺等休闲娱乐业态，也被成倍扩大面积、增加比重；一家比一家硬气的餐饮品牌，升格为主力店档次，被敬为上宾。“这样跟风式的业态转型，使得大家又一次陷入同质化的怪圈。”

电商冲击实体百货

　　在他看来，业态转型的思路是正确的，但每个购物中心规划有差异、自身所处商圈定位及目标客群也不一致，所以必须要经过细致的市场调查、研判、分析。而且，应摒弃去百货化的极端思想，只有各业态并举，合理配置资源和占比，才能满足顾客吃喝玩乐游购娱的全方位享受。

　　此外，运营能力不足，也是目前各城市购物中心经营不善的重要原因之一。众多商业在招商完毕之后，并未交给专业商业运营管理公司运营，而是转交至物业管理公司或者是自己公司成立的物业管理部，但大多欠缺专业商业运营经验，召客、引客、聚客能力差，只能使得商家以价格换取客户，陷入惨烈的价格战。所以无论是纯租金还是流水倒扣分成，只有实现商家的盈利，才能达到共赢的局面。

　　京津冀协同发展 北京虹吸之下大体量购物中心仍需谨慎

　　随着京津冀协同发展政策的推进，河北面临极大的机遇。针对此，范永明认为，京津冀轨道交通一体化，将缩减北京城区与周边城市的里程距离，促使北京城市中心的人口向外导出，保定涿州、廊坊固安等众多河北城市成为京外置业的首选，人口净流入激增，必将促进房地产市场发展繁荣。

京津冀协同发展

　　“政策导向带来的人口红利像是天降的馅饼，如何平稳接住才是最大的考验。”范永明说道，众所周知，北京对周边城市的虹吸效应显著，激增人口仅为了满足居住需求，其工作区域、活动范围仍在北京。具体到商业地产，河北难以比拟北京商业的发达，且交通日趋便捷，完全可以忽略地域差距。所以，这种情况下，大体量购物中心的发展仍需谨慎前行，社区类商业则会有大量机会。

　　【2016河北商业地产大势】

　　主题式购物公园将引领新一代体验式购物中心

　　那么，2016年，邯郸乃至河北的商业地产将呈现怎样的态势呢？在范永明看来，体验式商业已成为重要趋势，2016年将由营销层面向运营层面深化。从规划设计到业态组合落位，从招商到运营，从科技、人文、艺术到自然科学、太空探索、文物收藏，体验感将从始至终、无处不在。而主题式购物公园的发展又将引领新一代体验式购物中心的新趋势，从风格迥异的万国建筑主题到引入水系的威尼斯小镇风情商街，尤其是“北国奥特莱斯主题购物公园”，均将全省的体验式购物中心拉升一个量级。

　　关于“商业地产过剩”的说法已不是新鲜的论调，但是范永明认为，河北商业地产开发总量虽已巨大，但过剩是相对的。市场定位精准、体验程度高、业态组合合理、装修大气时尚的购物中心仍然是消费的首选；而同质化严重、没有核心竞争能力的商业必须要进行调整、改造、升级，才能在市场竞争中立于不败。这就需要商业地产不断更新换代，需要开发商进一步创新模式、打造精品项目。

　　此外，社区商业将会成为商业地产发展的重心。它倡导生活便利性，业态万千但又紧跟消费需求。大体量社区商业更要进行有序规划，各业态虽小，但必须五脏俱全，更需要通力协作形成合力，体现集群效应。

　　在商业地产运营方面，目前，一线城市的大型商业已基本由开发商自持，唯有自持才有话语权和主导权。随着市场不断成熟，大品牌、有实力的开发商更加注重商业的自持运营、统一管理，这更是对于运营商资金实力的重要考验。

　　【未来在专委会这个平台上的工作设想】

　　为河北商业地产发展贡献自己力量

河北省住宅与房地产业协会商业地产专委会成立仪式

　　范永明表示，身为河北省住宅与房地产业协会商业地产专委会副主任，将积极参与专委会的一切商务及交流考察活动，并继续扩大宣传专委会在省内商业地产界的影响力及知名度，充分利用平台的资源优势，人脉优势，给落后区域的商业地产开发商及政府提供科学实用的商业规划及定位，帮助更多的商业地产开发商在招商，运营管理等方面给予协助与支持。并在自己所在区域内积极组织相关商业活动及商业地产交流论坛等，带动区域商业地产的良性发展，开展多种多样的专题讲座，专家指导等，为省内的商业地产的更好发展贡献自己的力量。