绿地首份成绩单曝光 剥离亏损业务后能否持续增长

4月27日，21世纪经济报道独家获取一份上市公司分析材料，其对绿地控股（简称“绿地”）上市之后第一份年报有比较详实的解剖。

在这首份成绩单里，绿地的优势与短板都显而易见。绿地强调了其剔除能源产业因素，其他产业营收同比增长9%。而最为投资者所关注的是，绿地2015年全年营业收入2073亿元，同比降20.8%，这背后的主因是什么？剥离亏损业务之后，绿地还能持续增长吗？

而在克而瑞研究中心分析师傅一辰看来，自2015年8月上市以来，除了主业和多元化板块的扩张外，整个绿地集团的运营管理也在不断优化。实际上，绿地的战略调整，从其与年报同一天发布的2016年一季度业绩也可见一斑。

尽管如此，仍然有机构对其高负债率提出质疑。

压缩能源业务

根据年报披露，绿地2015年实现营收2073亿，同比负增长21%，实现归属母公司的净利润69亿，同比增长24%。

净利润的增长，得益于绿地确立的大金融、大基建和大消费三大多元化业务板块发展。从2016年一季报中可得知，板块中的汽车业务收入同比增幅为172%；金融是绿地发展最迅速的板块，尽管占绿地2015年营收不到1%，但利润贡献占比却达11%。

房地产为绿地贡献了最多的营收和核心净利润，比如通过并表贵州建工，基建板块的业绩贡献提升了70.1%，一季度收购的江苏省建还将继续扩大绿地的收入和利润规模。

剔除能源业务后，绿地其余业务营收较2014年增长9%。绿地投资者关系部相关人士透露，近年来，能源业务的行情逐年下滑，并且长期来看存在产能落后的问题，绿地已基本停止化工品贸易，保留部分稳定和低风险的煤炭贸易，油品业务转向发展零售业务和加油站开发为主，未来能源业务占比还将继续减少。

绿地方面指出，绿地大消费板块下的能源业务亏损，是造成营收下滑的主要原因。其下属能源业务的公司绿地云峰在2015年10月也剥离出绿地的业务范畴。而近期的云峰债违约事件更是将绿地牵连其中。对于事件会否影响绿地正在申请发行的公司债，绿地投资者关系相关人士对21世纪经济报道记者解释称，公司正在配合证监会走流程，一切正在推进中。

对营收下降，绿地还给出了另一个解释：开发周期长的超高层等商办项目未进入结转周期，以及主动收缩了能源业务。

降低负债率

对于绿地上市之后交出的首份成绩单，部分机构认为其收入和净利润均低于市场预期，主要原因是退出能源业务和房地产结算量不足导致收入低于预期，以及计提18.6亿的资产减值准备拖累净利润。再比如，2015年末净资产负债率为272%，相比2015年三季度微降23％，仍远高于行业平均水平，绿地降低负债率的任务仍很重。

于是绿地近期表现出积极拿地减少开工、出售酒店资产，以期达到降低负债率。2016年一季度，绿地拿地总金额161亿（其中70亿位于北京大兴区），一个季度的拿地金额差不多占比2015年全年400多亿的1/3。与拿地策略相反，今年一季度绿地新开工仅380万平方米，同比负增长47%。有分析师指出，紧张的资金状况使绿地在开工和拿地间只能二选一。

除了去库存、降低开工面积，绿地还试图在资产出售方面降低负债率。比如，酒店资产盈利能力低于房地产开发，周转慢，绿地就在今年3月份与Amare公司合资成立资产管理公司，各占25%、75%股权，发起酒店业投资信托并于新加坡上市，计划总募资210亿收购绿地下属19家酒店资产。

战略变身

绿地下一步转型方向是从偏重开发到开发运营并重，从偏重国内到全球开发的转变。4月26日，绿地集团旗下绿地香港与科威特战略投资人全资控股的Al Waseet国际及其关联方（“AWI”）签署战略合作框架协议。绿地将通过股权置换的方式获得合作方纽约房地产项目约41%的股权，双方还将共同筹建目标规模为80亿美元的房地产综合基金，用于投资世界顶级房地产项目。

绿地作出这样的战略选择，也是情非得已。根据CRIC研究中心统计测算，截至2015年末，绿地在国内的待售面积（可供出售与已预售面积之差）2130.9万平方米，待开发面积4208.4万平方米；海外待售及待开发面积259.4万平方米；合计土地储备建筑面积约为6598.8万平方米。

2016年的战略变身主要体现于资本运作能力与国际业务板块。资本运作包括资产证券化、资产管理、投资控股等。轻资产化即上述酒店REITS，可带来超过200亿元现金。并且绿地旗下的商办项目数量多，若能全部“变现”，对高速扩张的绿地资金流动性大有裨益。此外，PPP模式的基建项目签约亦是受政府鼓励的有益探索。

资产管理比如科威特王室战略入股绿地香港，共同筹建规模80亿美元的房地产综合基金投资世界顶级房地产项目。

绿地的投资控股，集团层面，截至目前绿地已控股了贵州建工、江苏省建、润东汽车和康桥集团，并成为杭州工商信托和博大绿泽的第二大股东，有助做大资产规模，迅速取代能源业务成为新的重要收入来源。业务层面，绿地金控亦将对前景较好企业的财务投资作为重点之一，已入股了江苏银行、贵阳银行、徐州淮海银行、新疆盛世信金股权投资、贵州友谊集团等。

值得一提的是，在面对投资者时，绿地抛出了“对内按资产负债率高低加强分类管理和控制、资产证券化等方式加快商办类资产变现（自持物业价值重估）、市场化方式处置一批效益不好、占用资源较大的公司”的方案。

由此，今年绿地百亿定增显得尤为重要，预计年底前完成非公开发行。2016年绿地融资力度很大，计划中的就包括非公发行100亿公司债、公开发行公司债200亿、永续债50亿、自贸区并购贷款15.5亿港币、300亿定增、大股东借款等。