万科的微利时代：首季净利润8.3亿 毛利率较同期下滑

　　正大步向前的万科，将今年的销售额定为3000亿元。然而，在这个庞大的数字背后，却无法摆脱净利率低于10%的局面。

　　4月27日，万科发布2016年一季度报告。报告期内，万科实现营业收入146.1亿元，同比增长64.3%；实现归属于上市公司股东的净利润8.3亿元，同比增长28.1%。

　　以此计算，万科一季度的净利率仅5.68%，远低于2015年年度净利率9.27%和2014年度的10.76%。

　　对此，万科董秘朱旭表示，一季度的净利润增速慢于营业收入，一方面因为毛利率较去年同期有所下降，另一方面因为一季度结算中包含了一批合作比例较高的项目，少数股东损益占公司净利润的比例有所提升。

　　报告显示，一季度万科毛利率为23.1%，较去年同期下降2.4个百分点，较去年全年则上升2.9个百分点。

　　1-3月，万科实现销售面积545.7万平方米，销售金额752.4亿元，同比分别上升37.6%和59.5%，增速为近五年来同期最高；实现结算面积118.4万平方米，同比增长61.3%；实现结算金额132.9亿元，同比增长61.7%。

　　万科方面表示，一季度公司在基数较高的情况下，实现了销售的大幅增长，一方面体现了公司的产品竞争力，另一方面也因为公司2015年拿地开工力度加大，投资布局合理，今年一季度的推盘资源比较丰富。

　　微利与多元化

　　第一季度，万科在销售方面表现可圈可点。分城市看，仅一季度万科在上海的销售金额突破100亿元，在深圳、北京、武汉、杭州等城市的销售金额也超过40亿元。一季度销售业绩中，海外项目贡献销售面积0.4万平方米，贡献销售收入4.9亿元。

　　除了销售同比增速明显，万科今年的销售均价也在显著提升。观点地产新媒体粗略计算，万科一季度销售均价约为1.38万元/平方米，比去年有十五个百分点的提升，与前年的1.31万元/平方米基本持平。

　　虽然一直以刚需类产品为主，万科却已经开始在各地开展豪宅试炼，这被看做是紧跟市场需求所做的努力和尝试。上海、深圳、北京等各地的高端项目已经开始发力。

　　为了提高利润，万科同时在多元化产品方面也在不断扩张。

　　今年以来，万科共获取3个物流地产项目，还有更多的物流地产项目已经在洽谈中。万科表示，凭借在全国60多个城市的资源支持，万科物流地产正迅速拓展在全国的物流网络布局。

　　住宅物业服务方面，一季度万科物业对外签约11个住宅物业项目，公司也在积极寻求在商业、写字楼物业服务方面的业务机会，一季度按合同约定时间正式进驻5个项目。

　　同时，万科继续深化以管家为核心的项目运营新机制，实现了管家服务和100万户业主的网络连接，推动基础物业业务向专业化、智能化变革。

　　此外，万科在社区商业、长租公寓、度假物业等业务方面的探索也不断深入。朱旭透露，今年以来万科在各地新开业的长租公寓数量已经接近2000间。

　　补仓与快周转

　　在市场回暖、供需天平重新调整的大背景下，万科开工、竣工面积全面提速。截至一季度末，万科合并报表范围内尚有2228.9万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约2647.6亿元，较年初分别增长21.1%和23.1%。

　　报告期内公司实现开工面积709.4万平方米，较2015年同期增长27.0%，占全年开工计划32.2%（2015年同期为33.2%）。公司实现竣工面积124.9万平方米，同比增长44.1%，占全年竣工计划的比例为6.1%（2015年同期：5.5%）。

　　此外，一季度以来万科延续了2015年快速扩张步伐。万科一季度新增加开发项目42个，规划建筑面积约725.9万平方米，按公司权益计算的规划建筑面积约484.4万平方米。

　　至此，万科一季度总土地金约为264.05亿元，占销售总额的35%。而2015年同期，万科仅新增11个项目。

　　朱旭表示，一季度公司持续关注的14个城市，土地供应、成交面积相比2015年同期同比有大幅增长，整体成交溢价率达到40.9%。不过，万科在拿地时仍然坚持严格的投资标准，重点评估土地成本相对于周边房价的合理性，规避溢价率过高的项目。

　　为了以合理价格获取项目资源，万科通过深化合作力度，创新合作模式拓展项目获取渠道。

　　值得注意的是，万科的净利润仅有个位数，很大原因由于合作项目比例过高造成的。万科曾表示，“小股操盘+管理人跟投”模式将成为万科未来保持较高业绩增速的最重要手段。

　　然而，在保证规模高速增长的背后，万科是牺牲了净利润作为代价的。对于一季度净利润仅8.3亿元的原因，从朱旭的表述中亦能窥视一二。

　　朱旭表示，一季度的净利润增速慢于营业收入，一方面因为毛利率较去年同期有所下降，另一方面因为一季度结算中包含了一批合作比例较高的项目，少数股东损益占公司净利润的比例有所提升。