拿地、大卖与重组 十年后鲁能或将迎来第二个春天

　　在过往失去了的十年中，鲁能地产业绩曾难以让外界看好，其被认为是“开发缓慢、经营不善”的典型，虽然鲁能拥有大多数国内房企难以比拟的雄厚土地储备。

　　现在落寞十年之后，鲁能决定不再“偏安一隅”，2016年5月9日，鲁能地产宣布，截至5月7日内，公司本年度在全国的销售额突破202亿元。按照全年销售目标400亿元计算，已提前完成过半目标额。

　　此番成绩让行业开始重新关注这家老牌国企房地产企业，更有很多市场人士在观察，失去过十年的鲁能地产到底将如何回归？

　　拿地、大卖与重组第三次冲动

　　128天实现202亿，超出鲁能地产2015年的总销售额，业内人士认为，鲁能地产之所以能完成自我突破，一个很重要的原因是“心态变得积极了”。

　　进入2016年，“拿地”、“大卖”与“重组”成为鲁能地产业务的三个关键词。

　　过去这几个月，鲁能在全国各地大举拿地。据观点地产新媒体观察，从2015年12月到2016年4月，鲁能平均每月拿地两宗，合计拿地金额达176.8亿，拿地多在福州、济南、重庆、南京、天津、苏州及郑州等二线城市。

　　单从2016年来看，前四个月，鲁能就拿了107.56亿的地，4月其还首次进入了两个城市——苏州和郑州。据之前观点地产新媒体报道，4月25日，鲁能首入郑州，以底价17.1亿拿下郑州两地，面积共约155.32亩；4月8日，鲁能则以总价38.7亿元拿下苏州地块，成交楼面价18272.5元/平方米，溢价率为146.4%，首次进入苏州。

　　同时，除了四处拿地外，鲁能各地的房地产项目也纷纷开盘，值得一提的是，部分项目取得了颇为不错的成绩。

　　据观点地产新媒体查询，1月17日，海南鲁能山海天实现5.8亿的销售业绩，鲁能三亚湾港湾1区首次开盘销售13亿，海口鲁能海蓝椰风则售出1.2亿元；3月6日，济南鲁能领秀城、鲁能漫山香墅、鲁能领秀公馆三盘两小时销售8.6亿；3月20日，天津鲁能公馆首次开盘销售12亿；五一期间，北京鲁能泰山7号，三天内录得10.7亿；五一过后，南京鲁能公馆也录得销售额达19亿元。

　　同样，在距离上次重组失败一年后，鲁能为地产业务整体上市再一次发起冲锋。据了解，鲁能旗下上市平台广宇发展已于4月12日宣布将再度停牌，并会重启与鲁能地产业务重组事项。据公告披露，广宇发展拟向鲁能集团等发行股份购买资产，并向其他不超过10名投资者定向增发股份，主要收购鲁能集团持有的重庆鲁能开发（集团）有限公司34.5%、宜宾鲁能开发（集团）有限公司65%、山东鲁能亘富开发有限公司100%、北京顺义新城建设开发有限公司100%等公司股份以及向其他投资者发行股份募集配套现金。

　　值得注意的是，在地产业务重组上市方面，鲁能已有两次败北的经历。2009年12月25日，广宇发展宣布，将以9.88元/股的发行价格，向鲁能集团定向增发不超过7亿股，购买其持有的七家下属房地产公司的股权；2011年6月28日，国家对房地产行业的宏观调控加强，房企并购重组被暂停，广宇发展重大资产重组方案“自动失效”。

　　2013年8月，广宇发展再次停牌，再启一轮重组。2014年4月1日，广宇发展宣布，除了第一次重组的七个原有项目外，公司还将购买都城伟业持有的鼎荣茂华70.00%股权，和世纪恒美持有的重庆鲁能英大30.00%股权。而在2015年3月13日，广宇发展宣布，公司接到中国证券监督管理委员会的通知，公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易的重大资产重组事项未获通过。

　　失去了的十年

　　拿地、大卖与重组，市场的目光终于重新聚焦到鲁能地产业务身上。说“重新”是因为在十年前，鲁能地产业务规模就曾经是国内房企中的“佼佼者”。

　　根据资料，鲁能集团创立于2002年底，而在2005年，鲁能集团就已经以738.05亿元总资产居山东企业第一，并横跨煤电、矿业、房地产、工程建设、金融、体育等多个产业。

　　不过，此后鲁能集团因为业务结构与产业结构调整原因，其庞大的业务资产面临失衡的局面，虽然其后，鲁能在2010年正式成为了国家电网一级全资子公司，资金与业务发展等方面得到国家电网进一步支持，而2011年更成为国家电网唯一房地产业务平台，但其营业收入却逐年下降。

　　据相关报告显示，2010年鲁能集团营业总收入曾经达到289亿元，2011年实现营业总收入251亿元，但到2012年，营业额则下降至121亿元。

　　近十年来，鲁能集团的成绩难以让外界看好，其地产业务方面，业内给予的评价也是“进展滞缓”。

　　曾经有业内人士指出，鲁能集团过往在地产业务方面，开发缓慢、业务发展较迟缓，但其拥有大量优质的土地储备资源。据观点地产新媒体查阅相关资料，截至2013年9月末，鲁能已确认待开发土地面积为1.92万亩，土地储备规模庞大。

　　财经评论员严跃进告诉观点地产新媒体，过往鲁能地产的业绩难以快速提振，一方面与其经营效率有关系，在拿地和城市进入等方面的牵制太多，所以扩张的速度是比较滞后；另一方面其过往经营中也过多依赖企业既有资源。

　　“国企过往经营中往往过多依赖较强的背景资源和经营条件，就能够获取一个较好的投资机会，但内在的约束力不够，或者说内部职业经理人的制度没有得到真正的建立，激励机制不够”。

　　而另外部分业内人士则认为，鲁能地产过往发展不好，很大程度上和营销能力有关系，“如果营销团队的节奏不快，那么往往会错失销售的最佳时机”。

　　能否迎来第二个春天？

　　不过，以目前2016年的情况来看，鲁能地产已经快速“调整”。事实上，在2015年5月，鲁能地产在就曾北京高调地做过一次品牌推广活动，一改其此前“官派”的营销方式及品牌形象，并有了产品线方面的调整。

　　鲁能地产内部人士曾称，2015年5月之所以高调举办发布会，表明公司后续将要发力，“从今年（2015年）开始，鲁能将跟市场有更亲密的接触，向市场释放更多的声音”。之后，鲁能地产还借助恒大炒起的海花岛热度，携贝克汉姆成功制造了海南旅游地产市场又一次事件营销。

　　当前，产品线方面，鲁能地产重新梳理出了美丽汇、鲁能城、体育+三大产品线，欲形成住宅、商业、文旅的业态格局。鲁能地产人士在接受访问时具体介绍，目前鲁能在一线城市及部分中心城市重点发展高端酒店、商场、写字楼等商业地产项目，运营酒店10家、商场4家，在建综合体5个；而在海南、长白山、九寨等旅游度假目的地则大力开发度假村、酒店、休闲运动等产业。

　　对此，严跃进分析说，在这三种业态中，文旅地产的开发应该是一个特色，但从鲁能在三亚等区域的类似项目看，未来去库存仍是其一大挑战。

　　“去库存”是市场对鲁能的一个担心，毕竟在过往，鲁能还是累积了较多的存货，而鲁能地产方面人士在接受观点地产新媒体访问时就表示，正“加快去库存脚步”。

　　对此，有业内人士就认为，当前也正是基于过往库存，鲁能才能取得不错的销售成绩。据观点卓越100指数一季度报告分析，“此前大量的土地储备正是鲁能异军突起的底气所在”。而分析人士也同时提到，对于鲁能而言，其在北京、天津、济南等城市的库存，反而是其这一轮快速拉动销售业绩、改善现金流状况的重要来源。

　　总体来说，鲁能现在的一番努力让业内对其未来开始有了期待，毕竟除了后天因素外，鲁能还有强大的“靠山”——国家电网。

　　严跃进告诉观点地产新媒体：“（鲁能）有这样一个较好的母公司做支撑，在融资、供应商关系搭建方面有一些先天的优势，这是其和普通民企不同的地方。”

　　此前，亚豪机构市场总监郭毅在接受媒体采访时也同样提到鲁能的融资优势，“鲁能可以获得银行提供的新增房地产开发贷款，央企母集团或可以直接注入大量的资金，或可以为其做信用担保，这都是普通民营企业根本无法与之相比的。此外，项目遍布各地的鲁能可以接手其他央企退出的项目，短时间发展壮大自己”。

　　现在，鲁能有着“崛起”的雄心，相关人士表示：“今年拿地目标是重点一线城市和重点二线城市，比如，在北京、济南、重庆、天津、南京、文昌等城市进行深耕；在新布局的华中、珠三角区域则加快项目开发节奏，保证新的业绩增长；在有拿地计划的长三角及山东省其他城市获取优质土地，扩大全国布局和市场份额。”