六年五城6座购物中心 看中航九方如何演绎MALL里的“城中故事”？

　　（赢商网）从最初深圳中航城的开发运营，到目前遍及全国的“中航城”，中航地产已经形成了自身在商业地产领域的独特投资、发展和运营模式，而“九方购物中心”作为中航城的核心产品，也是中航地产旗下购物中心的代表品牌，自2011年赣州九方开业至今，目前已有6家九方购物中心开业，总营业面积超过68万平方米。　　 

　　2011年11月12日，赣州九方购物中心开业，使江西省的商业发展迈上了新台阶；2015年昆山九方购物中心开业，其引入了超70个品牌首次进入昆山市场；2015年12月24日，深圳华强北九方开业，开业当日客流超过5万，日均销售额突破200万......　　 

　　在中国购物中心同质化日益严重的今天，打造一个独具魅力的购物中心是每一家开发商面临的考验，九方能在众多购物中心中脱颖而出，并取得的不错成绩，靠的又是什么？　　 

　　据了解，为增强公司商业地产管理的核心竞争力，中航地产旗下已特设深圳中航九方资产管理有限公司，建立了集开发、筹备及运营于一体的商业地产项目运营管理体系。借此，赢商网有幸采访到了九方资产管理有限公司决策会成员兼品牌推广负责人郑有坤先生，一同了解九方未来的发展计划及其对中国商业地产行业发展的一些观点及看法。

九方资产管理有限公司决策会成员兼品牌推广负责人郑有坤

　　拓展思路：大城做小mall 小城做大mall　　 

　　如今，中航九方资产管理有限公司已在全国成功运营6座购物中心，在谈到九方目前在各地的运营情况时，郑有坤先生谦逊的说道：“总体来讲，九方的品牌和项目发展还处于初级阶段，我们在与市场的磨合中总结经验，寻求更大的突破。所以对于拓展或是扩张，我们持更谨慎的态度。　 

　　九方作为中航地产旗下的购物中心品牌，从2011年第一个项目赣州九方开业至今总共开业运营6个项目，另有3个项目在筹建中。规模不算大，但中航地产不会因为这一点就盲目复制，急功近利。“九方的央企背景和企业文化决定了其任何一个决策的利害关系及企业每走一步所体现的态度责任。”郑有坤强调。　　 

　　事实上，中航九方已开业的6座购物中心均体现了极大的差异性，即使是同城，例如深圳的华强北九方和龙华九方，从建筑设计、招商规划、运营管理都体现出针对特定区域的差异化定位和特色。郑有坤表示，“这会是我们未来的大方向，尊重市场，研磨品质，打造每个项目独特的竞争优势”。　　 

　　中航地产在地产领域已经营了30多年，传承中航特有的央企责任文化和稳健发展原则，对待商业的态度，尤为谨慎。其每个项目都会经过反复的打磨，从建筑设计到商业规划，经常会为了品质和需求去做推倒重来的工作，所以会一年甚至两年才推出一个项目。　　 

　　不过，郑有坤表示，未来的拓展计划会加快，但不会因为想快速复制而牺牲品质。在城市选择上，中航地产不会单纯的侧重某个区域，而是关注城市发展本身。　　 

　　据预测，到2020年，中国城市化发展可以达到58%，这对购物中心行业发展来说是一个机会，现在很多二三线城市的商业规划和执行也日趋成熟，所以，对于中航地产来说，未来二三线城市是一个必争的战场，但也不会放弃一线城市任何好的机会。　　 

　　“根据公司目前的拓展思路，我们会倾向大城做小mall，小城做大mall的一个基本思路，利用九方特有的优势和市场空间去寻找突破点。”郑有坤告诉赢商网。　　 

　　应对同质化：保持立身之本的核心竞争力是关键　 

　　在国内商业项目扎推开发的当下，“中国商业地产过剩”问题已成为行业症结。的确，中国商业地产起步晚但发展快，用10年走了别人50年甚至更久的路，太快所带来的弊端就是阶段性过剩。　　 

　　对于这个问题，郑有坤也发表了他的观点，阶段性过剩并不是绝对的过剩，从人均购物中心面积等几个数据来看，中国其实远远低于美国等发达国家，之所以让市场感受是“过剩”，主要有这几个原因：　　 

　　第一有效的供给不足。作为消费者通常的感受是，很多购物中心走进去买不到东西，没什么可逛，也就不会再去。消费需求是存在的，但是没有对应需求的供给。第二同质化严重。这也是我们国家的一大特色，一旦发现某种模式有钱赚，大家都会一拥而上，结果必然导致过剩。第三区域分布失衡。一线城市购物中心多样化不足而二三线城市量化不足，消费需求得不到有效释放。　　 

　　商业地产阶段性过剩，巨量的建设仍然在进行中，库存依然在堆积，根据国家统计局的数据，截止去年底，全国商业营业用房待售面积增加458万平方米。这就表明，过去几年持续巨量落成的商业建筑将加剧竞争，在此背景下，九方的应对策略又是什么呢？　 

　　郑有坤表示，未来商业地产市场一定会有一个重新洗牌、优胜劣汰的过程。在行业整合中，保持立身之本的核心竞争优势是关键。所以同质化、竞争会推助行业发展，九方也在创造和不断完善一个清晰、可守和可持续的市场定位，通过差别化服务策略和客户忠诚度的建设创造价值，让租户和消费者坚持选择你。　　 

　　与此同时，在品牌战略上，九方会贴近市场，去寻找属于自己的定位和空间。中产会是其重点关注和研究的核心客群，尤其是追求生活品质、懂时尚、懂享受的偏年轻化人群，特别是中高层消费的年轻父母。　

　　至于多品牌线的品牌体系，中航地产暂时不会去做尝试，九方的品牌塑造还需要很长一段时间的成长和进化，公司致力于打造的是一个更尊重市场，更懂消费者体验和需求的购物中心品牌，以及这个品牌内核下更具区域特性、个性十足、主题鲜明的每一个九方购物中心。　　 

　　应对电商：实体商业要发挥其社交价值、体验价值　　 

　　虽然就目前的局势来看，行业整合的趋势已经很明显，接下来的十年，行业洗牌或在所难免，行业并购也会逐步加剧。但是，据专家预计，未来20年中产阶级人数将超6亿，中产阶级的崛起和城市化率的提升将会给商业发展带来巨大的市场空间。　　 

　　而同时，“互联网”作为这个时代的新事物，让人们的生活方式和习惯在短时间内发生了巨大的改变，其改变的核心是：便捷、低价和多样。从商业的角度讲，电商让消费者长久以来被压制的消费需求获得迎合，必然会形成阶段性的定向消费释放。　 

　　面对强大的竞争和机遇，市场人士都说，这是商业最差的时代，同时也会是最好的时代。而面对电商的来势汹汹，不少实体零售商开始抱电商“大腿”。线上线下的融合创新成为实体零售商寻求突围的新手段。　　

　　对此，郑有坤表示，线下实体商业的社交价值、体验价值是电商无法取代的。很多购物中心已开始做一些线上线下融合的尝试，也投入了巨额的成本，但短期收效上来看，有的叫好叫座成为行业标杆，也有的只是凑个热闹。　　 

　　针对线上线下融合，应该首先做好两件事，第一是数据基础。这里的数据并不是指“大数据”，而是基于购物中心本身的“小数据”。也就是项目在运营过程中所产生的经营、客户需求数据，在有效的数据分析和管理基础上去形成数据互联和打通，在客流、收银、租户管理、销售、推广数据等维度上达成有效的经营指导。第二是场景化尝试。场景化商业的核心是从以商品为中心的营销逻辑转变为以人为中心的连接逻辑。从单纯的吸引客流提升到经营和管理客流，以最大化社交价值和体验价值。　　 

　　其实，在这方面，九方目前一直在做，比如深圳华强北九方以“爱情”为主题社交价值，欲打造深圳首个爱情主题式购物中心。　　 

　　据了解，在爱情氛围的打造上，深圳华强北九方从大到LOVE PLAZA广场上的雕塑、爱情标志，小到扶梯、电梯等都做了全新改造。“有一种爱情，叫等我们老了，还能一起攀登爱情拱门 ”，这是深圳华强北方独有的浪漫，从开业之初就一直保留的爱情拱门，已成深圳华强北商圈的一道风景。