聚美欧洲城：玩轻资产要共担风险 不能“趁火打劫”

　　编者按：用有限资产，获取最大收益，是所有企业追求的最高境界和最终方向。在经济迅猛发展的当下，“变轻”不仅仅是一种选择，也是一种必然。在商业地产发达国家，轻资产发展模式已经较为成熟，而在国内，轻资产离我们还有多远？还需要从哪些方面努力掌握轻资产模式进化逻辑？ 且听且看2016年6月成都“2016中国商业地产模式创新论坛”。在此之前，赢商网推出“国内轻资产运营商发展状况调查系列报道联动”，了解国内商业地产运营商的发展情况，以及轻资产路径的实操经验和机遇挑战，分享商业地产人对轻资产模式的思考和解读。

　　万达广场、大悦城、龙湖天街系、来福士广场……似乎凡是带有明显产品线性质的商业项目，都能更快更轻易地得到受众关注、赢得市场信任。如今，又有一种全新的商业模式——聚美欧洲城将现身全国，而且率先亮相成都市场。

　　聚美欧洲城是一家提供资产管理、品牌管理、商业管理为一体的时尚商业全产业链公司。赢商网近日独家专访了上海聚美欧洲城实业股份有限公司董事长兼总裁向总，不仅更加全面细致地认识了聚美欧洲城旗下“欧洲城”及“星月里”两条商业产品线，而且了解到商业地产领域一种不同以往的轻资产运营模式。

上海聚美欧洲城实业股份有限公司董事长兼总裁

　　玩轻资产不能“趁火打劫”　　 

　　轻资产，是最近两年商业地产企业频频提及或者难以绕开的一个话题。作为典型的“重资产”行业，中国大部分地区和城市的商业地产发展已经到了趋向饱和甚至过剩的阶段。因此，“盘活存量”成了目前商业地产开发商亟待解决的问题。

　　如何去库存？轻资产模式被搬出台面，引来不少企业的思考。

　　2015年初，万达提出第四次转型计划，内容明显指向了轻资产。一时间，万科、红星、凯德等企业都相继提出了自己的轻资产战略。

　　当大部分企业都开始认可“轻”装前行才能更快完成产品的复制扩张之时，聚美欧洲城向总提出了一些不同的意见。

　　事实上，现在商业地产市场出现的很多轻资产模式，大都采取简单的品牌和管理输出。这种模式的好处就在于轻资产方的风险更小，然而这也正是最大的弊端所在。向总认为，“‘轻资产’是相较于‘重资产’而言的，那么，轻资产就不能完全脱离重资产来谈。如果只管自己‘轻’了，却不理合作伙伴被‘压死’，说得难听一点，无异于‘趁火打劫’。”

　　那么，作为商业地产企业而言，要开展轻资产业务，需要具备哪些条件？向总的答案很简洁：“一是打造一个好的商业模式；二是拥有良好的组织管理架构；三是需要主动对接资本并尽可能全程参与其中。”欲轻先重，一方面能掌握更多主动权，另一方面能更投入项目的打造和运营，有共担风险的意愿，如此才能更好地共创并共享价值。

　　聚美欧洲城做轻资产的“诚意”　　 

　　就眼下情况来看，商业地产领域出现的轻资产模式，几乎都离不开“合作”这个关键词，收购、并购亦是合作的一种。既然是合作，终极目标必然是求得共赢，以及共担风险。

　　在模式上，欧洲城已然开辟了一条自己的道路。据向总介绍，欧洲城所采取的方式是：先供血（资本输出），再造血（管理输出、资源输出，盘活物业），最后形成成熟的合作模式将双方利益最大化。

　　“欧洲城选择的轻资产模式，更像是在‘搭积木’，我们自己会先给合作伙伴投入资金。之所以做这样的选择，一方面是保障合作方的利益，给予他们信心；另一方面也是展现我们共担风险的诚意。”无疑，在输出品牌资源以及管理运营经验与团队之前，先引入资本，可以极好地体现合作诚意。毕竟，投入得越多对项目就会越上心，这个道理显而易见。

　　    提到聚美欧洲城轻资产模式的不同之处，向总解释称，“我们瞄准的是细分市场，做差异化体验很强的时尚商业，并且自带内容和资源；更重要的是，我们会和开发商共担风险，带着资本进入，解决开发商资金问题，然后通过物业的整体租赁、购买以及股权合作等方式实现资本方、开发商、运营商三方紧密捆绑，优势互补；而且，我们采取资本、品牌、资源、管理多方核心资源输出，并非简单的招商、运营、管理输出。”

　　不难看出，聚美欧洲城的轻资产模式是轻重结合，资本先行，从投资决策到规划定位再到设计建设甚至最后的招商运营，都是一个完整的流程。

聚美欧洲城商业项目效果图

　　时尚商业地标将率先亮相成都

　　赢商网了解到，聚美欧洲城旗下有两条产品线，分别是欧洲城时尚购物中心和星月里潮流文创中心，这是两条具有差异化的产品线。首先从体量上看，欧洲城的体量通常在10-15万方，而星月里相对小一些，大概5-10万方。欧洲城的目标客群是城市的中产家庭，业态以中高端时尚、零售为主；星月里则瞄准城市新青年、小资群体，主打潮玩、运动、科技、文创等业态。”

　　    据透露，聚美欧洲城的项目将选择中国一二线城市核心商圈合作开发地标性时尚购物中心，计划五年开发10个欧洲城时尚购物中心和星月里潮流文创中心。

　　一条成熟的商业产品线，无论“轻”或“重”，都必须要有一个好的模式，而且要将视线从大众市场逐渐转移到细分市场，并注入精心筛选的内容。

　　“必须要关注到消费客群的变化，在以前的传统商业时代，主要的消费群是60、70、80后，而现在90后、00后成为了消费主力。因此，我们打造欧洲城引入了很多国外的新锐时尚品牌、体验式品牌，以及文化艺术类业态。”向总介绍说。

　　据悉，成都星月里项目将在今年11月份在成都成华区建设路商圈正式亮相，这也是欧洲城的首个项目。另外，在上海和重庆的核心地段，欧洲城也已经规划了自己的产品线，会在近两年相继现身。

星月里潮流文创中心

　　聚美欧洲城向总笑称“我们既不是甲方也不是乙方，但也可以说既是甲方也是乙方。”因为，欧洲城既做资本对接，又做项目开发，又做运营管理，还做品牌自营。“我们的主力店品牌均是自建自持自营，旗下的儿童主题乐园，奢侈品集合店，进口食品超市，文创市集，vr互动娱乐体验业态等能够实现一站式定制商业。”所以，欧洲城的轻资产模式显得有些“任性”，但却似乎成为了未来轻资产模式发展的一个趋势，或者，至少提供了一个不错的选择。

　　其实，有不少开发商在面对轻资产路径的选择上一直相当谨慎，甚至并不认为轻资产一定是最优选择。并且，除了欧洲城之外，也有很大部分企业认可了资本介入在轻资产运作中的重要性。因为，完全抛开资产维度的合作和分配只能叫作“管理输出”，并不能算是真正意义上的轻资产运作模式。

　　对于整个商业地产大环境而言，对轻资产路径的选择，既是自救自强，也是共赢共荣。　

　　6月下旬在成都举办的“2016中国商业地产模式创新论坛”，将以“变形记——商业地产轻资产模式的进化逻辑”为主题，聚集众多知名开发企业、基金投资机构与连锁品牌，共同解码“轻资产”发展模式。

　　更多精彩敬请查看活动专题：http://huodong.winshang.com/2016qingzichan/