龙湖预计2016投资性物业收入达20亿 坚守25%毛利率

龙湖方面认为得益于商场租金收入的稳定提升和建安成本的保护，其有信心在行业波动中守住25%以上的毛利率。提升租金收入亦有助于公司境外评级指标的提升，预计未来数年内租金收入可完全覆盖利息，届时公司境外融资成本将大幅削减。

5月5日，龙湖集团副总裁宋海林、商业地产总经理李楠率核心管理团队抵达上海，披露了2016年龙湖全新商业战略。

按照龙湖商业的开业节奏，北京大兴天街、重庆时代天街3期、上海虹桥天街将于今年开业；重庆源著天街、杭州滨江天街、苏州狮山天街、重庆U城天街2期、上海宝山天街计划于2017年开业。到2017年底，龙湖将开业商场25个左右，开业总面积增至近250万平方米。

李楠对外给出了一个清晰的商业战略。她表示，龙湖未来每年将以集团年销售回款10%为上限用作商业投资，每年开业新商场2-3个，并以“天街”为主品牌，聚焦一线及主流二线城市的交通节点重点布局。2016年投资性物业收入预计将达到20亿元，2017年达25亿-30亿元。

引入体验式业态

近年来，龙湖逐渐以毛利增长换取规模扩张，转而在商业地产发力。

截至2015年底，龙湖商业已布局西部、华北和华东三大板块，累计开业商场数量17个，开业商场面积近150万平方米。2015年，龙湖投资性物业整体出租率95.9%，收入15亿元（剔除营业税前），同比增长 61.5%，毛利率70.8%。

以2015年开业的杭州金沙天街为例，开业当天招商率99%，开业率97%，当天到场客流达15万人；成都金楠天街开业首三日购物中心客流量近百万，营业额突破3000万。

“持有商业将始终作为龙湖集团重要发展战略持续践行，计划用5-10年的时间，使商业成为集团新的业务增长极。” 宋海林说。

来自一份第三方机构的研究报告显示，在商业增持方面，龙湖将加大持有型物业的比重，希望通过未来10-15年的周期，逐渐让持有型物业利润贡献能够超过20%。

李楠强调，作为深耕多年的商业地产开发商及运营商，龙湖商业将以“天街”为主品牌，聚焦一线及主流二线城市的交通节点进行重点布局。同时，在项目规划、业态组合、场景营销、服务体验上也将持续创新。

龙湖商业在选址、定位、招商方面已经开始变革，除更强调通达便捷性，也进一步扩大餐饮、娱乐、教育、服务等体验类商家的入驻。目前的餐饮娱乐、体验类、零售的业态数量大致各占三成。龙湖方面对21世纪经济报道记者透露，体验类业态的租金水平不算高，但可在少花费的情况下快速导入大量人流，同时可提升零售的销售额，两者相辅相成。

比如2016年7月开业的北京大兴天街项目，商业体量150000平方米，龙湖扩大了体验类商家的入驻，包括3300平方米的特色儿童区域、2200平方米符合国际赛事标准的真冰溜冰场。再如，上海虹桥天街一期项目计划于2016年底开业，商业体量170000平方米，为虹桥商务区内最大体量综合型购物中心与长三角新概念商业中心。

坚守25%毛利率

龙湖商业战略的变化，与集团整体战略转变有关。

据介绍，今年开始，龙湖将从别墅产品为主的单业态产品开发向城市运营商转变。在住宅产品、物业服务基础上，加大商业地产增持，形成“好产品、好去处、好帮手”三好理念，其中好产品对应的是住宅地产，好去处对应商业地产，好帮手对应龙湖物业管理。

龙湖方面认为未来地产行业的毛利率能达到25-30%已为优秀水平，而龙湖得益于商场租金收入的稳定提升和建安成本的保护，有信心在行业波动中守住25%以上的毛利率。提升租金收入亦有助于公司境外评级指标的提升，预计未来数年内租金收入可完全覆盖利息，届时公司境外融资成本将大幅削减。

克而瑞研究中心一名分析师指出，虽然龙湖商业有过去十多年的经验积累，但其住宅防守、商业进攻的发展模式仍有着不小的弊端。龙湖战略调整为住宅防守，近几年新增土储中涉宅地块的占比也在逐渐减少，这势必将导致住宅业务业绩贡献走低，行业地位下降，加上龙湖对商业地产选址严苛，反过来也会制约其扩张。

因此，向外部寻求助力也是龙湖转型的必经之路。

不过，龙湖是同等规模房企中唯一一个获得投行惠誉评级“投资级”的房企。此外，凭借着良好的信用评级及项目运作经验，获得加拿大养老基金投资公司青睐，双方成立合资公司，龙湖获该投资公司承诺投资约2.34亿加元（约人民币12.5亿元）于苏州时代天街项目。这次合作为龙湖打开了新的融资通道。但该公司目前仅投资于龙湖一个项目，这对于龙湖的发展而言是远远不够的。