万科定位迭代为“城乡建设与生活服务商”的背后

　　“成功的城市必须建造房子，以便满足人们不断增长的居住需求，但这并不意味着建造房子会带来成功。”这是哈佛大学经济学家爱德华.格莱泽所著的《城市的胜利》一书中的精彩语录，用来形容此刻正处于城市更新4.0的中国竟也莫名地契合。

　　经历30多年的大开发后，如今的房地产市场渐趋内敛，迎来全新的生命周期，转向更深刻、更广泛的领域。

　　以最早在多元化道路上冲刺的万科为例，2018年其也将“城市配套服务商”的定位进一步迭代升级，改为“城乡建设与生活服务商”。

　　在万科2017年度报告中，其透露除原有的住房供应、物业服务核心业务外，目前已经进入租赁住房、物流、商业、冰雪运动、教育、养老等行业，而乡村振兴、文化艺术、健康、安全食品等领域也正在探讨。

　　究其根本，房企诸如万科等的发展转向无外乎看中了跟房子相结合的一系列服务。随着城市更新的深入，这些服务的规模最终会超过房地产行业本身。因此坚持“以人民的美好生活为中心”，未来的发展空间就将会无限延伸。

　　或许，用4月22日王石在深圳城市共创大会活动中的一则发言，来描述万科的心境会更加直接了当一些：“尽管行政管理深圳特区只是2000平方公里，但我觉得我们至少观念上、规划上、产城融合上，应该超越2000平方公里这个概念。”

　　“不要被20平方公里困扰”

　　王石喊出突破空间的限制，这不仅仅具有业务需求的基础，也体现在当下房企面临的困境中。

　　观点指数统计的数据显示，仅从TOP10房企来看，过去的2017年中超过半数的销售金额录得至少50%的增长。

数据来源：观点指数

　　其中同比增速最高的为融创中国，2017年其合约销售金额为3620.1亿元，较上年增长140.33%。其次为新城控股，1127.79亿元的合约销售较2016年增长94.57%。

　　前三甲中，销售金额和增速成正比，碧桂园、万科和恒大的同比增速分别为78.34%、45.2%以及34.17%。

　　在销售金额增长的另一面，却是房企止不住的销售面积增速下滑。2017年TOP10房企销售面积均录得正增长，这得益于过往几年的销售成绩终于反映在账面上。不过对比往年销售增速会发现，TOP10房企的销售面积增速已经开始放缓。

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　　数据显示，在过去的2017年，销售排名前十的房企中有6家的面积增速出现下滑，分别为碧桂园、万科、恒大、绿城中国、新城控股以及招商蛇口，下滑幅度最大的超过60%。

　　在国家统计局发布的数据中，2018年1-4月，全国商品房销售面积42192万平方米，同比增长1.3%，增速比1-3月份回落2.3个百分点。其中，住宅销售面积增长0.4%，办公楼销售面积下降4.3%，商业营业用房销售面积增长7.0%。商品房销售额36222亿元，增长9.0%，增速回落1.4个百分点。其中，住宅销售额增长9.5%，办公楼销售额下降3.2%，商业营业用房销售额增长7.5%。

　　上述数据，也进一步说明，不管是2017年还是2018年前四个月，房企销售额之所以可以保持高增长，主要得益于房价的高企，尤其是2015年和2016年房价的大幅上涨，致使结转收入延续上升的趋势。

　　从盈利端来看，过去的2017年TOP10房企的归母净利润均录得正增长，这也是过往三年中这一指标均为正数的一年，不过需要注意的是利润增长率并没有超过过往顶点。加之考虑到调控政策的稳定及连续性，2018年房企的债务结构还将继续扩大，房地产市场处于下行周期已是没有悬念。

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　　虽然多个数据都指向房企的开发业务高增长将不可持续，不过对于盘子已经做大的房企来说，轻易放弃增长或者停滞不前是不可能的，毕竟资本市场可不相信眼泪，没有好的业绩增长，就只能承受资金出逃或者更多的悲情。

　　为了维持业绩的继续增长，就需要在住宅或者地产之外需求更多的可能，因此基于美好生活下的新业务成为不少房企培育新增长点的方向。与之相应，已经有不少房企顺势而为，提出尽可能覆盖更多城市服务功能的定位，如朗诗去掉地产标签，将名称由原来的“朗诗绿色地产”改为“朗诗绿色集团有限公司”，布局长租公寓、养老、金融、物业等业务；融创则提出要做“美好生活运营商”；龙湖由“善待你一生”升级为“美好城市运营商”；旭辉自我定位为“美好生活城市运营商”……

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　　在多元化道路上冲刺多年额万科，也在2018年将其坚持3年的“城市配套服务商”定位，进一步迭代为“城乡建设与生活服务商”，并针对自身建立了“美好生活场景师”、“实体经济生力军”、“创新探索试验田”、“和谐生态建设者”4个角色。

　　而于2017年度报告中，万科也进一步透露除了在继续发展原有以及已经进入的住房供应、物业服务、租赁住房、物流、商业、冰雪运动、教育、养老等行业外，还将探讨乡村振兴、文化艺术、健康、安全食品等领域的发展。

　　在4月22日深圳城市共创大会致辞中，王石对万科的城中村改造计划“万村计划”站台，透露城中村综合整治将引进物资营管加城市化商业运营。面对到场嘉宾，王石动情表示，虽然从行政区划来看，深圳只是2000平方公里，可开发的面积只有20平方公里，但是不应该被局限，而至少在观念、规划、产城融合上，超越2000平方公里这个概念。

　　城市更新的空间想象

　　王石的“游说”是有道理的。根据经合组织（OECD）的研究结论，房地产行业不仅包括盖房子，还有跟房子相结合的一系列服务，这些周边行业的规模，最终会超过房地产开发本身。

　　这也和爱德华.格莱泽的“成功的城市必须建造房子”、“但这并不意味着建造房子会带来成功”的论点有异曲同工之妙。万科对“城乡建设与生活服务商”定位的执着也大多源于此。

　　随着中国跨进城市更新4.0时代，老城将进入焕新阶段，这种新不仅仅体现在建筑或者物业上，也体现在城市空间的多元化上。这也意味着，过去野蛮生长、圈地拓地城市发展模式将得到根本性颠覆。以“存量改造，旧楼盘活”为主题的城市更新将撬起万亿元规模的商机，也将引发下一个风口。

　　最显而易见的是，城市更新也即意味着城市功能的重新定位或者划分。在这个过程中，过往使用效率低下的物业，如国有企业的老旧物业资产将得到更加有效的利用。以物业盘活为例，大型化工企业华谊集团在上海面临闲置的土地有近150公顷，合约150万平方米，这在寸金寸土的上海可以谓之“巨额资产”。通过联手绿地集团，华谊将低效用地再开发成为保障性住房、商品房以及商用物业等。

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　　一方面，需要盘活改造的物业不断涌现，而自身能够承接开发或盘活需求的国企却少之又少。不少国企主营业务与房地产并不相关，因此在城市更新中涉及到不动产资源盘活时就要借助专业的房地产机构。而这就是诸如万科等房地产企业的机遇。

　　2016年，万科接手广州珠江新城1块烂尾20年的土地，与广州市越秀区东山街（东湖街）寺右股份合作经济联社（寺右联社）签署合作开发协议终盘活。根据协议，上述地块将打造成为一个商业写字楼项目，万科获得64%的权益。

　　除此之外，随着城市的深入发展，物以稀为贵，地价持续增加，而房贷利率目前还在上浮中，都进一步增加了购房总成本，青年人买房压力继续加大。另外，目前市场上针对家庭型客户租住需求的产品却在极少数，进一步刺激了住房市场的多元化发展。

　　不管是建造更多的保障性住房，还是发展小型公寓、长租公寓，亦或是将原有的零售、工业、酒店物业或者办公改为住宅用途，都少不了房企的参与。

　　更勿论，城市生活的多元化也必将进一步催生居民在文娱、教育、购物、养老、物流配送等方面的消费升级。吃住行、游购娱，从产品到内容、从商品到服务，都建立在空间或者场景构造上，同样也需要借助房企的力量。

　　从上述维度来看，除了政府以及业主外，房企都是城市更新中不可或缺的驱动力量之一。而以过往城市功能置换和物业改造的速度来看，房企若慢了节奏，轻者将落后于人，或者将被历史的潮流所淹没。因此，这也是诸如万科等房企，坚持为普通家庭提供服务，以此换取未来发展空间的原因所在。

　　万科城市红利网罗计划

　　面对城市更新中的大量红利，万科的网罗目标首先是在物流地产上。

　　根据研究数据，去年一线城市额二手房租金回报率约在2%，房企争相布局的商业地产，如写字楼的租金回报率约在5%。而一线城市的物流地产则超越上述业务，投资净回报率在6.5%～7.0%，一些较为高端的物流地产该指标则达到8%，成为住宅以及商业地产以外的首选。

　　从万科物流地产的发展轨迹来看，其对物流地产的布局最早始于2014年，彼时其成立物流地产事业部，先后进驻廊坊、贵阳武汉和上海，成立或收购物流仓储公司。并称要学习普洛斯，甚至请过普洛斯的专家到其总部给员工上课；2015年6月万科撤销物流地产事业部，推出全新的物流品牌万纬，宣布正式进军物流地产行业。

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　　最为轰动的是，2017年万科宣布联合普洛斯公司现任CEO梅志明、厚朴、高瓴资本、中银投共同参与普洛斯潜在的私有化事项，交易总价折合人民币约为785亿元，万科投资占股21.4%。

　　在此之前，中国前十大仓储供应商中外资供应商占6个，合计市场份额占比高达79.10%。而内资供应商仅有宇培、宝湾、易商及新进入的平安，合计市场份额仅为20.80%。而从普洛斯官网提供的中国市场份额来看，其总面积超过 1500 万平方米，即使将前十名其他企业拥有的土地份额全部加起来，也不及其三分之二。这也让万科在物流地产商如虎添翼。

　　从缺口来看，数据显示2015年，我国高端物流设施供给缺口为2300万平方米，每年新增的缺口在200万平左右。收购普洛斯事项开启后，2017年11月万科首席运营官张旭曾对外表示，若以双十一合约10亿件包裹计算，则约有5亿件是从普洛斯和万科的货仓里出货。

　　截止2018年5月16日，万科的物流地产业务已经进驻的城市达到36个，服务客户60家，运营及在建总面积625万平方米，运营及在建项目83个。而对于未来的发展，万科则希望

　　希望搭建一个平台，链接生产、消费者，用科技赋能的方法，服务更多的小电商。

　　物流地产之外，在住房租赁上，万科也希望能分得城市更新的一杯羹。截止2017年末，万科的泊寓业务已覆盖29个一线及二线城市，累计获取房间数超过10万间，累计开业超过3万间。而上述所称的“万村计划”，也是万科面对城中村综合整治发展的租赁运营业务之一。

　　另外其探索的自持租赁项目也找到了运营模式。2018年5月13日，万科发布消息称其位于北京的首个全自持租赁项目万科翡翠书院租赁运营试水的综合出租率超过80%，首推两幢楼共计48套实现意向满租，后续又加推一幢，总计72套房源。

　　10年一次付清租金，这是万科该项目的租赁方式。按照租一套90平方米三居室，1.5万元的月租金计算，十年全部租金将达到180万；按照3万元的月租金计算，租一套180平方米的四居室，十年租金也将达到360万。

　　既有的业务之外，万科亦想在乡村振兴、文化艺术、健康、安全食品等领域拔得头筹，不过目前尚在探索阶段，至于能否向物流地产或者租赁一样提供助力，则还要留待观察了。