万达改建西班牙大厦遇挫 不得不接受新的改造条件

　　中企海外并购如火如荼，同时步步惊心。

　　Dealogic向记者提供的数据显示，截至今年4月中旬，中企境外并购交易224宗，累计交易金额已达1030亿美元，逼近去年1071亿美元的全年历史纪录，相比去年同期激增三倍以上。

　　同时，万达改建西班牙大厦遇挫、长实收购英国O2受阻、安邦购买美国酒店险遭工会抵制……越来越多的风险暴露出来。另据商务部研究院报告，目前近三成中国企业的海外经营业绩处于亏损状态。

　　资本出海，安全第一。本期，我们将深入聚焦中企海外并购风险，探究防范之道。   

　　加尔博（JoséManuel Calvo）宣布，万达集团已在19日致信马德里市政府，接受此前市政府给万达提出的新的改造条件。　　 

　　一波三折的万达西班牙大厦项目近日又出现戏剧性转机。4月20日，西班牙首都马德里负责城市可持续发展的市政官员加尔博（JoséManuel Calvo）宣布，万达集团已在19日致信马德里市政府，接受此前市政府给万达提出的新的改造条件。

　　此前一周，西班牙媒体曾爆出马德里政府为挽留万达做出重要让步，市长亲自在4月6日致信万达，同意万达拆除该大厦部分受保护的外立面墙体并重建。不过加尔博强调马德里市政府仍坚持不得拆除西班牙大厦的立场，市政府只是同意“当大厦某些部分处于损毁状态时，可进行替换”。

　　记者联系万达方面及马德里市政府，但未能在截稿前获得对方就相关问题做出回复。

　　此前， 2014年，万达集团出资2.65亿欧元从桑坦德手中购入西班牙大厦。因种种挫折反复，万达决定放弃该项目，挂牌出售西班牙大厦，业界传言转让价格区间可能在1.8亿至2.2亿欧元之间。目前，西班牙大厦仍处于挂牌销售状态。

　　2.65亿欧元的“坑”

　　“西班牙大厦项目就是个‘坑’。”一位英国地产界资深人士这样对21世纪经济报道评价万达过去两年在马德里陷入的纷争。

　　西班牙大厦是一幢25层高的摩天大厦，建筑面积65万平方米，始建于1948年，1953年建成，位于马德里市中心核心地带，一度是全城最高建筑。当时统治西班牙的独裁者弗朗哥也希望借此大厦彰显国家经济实力，在建成后的相当长时期，该大厦与毗邻的西班牙广场、Gran Vía大道一并被公认是马德里最繁华的标志性建筑。

　　时移世易，西班牙大厦逐渐没落，风光不再。2005至2007年间，西班牙桑坦德银行收购了这座地标大厦，随后席卷全球的金融风暴，让这栋大楼的再生变得遥不可期，继续空置。

　　2014年，万达集团出资2.65亿欧元从桑坦德手中购入西班牙大厦，计划将其改建为豪华酒店和商业中心。万达收购之初，时任马德里市政府通过决议，给万达集团改造大厦诸多自由权及优惠条件，包括将这幢建筑的保护等级从二级降至三级。

　　但这些承诺在马德里市地方选举后被完全推翻。2015年6月上任的新市长卡梅娜（Manuela Carmena）属于极左翼，不同意对西班牙大厦外观进行任何改变，马德里地方历史遗产委员会不容商量地拒绝了万达提出的拆除并以原先材料、形状和尺寸重建的要求。

　　马德里市政府一直强调，保留西班牙大厦的外观“在技术上和经济上都是可行的”；而万达则坚持认为，不对建筑相关部分拆除重建，将给接下来的整修工程带来巨大安全隐患。

　　据21世纪经济报道记者了解，双方的另一个矛盾是万达和前任政府签署的合同中曾规定改造费用万达出三分之一，相当于3000万欧元；新市长上任后取消该合同，雇佣与自己有私人关联的人士重新评估该改造工程并定价3亿欧元，万达方承担的费用飙升至1亿。

　　由于双方无法就改造计划达成一致，谈判几经周折后，万达决定放弃该项目，挂牌出售西班牙大厦。

　　今年1月中旬，西班牙媒体报道万达将关闭马德里办公室并解散员工，放弃对西班牙大厦的改造计划。但万达在2月底时还表示，正评估该项目。万达西班牙代表Michael Qiao随后在与马德里市长会晤时明确表示，万达将放弃在马德里的投资计划。

　　基于该项目未来的不确定性，业界传言转让价格区间可能在1.8亿至2.2亿欧元之间，远低于万达当初的收购价。本月初业内还风传在西班牙地产市场深耕已久的香港金石资产投资有限公司（Platinum Estates）有可能接手。

　　万达决定撤出在西班牙引起强烈反响，马德里政府被民众指责决策错误，吓走了全世界最大的投资者之一，并给其它外国投资者造成不良印象。马德里市政府议会的公民党发言人批评卡梅娜领导的市政府因循守旧，导致包括西班牙大厦改建项目在内的多项投资计划陷入停滞，他强调如果万达离开，那么全世界读到的信息就是——一个像这样的企业被马德里赶走了，那将肯定对该市吸引投资造成不良的多米诺骨牌效应。

　　转机出现但仍存悬念

　　或许是迫于舆论压力，或许是不愿真的让万达离开，总之马德里市长卡梅娜终于坐不住了，在万达表示出放弃该项目的第二天，就公开对媒体喊话称，万达集团不会走。

　　从西班牙媒体爆出的卡梅娜向万达致信内容看，马德里市政府选择了妥协。 这封被意外曝光的信函上除了有市长卡梅娜的签名，还有该市城市可持续发展部门负责人加尔博和第一副市长易奎拉斯（marta higueras）的签名。

　　信件中称，凡是在执行过程中发现在保护古建筑外观情况下有意外或重建过程存在安全隐患，可依照《马德里总体规划》第4.3.9.7.c条款，拆除古建筑外观然后重建。

　　市政府做出的让步还包括同意万达在不对建筑正常使用造成影响的情况下，获得部分建设地下停车场的权利。

　　信中给万达15天时间考虑并作出书面回复，并保证若万达接受新提议，项目即可在今年12月正式开工。

　　对于马德里市政府做出退让、同意万达拆掉部分墙体重建的外界解读，加尔博强调市政府的意思是万达必须保持受保护的墙体，只是作为例外，市政府会考虑万达具体要求拆除某一部分墙体的请求。

　　“万达在工程进行过程中可以提出申请，对影响工程进展的那些受保护墙体进行拆除，然后再依照原有材料和尺寸原样重建。在这方面也必须符合马德里相关法规规定。”加尔博说。

　　有地产界人士对21世纪经济报道记者分析，马德里市政府的上述说法，一方面可能是为了掩饰不得不做出退让的尴尬；但另一方面万达需要注意的是，要求施工前申请并经批准，可能会给万达将来的改造设置市政府方可随时灵活掌控的条件。

　　值得一提的是，马德里市政府将为万达配置一个专家小组，其主要任务是制定大厦改建相关工作方案，并向市政府汇报工作进度以及帮助万达集团解决日常行政处理的问题，评估施工过程中有可能发生的行政行为。

　　尽管4月20日，西班牙首都马德里政府宣布万达已接受新的改造条件，但万达尚未就此作出公开表态。目前西班牙大厦在地产市场上依然处于挂牌销售状态。