直击龙湖地产股东会：吴亚军为何不看好物业生意

　　5月31日，龙湖地产在香港举行2015周年股东大会，身着一袭黑色套装的龙湖董事会主席吴亚军笑意融融地接受股东们的提问。

　　在被问及龙湖是否会发展第三方物业托管和分拆物业上市时，其女强人的本色就再一次显露无疑。“物业公司按照既定的模式往前扩张是危险的，物业公司必须要通过变革来实现成本的降低，而龙湖目前就在抓这个变革。”

　　据龙湖介绍，公司将审慎对待第三方物业托管业务，并委任原大悦城CEO韩石来进行集团的创新业务的发展。

　　此外，在天街等商业物业沉淀较多资金成本的情况下，龙湖将采取策略性持有主力商铺的形式来促进商业街区的发展成熟并最终完成全部出售以加快资金周转回笼。

　　在内房股股票回购、私有化、物业分拆上市等声音此起彼伏、不绝于耳的市场喧嚣中，龙湖显然给出了一份不一样的答卷。

　　龙湖不看好物业生意

　　在外界眼中，龙湖的物业管理一直享有非常好的口碑，翻开龙湖的年报也可以看到，龙湖2015年实现物业管理服务税前利润6个亿，物业净投入相对较低，但投资回报率在所有分项中却是最高的。

　　因而在物业拆分上市成为资本市场主流的当下，龙湖物业版块的发展及未来规划，就成为资本市场关注的焦点。不同于当下许多公司的大力鼓吹物业资本化，吴亚军给出了另外一个完全不同的说法。

　　“关于物业，我不认为物业公司现有的模式未来会是一个非常赚钱的模式，我觉得它的问题还是蛮多的。”

　　吴亚军指出，按照物业公司目前的模式，人工成本占到了75%，并且每年的人工都在上涨，但物业费的收入却具有非常大的刚性，很多项目7、8年物业费都涨不了一成。

　　其解释称，龙湖的物业之所以能盈利，是因为他们的费率高，如果费率低了，物业也肯定赚不了钱。基于此，吴亚军认为，物业公司按照既定的模式往前扩张是危险的，物业公司必须要通过变革来实现成本的降低，而龙湖目前就在抓这个变革。

　　“这也是我为什么不参与物业分拆上市，而且一旦上市，它跟我的地产接轨的弹性就将大打折扣。”

　　龙湖负责物业的总裁颜建国则补充称，近几年来，龙湖在竣工面积方面每年都保持着15%-20%的增长，龙湖物业管理也跟着地产规模的扩大而不断扩大。目前龙湖在物业管理方面、管理技术方面都在做准备，未来在条件准许情况下，龙湖将逐步开展第三方物业管理业务，但在规模和项目选择上，龙湖将持慎重的态度，兼顾品牌和利润。

　　在不看好房地产“衍生产品”物业管理业务之后，龙湖也在积极寻找新的业务增长点。

　　据邵明晓透露，3月份履新的大悦城原CEO韩石将在创新业务发展上把关。其称，对龙湖来说，地产始终是公司的核心业务，公司所要发展的创新业务，也将围绕和地产业务具有协同性和关联性的行业。

　　商业物业是策略性持有

　　除了物业版块，龙湖商业物业版块自持和销售占比也是股东们密切关心的问题，有小股东就针对龙湖在重庆观音桥项目自持30%销售70%，延伸出关于龙湖商业物业自持和销售比例逻辑的提问。

　　对此，龙湖首席执行官邵明晓回应，重庆观音桥项目在内部定位的时候就定义成快周转的项目，再加上龙湖在那个片区有一个天街，已经持有一个比较大的购物中心，龙湖在持有的部分会阶段性持有一些酒店、商超，但最终都会出售。

　　邵明晓解释称，除了天街外龙湖会有一些售卖的街铺，龙湖有一些部分策略性持有的主力的商铺，会在一些大的关键性的节点来阶段性地持有，主要是为了帮助整个街铺的发展成熟。

　　在天街等商业物业自持运营的资金压力下，通过出售天街周围商铺以加速周转实现资金快速回笼，或许是在鲜少涉及轻资产模式下，龙湖特有的持有型重资产商业模式的减负之道，毕竟，在提出转型的口号之后，快周转便成为了龙湖一切工作的重中之重。

　　值得注意的是，龙湖在年报中也提出，2016年，集团将继续强化城市地图解读和客户细分，精准投资，提升运营效率，继续强化供销存管理，并紧跟市场回暖时机加快销售，尤其是加快库存房屋的去化，控制存货，提升成本管控水平。

　　此外，是次股东大会中关于公司回购股份的议案也引发了股东们的关注。

　　受大环境的影响，内房股在香港资本市场的估值相对较低，为此，诸如万科、碧桂园等企业纷纷选择在股价低位进行股票回购以彰显公司信心，新世界、万达等甚至因资本市场估值过低而纷纷进行私有化。

　　龙湖首席财务官赵轶则认为，龙湖的估值在香港资本市场中还是处于行业较为领先的地位，股价也较为稳定，所以公司目前暂时没有回购股票的打算。但倘若未来公司估值低到一定水平，公司也不排除有回购股票的可能。