直击2016周年股东会：“大悦城”背后的金融平衡木

　　“活着还是死去，这是一个问题。”对于当下在商业地产寒冬中仍然深耕不辍的企业而言，自持还是销售，或许也是一个难有定论的问题。

　　“大悦城主要的精力还是放在商业的部分，销售型的部分，一方面可能是配一部分的住宅来反哺商业的发展，另外在写字楼、酒店方面则会根据大悦城的一些 原则谨慎发展。”在6月2日大悦城地产有限公司2016周年股东大会上，大悦城地产董事会主席、执行董事兼总经理周政如是回答了股东对于大悦城销售物业的 提问。

　　无论是住宅反哺销售，还是酒店发展选择、写字楼自持与销售，反映的实际上都是大悦城商业地产的资金平衡问题。作为以大型购物中心综合体为发展主体的企业，如何平衡购物中心综合体资金自持沉淀与销售回笼，是确保公司发展运营和规模扩大的关键之一。

　　“未来大悦城会推进一个轻重并举的策略，一方面好的地方我们会开会建，另外一方面也会整合低成本项目，进行轻资产的管理输出和品牌输出，这里面的机会非常之大。”

　　针对有股东对大悦城股价与NAV（净资产价值）折让严重的提醒，周政表示，大悦城未来将在加大宣传推广、精细化管理等方面落力，下一步是努力让项目回报体现出来。

　　酒店和写字楼生意经

　　“大悦城主要的精力还是要放在商业的部分，销售型部分，一方面可能是配一部分的住宅来反哺商业的发展，另外在写字楼、酒店方面则会根据大悦城的一些 原则谨慎发展。”在6月2日大悦城地产有限公司2016周年股东大会上，大悦城地产董事会主席、执行董事兼总经理周政如是回答了股东对于大悦城销售物业的 提问。

　　周政解释称，中粮大悦城现有的酒店一个在北京，一个在三亚亚龙湾，当前的定位可以说是在“最稀缺的地段，最高端的策划和定位，最好的管理公司来经营。”

　　基于此，周政表示，公司在酒店发展方面是一个“比较谨慎的战略”，“新的综合体里面，大悦城制定的原则是，如果这个综合体确实非常好，这个城市高端酒店确实还有空间就会考虑去做；如果说整个城市的经营情况竞争很激烈，位置也不是非常好，原则上不做。”

　　他补充称，个别特别好的位置，中粮集团在有些好的城市有特别好的关系的，有好的地块可以做，但不盲目做。

　　除此之外，在写字楼业务方面，周政则表示，“原则上跟酒店有相似的地方”。

　　“大悦城在北京安定门项目的写字楼部分，因为是集团内部的转让，土地获取的价格比较好，成本比较低，持有的回报率非常不错，且因为是国管用地，也不 建议散卖，所以公司考虑以持有为主，不排除整体转让。”周政表示，安定门项目在北京二环边，现在四环以内北京基本上不再批地了，所以在这么一个地段有这么 一个项目，对大悦城的发展是非常有利。

　　但大悦城在上海前滩的项目，周政则明确表示，这个项目公司考虑更多的是把它卖掉，因为“没有必要再持有了”。

　　无论是住宅反哺销售，还是酒店发展选择、写字楼自持与销售，反映的实际上都是大悦城商业地产的资金平衡问题。

　　作为以大型购物中心综合体为发展主体的企业，如何平衡购物中心综合体资金自持沉淀与销售回笼，是确保公司发展运营和规模扩大的关键之一。

　　大悦城的发展速度

　　除了对大悦城酒店、写字楼发展的关注，有股东还针对大悦城股价与NAV（净资产价值）之间折让严重，在股东大会上对大悦城管理层予以提醒。

　　据观点地产新媒体截取大悦城地产6月3日收市数据显示，大悦城地产6月3日每股净资产2.44港币，每股股价1.04港币，每股净资产较股价有135%的折让，同期SOHO中国每股净资产8.34，每股股价3.55，每股净资产较股价也同样有135%的折让。

　　对此，该股东提出，大悦城地产的股价折让与SOHO中国的股价折让相同，甚至有时折让还低于SOHO中国，这种情况是不合理的。

　　该股东续称，出现这种情况一方面是当前很多投资人对大悦城的认识存在误区，仍然把大悦城当作传统的购物中心在看待，而大悦城实际上已非传统购物中 心，而是主题公园式购物中心，是休闲娱乐的地方，属于娱乐产业。另一方面，大悦城的运营效应还没有体现出来，管理成本相对较高也是可能的原因。

　　对此，周政回应称，大悦城的发展速度相对于万达的发展速度是比较稳健的，是“先把项目做火，再把项目做精”。

　　周政续称，相较于男女老少都来的一般意义上的购物中心，大悦城的模型和模式探讨的是一种“细分市场的科学”。

　　“大悦城对客户的关心和研究十分重视，客群主要是针对18-35岁追求时尚的、年轻的、潮派的中产阶级，来打造一个除工作生活之外他们娱乐、交友的一个专属的第三空间。”

　　周政表示，未来大悦城会推进轻重并举的策略，好的地方会开会建，也会整合低成本项目，进行轻资产的管理输出和品牌输出，这里面的机会非常之大。

　　此外，大悦城未来将在加大宣传推广、精细化管理等方面落力，怎么样把项目回报体现出来，将是其下一步努力要做的工作。