金茂股东会直击：拿地与利润平衡会是一个大问题

“以后基本不会把地王作为我们的方向，还是要多拿一些有潜力的、目前大家没有看到的土地，这会是一个很大的考验。”

6月2日，在中国金茂2016年股东周年大会上，公司首席执行官兼执行董事李从瑞如是回答了股东们关于如何未来拿地规划的提问。

然而，在距离这番话落地不到5个小时，金茂即宣告与电建联合体以投标价82.8亿元竞得位于龙华新区的深圳首宗现房销售地，折合楼面价5.68万元/平方米，成龙华新区新单价地王，这也是金茂首次进入深圳市场。

据现场消息称，金茂此次报价较第二名葛洲坝整整高出近10亿元，拿地决心可见一斑。金茂为何对深圳如此志在必得，股东大会上李从瑞的一番话或许可以帮助我们窥探一二。

全面布局华南地区，自然少不了兵家必争之地的深圳，然而，在高价拿地与利润平衡之间，金茂是否能交出一份令人满意的华南答卷，尚有待时间的观察。

今年的房地产“比想象的还要好”

“未来我们总体对地产行业是非常看好的”，提及房地产大势，李从瑞显得十分乐观。

“2015年开始，整个内地地产形势非常好，大家都看到各上市公司在2015年销售签约的情况比2014年都有将近30%以上的增长，中国金茂在2015年的销售情况比2014年还要更好。”

提到2016年的行业情况，李从瑞则表示“比想象的还要好”。

“中国金茂在去年所有获取的十块土地，在现在看来都已经是有很好的业绩回报了，它的价值增长已经比我们想象中的还要好。”

此外，李从瑞还提到，公司位于长沙梅溪湖的一级开发项目一季度已成交120多亩，土地价格达到4100元每平方米，这个价格“超过了过去的所有预期”。

其解释称，由于过去几年供地量过大，长沙政府在2014、15年对长沙供地进行了强制限制，但从今年开始政府已经放开，让市场规则来供应土地。在此背景下，长沙市场“已经出现触底回暖，未来价值创投的时间已经到来”。

李从瑞续称，现在存在的问题更多在于上涨过快，即销售价格上涨过快，土地价格上涨过快，其认为，这主要是内地的需求过于强劲，供给跟不上需求导致的。

针对这一块，李从瑞认为，中央政府已经要求各地方加大土地供应，有效地协调好房价增长与土地价格增长之间的关系，使内地的土地、房地产市场能够做到真正的可持续发展。而这种可持续发展的时机，未来中短期都是很好的。

除开对房价、地价涨价过快的担忧，股民对金茂杆杠率的把控也十分关注。对此，金茂首席财务官江南就回应称，跟同业比起来，金茂一直以来都保持着很稳健的财务报表。多年来，公司基本上会保持100亿港元以上的现金来保障充分流动性。

此外，江南还透露，公司内部有关于杠杆比率的政策规定，“公司内部要求的杠杆比例是控制在60%，这也是比较稳健的指标。”据其介绍，金茂去年的杠杆比例保持在50%左右，属于行业的较低水平。

拿地与利润的平衡是个大问题

在地王此起彼伏、刷屏不断的时代，高价地与利润之间的平衡就成为了每个房企必须面临的考题。

有股东针对金茂过去几年所拿高价地提出如何保证利润的问题，李从瑞就坦言，拿地与利润的平衡问题是一个“大问题”。

其表示，公司在过去几年确实拿了一些高价地，这些地当时拿的时候觉得价格很高，但到了今天为止这些地都已经价格很低了。

其举例称，公司去年拿的最贵的地是杭州滨江金府的地块，楼面价达到2.1万/平，但今天这块地周边已经出现4.5万地价。去年金茂在全国拿了10块地，到现在为止周围的地价基本都有20%-30%的增长。

基于此，李从瑞也表示，“该不该拿地和拿什么样的地，对公司来说确实是一个很大的考验”。

面对全国地价高涨的情况，李从瑞表示，金茂在拿地方面也设立了基本原则。“我们的原则就是积极努力，但是谨慎决策。”

“以后基本不会把地王作为我们的方向，还是要多拿一些有潜力的目前大家没有看到的，这是一个很大的考验。”

李从瑞补充称，金茂在拿地方面是很“谨慎、慎重的”，“今年我们参与了13块地的土地招拍挂，到现在为止我们只拿到了2块地，一个是天津，一个是南京，天津拿的是底价，南京虽然拿的地价是3.7万，但同一天离我们一公里的地方就拍出了4.5万的地价，所以到现在为止中国金茂拿地是很谨慎的。”

令人玩味的是，在不拿地王的说辞落地不到5小时之后，中国金茂即宣告与电建联合体以投标价82.8亿元竞得位于龙华新区的深圳首宗现房销售地，折合楼面价5.68万元/平方米，成龙华新区新单价地王，这也是金茂首次进入深圳市场。

据现场消息称，金茂此次报价较第二名葛洲坝整整高出近10亿元，拿地决心可见一斑。金茂为何对深圳如此志在必得，股东会上李从瑞的一番话或许可以帮助我们窥探一二。

“珠三角是我们很重要的战略区域，金茂有五大战略区，华北、华东、华南、华中、西南，其中华南就是指的珠三角这一带。这一带从前年开始金茂就进行了全面布局，目前我们在广州和佛山都已经有项目落地，未来我们在珠三角还会扩大投资，全面布局华南地区。”

全面布局华南地区，自然少不了兵家必争之地深圳，然而，远高于周边现房售价的地价，也让市场对于金茂是次“冒险之旅”产生了一丝担忧。

对于高价地与利润之间的平衡问题，李从瑞在股东大会上也作出了自己的诠释，中国金茂在过去每年已售房的平均价格基本排在行业前三，这主要得益于两个方面，一是选择优质的土地打造高端的产品，二是致力于为改善型客群提供目前国内要求的供给侧改革的产品。此外，金茂的品牌溢价也给公司带来了很好的价值回报。