金地商置波士顿战记：一家中国房企如何在美国做综合体

　　近年来海外“淘金热”早已不是什么新鲜话题，万科、绿地、万达、碧桂园千亿房企为代表，纷纷走出国门投资，产品内容也大多集中在住宅、总部中心。

　　然而，现在却有企业提出要在海外做综合体，这种源自国内的“原生态”产品。

　　金地商置近日于官微上表示，集团将与美国知名地产商Hines共同开发位于美国波士顿南站的综合体项目。

　　资料显示，该项目集办公、住宅、商业为一体，一期总建面为十万余平方米，将建成高度超过200米的51层地标性建筑物，这或许将改变波士顿市区的天际线。

　　金地商置称，该项目凭着优越的地理位置可以带来良好的投资收益，同时由于处于交通枢纽位置和久远的历史，将有助于其在波士顿当地树立良好的国际品牌。

　　金地商置波士顿“另辟蹊径”

　　“我们跟Hines是以CO-GP的方式，共同组建团队去拿地，然后进行项目的开发。”金地商置集团CEO徐家俊对观点地产新媒体表示，该项目会定位为中高端城市中心综合体。

　　徐家俊介绍，此次金地是主要的投资商，Hines投一部分股份进去，双方以低价拿地，发展地铁上盖物业，包括办公、住宅及商业，其中商业自持但体量并不大，住宅会以公寓类产品为主，用以出售。

　　据观点地产新媒体了解，金地商置提出的CO-GP模式，即是联合投资管理模式，是前几年比较热门的一种服务商合作模式——服务资本化，即补足投资机构的专业短板，将资管专业渗入投资管理。

　　第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司市场研究部高级经理何凌也作出相同的描述：“CO-GP是投资方和管理方合作运营一个项目，能补足投资方的专业短板和管理方缺乏资金的问题。”

　　如此看来，此次合作金地商置扮演的是投资方角色，而Hines是管理方，作为项目的开发主导者，负责运营。

　　Hines并不是一个陌生的词，这家知名的美国开发商，是万科海外项目的忠实合作者，同时也是以房地产基金模式进行开发的REITs。

　　何凌对观点地产新媒体透露：“美国的real estate(房地产）跟金融是完全挂钩的，算是半个金融行业，因而美国最大的房地产公司十有八九都是REITs，而不是开发商，比如最知名的SPG（西蒙地产）。”

　　RTKL资深副总裁、商业建筑亚洲负责人袁孝楠亦同样认为，美国项目基本上都是以金融方式来进行运作，具体形式因不同的公司而异，但此次金地商置的CO-GP模式显然不是REITs。

　　不管该项目是通过什么样的渠道进行运作的，不可置否的金地商置漂洋过海就拿下了美国波士顿核心枢纽的地铁上盖项目，这让人充满了好奇。

　　据何凌猜测，金地商置能拿下这个项目可能与2014年中国北车集团以5.67亿美元拿下波士顿MBTA的橙线和红线两个系列地铁线有关。

　　“波士顿地铁常年亏损，此前美国人就有意让中国人承包地铁系统。”在波士顿生活了将近三年的何凌对观点地产新媒体表示，论地铁运营还是中国人更胜一筹。

　　上述人士认为，很有可能是中国人承包了波士顿的地铁运营，所以金地商置比较容易地拿下了这个项目。

　　但也有观点指出，美国的土地相比于国内确实便宜，他们很想吸引中国开发商投资，振奋经济，尤其是这样大的项目更容易通过，而且最重要的一点，金地商置这次找的合作方是Hines。

　　中国房企海外如何做项目？

　　“金地商置和Hines合作很大程度上是想利用对方对美国本地专业的地产认知和服务，来保证自己海外投资的收益并省去很多麻烦。”知情人士如是表示，Hines作为当地的知名开发商，除了可以帮忙解决各种复杂的房地产手续和税收政策问题，还能更好地贴近本地特色需求。

　　作为一个在美国洛杉矶待了三十多年的人，袁孝楠说，中国房地产企业到美国自己搞开发是很辛苦的，国外的法律法规有着严格的限制，这又不是一时半会就能理得清楚的，跟本地开发商合作对他们早日熟悉环境有很大帮助。

　　有相关人士也指出，像绿地和泛海独自在美国开发，需要花很长时间摸索，很容易走冤枉路；还有大连万达原本也有意愿自己在美国拿项目，但后来因为操作难度过大而放弃。

　　有当地开发商助力，其实就等于成功了一半，但在美国做综合体是不是具备成熟的土壤，会不会有“水土不服”的情况？

　　“综合体的概念在美国并不流行。”知情人士一语中的：“在波士顿南站附近做综合体的确是个不错的选择，但这并不是中国人海外投资的主要物业，这种类型物业在美国的需求不大。”

　　袁孝楠亦认为，在美国做综合体并不容易，因为美国无论是哪种类型产品的市场，比例都是一定的，也很平均，美国人很喜欢通过大数据来针对不同的人群需要作出规划，前期会做很多分析，不会盲目往前挤，这就避免了资源浪费，这一点跟国内的很多企业不一样。

　　他续指，如果日后金地商置把这个项目做好了，那么后续的人就很难再去做这种类型的项目，因为市场比例一定，被金地商置占据之后市场就趋向饱和了。

　　再者，美国的消费者和投资者其实非常精明，素质也很高，他们会把每一分钱都极尽其用，在消费的时候讲究货比三家以及性价比高低，像中国很喜欢卖“概念”，但这种投机性的方式恰恰是美国人最排斥的。

　　“美国人是看产品，中国人是买希望。”袁孝楠坦言。

　　而且，国外的投资管道特别多，所以美国投资者不一定会专注于房地产，哪里投资回报高就转向哪里，这也是中国开发商在美国经营住宅的情况不太好的原因之一。太贵的房地产项目，美国人会结合对资金的控制以及投资回报率的问题去做实际的考虑。

　　袁孝楠还认为，中国房企在海外投资存在一个很大的风险，那就是民意。在美国，政府批准了项目，议会也同意开发，但周围居民如果反对，那么这个项目就没有接下去做的必要。

　　“很多开发商到美国，不知道美国人在乎什么，害怕什么，所以往往很难成功。”在袁孝楠看来，只有做足功课，充分了解当地的民情和需求才能走得更远。