中国首个览秀城，金茂逐梦REITs圈的王牌为啥是它？

长沙梅溪湖片区，是一个时代风口下的城市叙事。

上世纪五十年代以前，梅溪湖叫梅子滩。1958年修了一座堤坝后，改名梅溪湖。往后数十载，它在城市变迁中扮演的角色始终不够起眼。

●2008年梅溪湖原貌，资料来源：华声在线

跨入千禧年，长沙城市规划扩容，梅溪湖片区立上潮头。2007年，梅溪湖综合开发项目启动，计划投资额600亿元。2012年，梅溪湖全面蓄水，成为长沙最大人工湖。

桃花岛、银杏公园、人工湿地公园、桃花岭景区、梅岭公园次第亮相，长郡梅溪湖中学、岳麓区实验小学、梅溪湖文化艺术中心……配套设施步步完善。梅溪湖，这张长沙新城市名片，成了头部商业玩家争相入局的领地。

先行者金茂，是集大成的代表之一。2011年1月，方兴地产（中国金茂控股集团有限公司前身）与长沙大河西先导区管委会签署《梅溪湖国际服务与科技创新开发协议》，拿下长沙梅溪湖一级开发权。这是金茂第一个城市运营项目，也是金茂押注的第一个消费基础设施REITs项目。

长沙金茂览秀城的再次出圈，让外界重新认识了梅溪湖片区的商业价值，亦深度展示了中国金茂资管策略的道与术。

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长沙金茂览秀城，资产底色几何？

作为第一个览秀城项目，长沙金茂览秀城商业建筑面积约10.27万㎡。11月30日下午，商业地产头条实地调研发现整个项目基本满铺，内部空间的游逛体验、外部立面的设计展示状态都不错。

梅溪湖商圈人气高，览秀城客流稳健增长

2011年建设以来，经不断发展，梅溪湖商圈长年稳居长沙商圈客流第二名。

从昔日葡萄园到今日长沙城市副中心，梅溪湖脱胎换骨，成为长沙唯一集商业、商务、科研、艺术、山水、人文于一身的大规模地标建筑群。“梅溪湖是一个正在成熟的城市中心，它真正的定位是长沙城市新中心˙国际服务区未来科技城。”

与梅溪湖共生，中国金茂成功转型为城市运营商：高起点规划，与管委会共同编制总体规划方案；高标准建设，打造办公、酒店、商业和教育等生活配套设施；高频产业导入，导入科技、文化和医疗等资源。

依托梅溪湖商圈的高人气支撑，叠加着良好的城市界面、通达的交通设施，长沙金茂览秀城自2016年开业运营以来，业绩稳中有升，客流密度及销售坪效位居当地前列。截至2023年上半年，该项目日均客流3.9万人次。

客流的增长，保证了较高的出租率。据《华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（草案）》，2020年长沙金茂览秀城的出租率为85.76%，而至今年6月底，已经升至98.36%，接近满铺。

往后看，按正常运营规律，如若项目的品牌组合和运营策略得当，年销售额突破10亿元，或是大概率事件。

营收连年上涨，业态组合中餐饮表现较好

官方数据显示，2020年以来，长沙金茂览秀城营业收入连年上涨，截至2023年中期实现营收5770.1万元。

租金模式

据悉，长沙金茂览秀城租约分为固定租金、固定租金与抽成租金二者取高、以及纯抽成三种模式。截至2023年6月30日，采取纯固定租金的租户7个，固定租金和抽成租金取高的租户136个，纯抽成租金的租户14个。

与西溪印象城相似，长沙金茂览秀城采取了通过主力店带动专门店的方式。近年，项目的主力店和专门店平均租金单价稳中有升。特别是，专门店的销售额大幅上涨，2021年按年增长20%，2022年按年增长33%。

另据招募说明书，长沙金茂览秀城2024年到期的租约中，有约35%已确认到期续签意向，约65%的到期租约将新签调升租金，预计新签租约平均租金及物业费能够合计提升约30%，未来提升空间明显。

业态结构

从业态结构来看，目前长沙金茂览秀城的餐饮部分表现最好，面积占比23%，而收入贡献达39%。

为维持高聚客力，近年项目持续加码首店经济，仅2023年已引入多家餐饮、文娱及配套等业态首店，包括法派1855湖南首店、一口日式&爱欢洗长沙首店、M Stand河西首店等，而未知村落、朱光玉、PUMA等区域首店也将于年内陆续呈现。

NOI和EBITDA Margin上涨，盈利能力步步提升

与此同时，随着项目近年经营状况持续改善，盈利能力步步上升。

2020年以来，长沙金茂览秀城EBITDA增长显著，2022年达到4243万元，同比增长56.1%，2023年上半年则达到2996.1万元。此外，运营净收益（NOI）同步上升，2022年同比增长118.7%达3277.48万元，2023年上半年为2621万元。

此外，项目的NOI Margin和EBITDA Margin自2021年起呈上扬趋势。截至2023年中期，NOI Margin达到49.9%，EBITDA Margin达到57.0%，均创下历史新高。

综上所述，作为金茂商业第一个中大型的购物中心，长沙金茂览秀城交出了一份行业内稳健而不乏亮点的成绩单，这是其领衔国内首批消费基础设施REITs的底气与实力所在。

于金茂而言，长沙金茂览秀城REIT获批，是一个转折点，也是一个新起点。

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估值10.65亿元符合预期，金茂资管策略的道与术

据戴德梁行市场价值评估情况（评估基准日2023年6月30日），长沙金茂览秀城购物中心总建筑面积为10.27万平方米，相应分摊的土地市场价值为10.76亿元，市场价值单价为1.04万元/平方米，对应Cap Rate为5.46%(2024年扣减资本性支出前净收益/总估值)。从目前商业地产头条的调研来看，估值适合市场预期。

分派率较高，后续扩募值得关注

对REITs来说，分派率是要考虑的重要因素。所谓 “分派率”，是针对预期发行规模的分红水平。

据金茂REIT招募说明书，长沙金茂览秀城项目拟募资规模10.65亿元，2024年收入预测11266万元，2024年运营净收益预测5425万元，项目对应2024年资本化率约5.46%，收益良好，预计现金分派率为4.83%。

另外，发行人往往是REITs最大份额的持有人，金茂REIT也不例外。据招募说明书显示，中国金茂计划透过原始权益人上海兴秀茂认购金茂REIT约34%的基金份额。由此可见，原始权益人对于此次资产证券化有相当高的诚意。

目前金茂商业所持有的购物中心中，长沙金茂览秀城最为成熟。合理推测，未来可能通过提高现有项目的成熟程度，同时有选择性地并购其他成熟项目进行后续扩募。

从说明书来看，本次公募REITs项目发行后，净回收资金金额为7.1亿元，拟全部用于金茂其他览秀城项目的投资建设。

金茂的资产证券化策略

于中国金茂而言，一方面，公募REITs能够为金茂提供另一种以股权为基础的融资方式，减少传统债务融资方式。

另一方面，长期来看，公募REITs可以不断置入新的成熟资产，同时企业作为基金份额持有人，以分派的方式收取稳定回报，提高不动产持有及运营管理的利润贡献，继续扩大管理规模。

成熟的策略选择背后，是金茂丰富的资产证券化实践。

今年3月31日，“金茂申万-上海金茂大厦-鑫悦绿色资产支持专项计划（碳中和）”在上海证券交易所成功发行。此为“金茂申万-上海金茂大厦第1-5期绿色资产支持专项计划（碳中和）”储架项下的首发产品，产品总储架规模100亿元，首发单期规模为30亿元，种类为CMBS，期限为10+8年。

这也是全国最大规模碳中和储架CMBS，全国首单灵活期限储架CMBS、央企首单单楼宇储架CMBS，充分体现出央企充分运用资本市场融资工具，盘活优质物业资产、促进消费复苏、夯实绿色ESG治理的优势。

多元业务组合，是金茂得以灵活进行多类型资产证券化操作的基石。

金茂早期以传统物业开发及酒店经营为主，之后逐步确立城市运营、物业开发、酒店经营、零售商业、商务租赁和科技服务的多元业务协同发展格局。

随着多年发展，金茂聚焦地产开发、精品持有、品质服务和建筑科技四类业务，成立于2013年的金茂商业属于精品持有板块，是金茂旗下的商业管理与运营平台，发展至今拥有三条产品线，分别匹配着城市级商业、区域品质商业、精致配套服务等不同规模和功能业态所需的商业综合体。

往后看，金茂的多元业务发展必将继续深入。这也意味着，属于其未来可操作的REITs机会越来越多。