大悦城终结国盛中心烂尾史？联手中国信达成“接盘侠”

有着三千多年历史的首都北京，人流汇聚，位于其东二环线上的东直门地铁站，汇集着北京地铁2号线、13号线以及机场线，更被认为是一个犹如聚宝盆般的好位置，不过，正是在这样的一个得天独厚的位置里，有一个项目却令人不可思议地烂尾了多年，这个项目是国盛中心。

产权纠纷让这个项目在15年里迟迟没有进入到正常的运营状态中，尽管在2015年8月，以盘活不良资产为主业的中国信达充当了接盘侠接手了这个项目，但在最近的9个月内，这个项目也始终没有动静。

终于在5月9日，有消息称大悦城或将与中国信达联手开发该项目。不过，大悦城会以什么形式参与到这个项目中？在参与到这个项目后，大悦城究竟是会继续成为被拉入“泥泞”中的又一员，还是成为国盛中心的“救世主”，则成为令市场的高度关注的重点。

大悦城联手中国信达？

5月9日，有媒体报道称中国信达找到了合伙人，其或将与大悦城联手开发北京著名的烂尾商业地产——国盛中心。该消息源称，早在去年，中国信达与大悦城之间已经就该项目进行过接触，但因为国盛中心较为复杂，有过多年的烂尾历史，目前双方仍在洽谈阶段。

国盛中心的烂尾，在北京业内来说是出了名的。毕竟，其位于汇集着北京地铁2号线、13号线以及机场线的东二环地铁站——东直门站附近，被认为得天独厚的位置与其长达多年的烂尾历史造成了极大的反差。

据观点地产新媒体翻查资料得知，国盛中心是一座大型商业综合体，规划总建筑面积约为51万平方米，包括购物中心、双塔写字楼、公寓和酒店，其还曾是2008年北京奥运会重点配套项目之一。然而，自2000年开始建设以来，除交通枢纽在2008年建成交付使用外，其他项目几经开工停工复工，期间纠纷不断，后来于2012年全面停工，成为北京核心区内著名烂尾楼项目之一。

资料显示，北京城建投资发展股份有限公司与海灏实业有限公司是最先获取这个项目的企业，但因北京城建许久未能获得土地开发证，于是决定将其转让以赚取利润；北京城建后与香港康实公司达成合作协议，但因为拖欠款项等问题，康实投资董事又通过关系将东直门项目介绍至深发展。

再后来，北大青鸟掌控了国盛中心，但因东直门项目的复杂性及不确定因素，使得北大青鸟旗下的任何公司都无法通过东直门项目得到贷款，于是，北大青鸟又再将国盛中心转让给国浩房地产（中国）有限公司。

事情本应到此得到结束，然而，因项目贷款遭挪用以及有关项目的所有权变更等问题，国浩中国与北大青鸟开始了长达7年的产权之争，而国盛中心也受困于此，工程进度缓慢。

2014年9月1日，国浩中国正式赢得了国盛中心项目股权，而在一年后，即2015年8月20日，中国信达发布公告称，与国浩中国订立综合交易协议，接手了国盛中心。彼时的公告显示，该项目交易总金额为105亿元，当中包含项目相关权利总对价45.63亿元，以及相关债权总对价59.37亿元。

当时信达资管表示，国盛中心中以一般业务过程中的不良资产经营为依托，通过集团协同多元化的业务平台，综合运用不良资产收购、资产重组、特殊机遇投资等业务模式，可获得良好的不良资产经营收益和稳健的投资收益，同时还可实现一定的社会效益。

只不过，中国信达作为盘活不良资产的机构，在开发管理商业地产方面并不在行，因此，其必须要找到有经验的商业地产开发商合作开发该项目。对于这位合伙人到底是不是传言中的大悦城，观点地产新媒体致电了多位大悦城高管，其中一位称暂未了解到相关信息，而其他高管在截止观点地产新媒体发稿前，均未对此给予回复。

国盛中心的烂尾终结者？

事实上，有业内人士认为，大悦城作为一个有近十年开发运营经验的商业地产开发商，中国信达会找它合作是极有可能的。

据观点地产新媒体了解，在商业地产开发上面，大悦城有三种开发模式，其中一种为“激活休克鱼”模式，即对在优质城市的地铁上盖或有着商业优质区位且有需要改造的老项目，考虑参股并参与项目的改善提升，最后挂牌“大悦城”重新开业。从这个模式定义来看，国盛中心确实为大悦城有意愿接触的项目之一。

中购联购物中心发展委员会主任郭增利在接受观点地产新媒体采访时也认为，中国信达和大悦城若是真的进行合作，他们的合作方式实际上也是比较符合购物中心发展趋势的，“信达本身是做财务投资，大悦城又有丰富的商业资源，有比较成熟的商业管理团队，一方是投资人，一方是管理者，这样通过商业管理和资产管理的整合实现物业价值的最大化，商业公司大悦城也通过自己的管理、招商、运营来得到自己应有的收益，这样的发展模式我认为是比较符合未来中国购物中心的一个专业化分工合作的这种路线的”。

他分析道，大悦城在其中的收益有可能是通过两个途径获得，一是分享商户的租金；二则在项目的长期增长当中分享到作为商业资产管理者所应分享到的物业增长收益。

从市场的角度来看，郭增利则认为，北京购物中心的发展态势供应量总体虽然较大，但有品质的项目还是有市场空间。基于上述原因，他说：“国盛中心位置很好，对于大悦城来说是一个非常好的选择，也是成功概率非常高的一个选择。”

不过，市场上还有不少人认为国盛中心太过复杂，大悦城和中国信达要成功将其盘活还是有一定的难度。

此前中国信达接手该项目时，有业内人士就分析说，国盛中心面临品牌信用度降低、招商瓶颈、融资成本高、产权仅剩下30年等诸多压力，此外，其与东直门公交枢纽站牵扯在一起，又涉及到政府规划，项目本身体量又大，在搁置了如此长时间的基础上，开发速度不会太快。

同样，睿意德CEO王玉珂也告诉观点地产新媒体：“首先产权的难点要理清不容易；它还有着前期债务、法律诉讼问题；项目涉及功能很多，比如交通枢纽，因此要协调利润相关方；产品的设计都是以前的产物，改造的成本和未来花的时间都要考虑进去，这个项目前期还开业过，基于如此种种问题及情况，大悦城要对其定位并重新运营，有一定的挑战。”

不过，郭增利认为，从一般的专业逻辑上来说，大悦城是不可能在这个项目中进行财务投资的，“那也就意味着信达资产要承担所有的债务问题，大悦城只是代信达进行管理，它要发挥的是管理团队、招商资源等优势，因此大悦城应该涉及不到投资类的问题”。

王玉珂则称，在国盛中心上，即使大悦城仅只是输出管理，国盛中心的种种问题也必然会衍生到运营上。

如此来看，大悦城若真参与其中，是会成为国盛中心的烂尾终结者，或许仍需要时间才能给出答案。