万科淘金海外 全球资产饕鬄中王石投下什么石头？

　　将海外业务确定为转型的五大新业务后，万科尝试用一种更本土的方式落地——用金融方式操作地产项目。

　　6月2日有消息指出，美国当地时间1日下午，万科和美国Brightstone CApital Partners联合宣布在纽约建立一个全球地产投资管理平台“Brightstone”。

　　Brightstone的成立是万科投资策略的一个重要延伸，也是万科海外投资从房地产开发扩展到房地产投资管理的开端。

　　郁亮表示，国内房地产行业已经由高速增长的黄金时代过渡到白银时代，万科正在进行积极转型。国际化是万科的长期发展方向之一，“Brightstone平台的建立将增强万科在海外的投资布局能力，有助于公司整合全球资源”。

　　随着国内房地产市场下行以及海外投资持续升温，出海已经成为潮流，无论是直接开发，还是投资管理，都已经有先行者。不过，在业内分析人士看来，目前国外房地产市场发展已经进入中后期，投资回报率未必有想象中那么高。

　　美国投下的Brightstone

　　仅仅从名字上看，“Brightstone”与投资界里无人不晓的“Blackstone”就有着九分相似，乍眼一看，甚至会将两者混淆。

　　不单止名字相似，Brightstone要走的路也与Blackstone大同小异，即发起一只基金，然后投入一定比例的自有资金，再引入投资者，组建一个管理经验较为丰富的本地团队，令地产项目能在短时间内实现管理改善，再卖出获利。

　　据Brightstone的新闻发言人法隆（Bill Fallon）透露，公司刚成立，双方的投资金额尚未明确。但是有一点可以确定的就是，这次和万科以往主要投资房地产开发不同，“这个平台将专注于现有房产”。

　　Brightstone通过使用自有资金先锁定项目，引进投资者的策略，可以为第三方投资者提供不同的投资机会。“该平台拥有大型直接投资者的聚焦度和灵活度，以及资管经理的高效和丰富资源。”

　　法隆表示，此策略也有助于提升交易的快捷性和确定性。这种投资管理模式适用于多种物业类型、交易结构和投资期限安排，增加了交易透明度，并确保和投资者的利益一致。

　　此外，万科还找来了一帮本地团队“带路”。美国地产资深人士邓洱文（DennisR.Irvin）、李德（DouglasB.Lee）和江悦瀚（JohnA.Rivard）作为Brightstone共同合伙人管理，拥有美国证监会注册投资顾问资格。

　　据介绍，邓洱文此前为洛克菲勒集团投资管理公司的总裁兼首席执行官；李德此前为大都会地产（Metropolitan Real Estate）的董事总经理；江悦瀚此前则为洛克菲勒集团投资管理公司的高级副总裁和投资收购负责人。洛克菲勒集团排在美国十大财团首位。

　　观点地产新媒体获悉，万科和三位共同合伙人的承诺资金将会用于购置全球主要市场的高品质物业。“

　　而万科国内庞大的业主资源或将成为Brightstone购置资产的重要资金来源。“万科可以藉此盘活旗下高净值的业主，不仅仅是卖房子给他们，还可以帮他们做资产管理。”一位资本市场人士分析称。

　　不过，该人士也指出，在美国做地产投资管理的公司非常多，而且经验也很丰富，万科要竞争并不容易，好的资产人人都想要，关键还是要看它的团队。

　　或许没有看上去那么美

　　正如郁亮所言，中国房地产行业已经由高速增长的黄金时代过渡到白银时代。再加上国内经济增长放缓，复苏缓慢等因素，越来越多房企开始出海淘金。

　　据观点地产新媒体了解，包括万达、绿地、碧桂园、当代置业、金地、朗诗等房企纷纷在海外落子。开发商之外，财大气粗的险资更是其中不容忽视的一支队伍。

　　第一太平戴维斯数据显示，今年一季度投向境外地产业务的中国资金已经达到95亿美元，占到整个亚太地区投向其他区域地产物业的近三分之二。去年同期，中国的资金规模仅为45亿美元左右，占比不到四分之一。

　　从企业趋之如骛的情况看起来，出海投资是一笔相当可观的生意。不过，这在业内人士看来并未必然。

　　上述资本市场人士表示，万科此次进入的美国房地产市场，开发周期已经处于中后期，从资产收益角度来看，还是有一定压力的。

　　第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司市场研究部高级经理何凌也表达了相同的观点。“国外房地产发展已经进入了成熟期，相对比较平稳，不会大起大落，所以投资收益也是相对稳定的。”

　　何凌表示，如果想获得高收益，当然是抓住抄底的机会，2009-2010这两年是抄底海外资产的一个时机，当时买房子的人现在都赚大钱了。但现在显然不是，相比之前的上升期，现在的收益率肯定是有所下降的。

　　然而，尽管投资回报率没有市场预想中的那么高，但何凌认为，进行海外投资是企业分散经营风险的一个手段。“海外收益率相对来说还是比较稳定一点。”

　　在万科推行国际化战略时，王石曾如此表示，万科会分配15%至20%的业务转向海外投资，以平衡内地市场风险。拓展海外业务令万科可以充分利用全球资源，强化专业竞争力和品牌知名度，同时也为越来越多的中国投资者提供了海外置业的渠道。

　　事实上，在分析人士看来，全球化配置也是自1991年开展地产基金业务至今，黑石仍保持“零亏损”记录的原因之一。

　　据观点地产新媒体了解，2013年黑石地产基金部门总计配置了97亿美元的资本，其中44%投资于美国以外的国家地区；2014年公司又完成了112亿美元的资本配置，其中海外投资比例上升到62%。

　　地球上不同的国家就代表不同的市场，一个市场中有经济繁荣的一面，自然也会有经济衰退的时候，不把鸡蛋放在同一个篮子里显然是应对区域经济危机冲击的最好方法。只不过，万科想要达到黑石的境界，定必任重而道远。