百亿机场的蝶变重生 国际车窗如何将跨界玩出新高度？

　　（赢商网）毗邻前海自贸区，背靠未来全球最大会展中心，坐拥大空港核心区域、地铁直通物业······自带“主角”光环的深圳国际车窗，在上述强大区域背景下，立志要打造成全国乃至世界首个汽车主题文商旅综合体。

　　据资料显示，国际车窗位于深圳市宝安区，深圳老机场改造项目，总建面32万㎡，将打造“汽车＋“文商旅综合体，包含产业、商业、娱乐、体验四大板块，并细分展览展示、名车销售、汽车文化、汽车改装、创客中心、奢华购物、主题餐饮、婚庆文化、演艺娱乐、LIVEHOUSE、音乐节、驾驶体验、城市交通安全体验、儿童天地、航空体验、S-VIP服务16个业态。

　　作为一个长期从事商业地产观察的圈内人士，本人也在好奇国际车窗将是一个怎样的商业项目，凭什么在市场上脱颖而出？为此，赢商网独家对话深圳国际车窗总裁赵润涛先生，作为项目操盘手，拥有万达集团和茂业集团近二十年商业地产从业经验的他，是如何理解汽车与商业的跨界融合，又将如何让拥有25年历史的机场老物业“涅槃重生”？

　　历时数月杀出重围的商业方案

　　时间倒退到2014年下半年，沉寂了1年多时间的深圳老机场，在深圳市政府的主导下举行了全球招标，来自深圳正宏汽车科技发展投资有限公司在历经数月的角逐后，最终以汽车主题的方案拿下了老机场的物业运营权。

　　在过去的一年多时间，国际车窗操盘团队为了找准项目的最佳运营方案，参观学习了国内外与汽车相关的项目，与众多国内外优秀的商业顾问团队沟通，最终确定现在的“汽车+”主题概念。

　　“我们要打造一个在国内从来没有过的商业项目，一个让业内惊艳的跨界商业”。赵润涛在接受采访时如是说。

　　赵润涛表示，“我们在国内考察了许多好的4S店集合的汽车大市场项目、赛车娱乐项目和汽车后服务市场项目，结果发现，这都不是我们想要做的。也去国外考察过环球影城、迪士尼、乐高乐园等项目，最终确定做跨界，以互联网+的思维来打造这个项目。”

　　以下为赢商网采访整理：

　　赢商网：国内改造老机场做商业早有先例，如广州的5号停机坪，贵司将老机场改造成汽车主题综合体，是出于怎样的考虑？有哪些因素促成？

　　赵润涛：为何做汽车主题，这存在一个背景，深圳市政府在考虑大空港片区未来如何发展是通过深思熟虑的。在该项目的3公里处未来要建一个全球最大的国际会展中心，总体规划有260万㎡，还有会议中心等众多市政配套公共设施。国际车窗提出以汽车为主导的商业方案，正好契合了市政府关于空港片区产业发展和产业升级的需求。

　　其次，在商业体同质化严重时代，改变购物中心的单一套路，寻求创新的发展模式，是商业界发展的大趋势。国际车窗就顺应了时代发展，打造不一样的新颖的商业体。以汽车为主题，融合产商文娱为一体的大型商业项目，不仅有历史的遗留记忆，自带温度，而且新颖独特，市场上还没有类似的项目。也许大家会想到5号停机坪，也是机场改造，但是其定位规划和发展模式仍没有走出商业综合体同质化困境并面临周边万达、凯德等多个购物中心竞争的囧境，如果5号停机坪做航空主题或者其他主题性项目，或许会比现在要好的多。

　　再次，现在商业发展关键一定是跨界整合。我们不做别人的跟随者。我们提出的立足于汽车文化、汽车生活、汽车体验的方案，以汽车+概念融合汽车产业、商业配套、体验娱乐等多重因素，因此才打动了市政府。

　　谈业态
　　融合“汽车＋”跨界多重商业元素
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　　赢商网：国际车窗打造“汽车+”创新商业模式，请您详谈该项目在哪些方面进行了创新？项目未来将融合哪些商业元素？

　　赵润涛：这个项目覆盖的商业元素非常多。首先，汽车＋商业，是围绕着汽车展示、汽车销售、汽车改装，汽车文化，汽车科技以及汽车体验等展开，同时，我们辅助很多的零售业态，还有主题餐厅，婚庆等元素在其中。

　　其次，汽车+娱乐，我们会打造一些娱乐项目，如汽车主题秀，以及近景娱乐体验如LIVEHUOSE，LIVEHOUSE目前在深圳较少，之前滚石的老板在广州做了个8号车站做的非常不错，我们还准备不定期举办一些音乐节，如联合举办草莓音乐节、迷笛音乐节等，以后应该有更多的此类音乐节落户深圳，落户我们项目。

　　再次，汽车+体验，我们会打造很多的体验项目，比如围绕汽车的驾驶体验，我们都玩过碰碰车，有体验撞车的感觉，但我们没有体验过冰上开车、水中开车和翻车的感觉，而驾驶体验，可以让你感受驾驶过程中的一系列可能发生的体验感受。同时还有航空体验，如失重等各种状态。同时，在儿童体验方面，我们会开设中国首个针对儿童交通安全的教育普及体验项目，针对家长们容易忽略了的儿童最应该注意的一些日常安全常识的教育。

　　当然，我们还会有一些个性化的汽车俱乐部，主要是汽车玩家和车迷及车主做一些体验项目。

　　谈改造
　　斥资3个亿让曾经的百亿物业重生
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　　赢商网：您提到了这个项目将挖掘很多的体验项目，那么，作为一个老机场物业，贵司将从哪些方面去改造以迎合当下行业消费趋势？

　　赵润涛：老物业肯定是需要大改。我先举几个例子，如在地铁连廊接点，我们要新建一个中心枢纽。目前来讲，现在AB航站楼是分开的，中间只有一个狭小的通道，客人不是进A楼就是进B楼。而我们现在要做的的就是中心枢纽，把开车过来的或者坐地铁过来的人流，通过中心枢纽向目标楼层分流。在二楼连廊下面的部分，我们将要全部改造成一个长达1公里的酒吧和主题餐饮街区，打造成为一个夜生活区，可以泡吧、吃各种美食等。在前面户外停车场部分，我们也会做一些赛车、漂移的一些汽车玩家项目，有兴趣也可以亲自上场玩几把，当然酒驾就不行。

　　总的来说，物业改造将以每个业态的需求来进行。预计我们物业改造费用将达到3个亿。这个项目建的时候花了100多个亿，现在残值60多个亿，我们再花3多个亿进行改造，让老航站楼焕发青春。

赵润涛正在接受赢商网采访

　　谈运营
　　先C端再B端将人气体验发挥到极致
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　　赢商网：作为主题型商业综合体，国际车窗是如何定位自己的目标消费客群的？

　　赵润涛：我们的目标客群分为四大块，第一类，车玩家，俗称车疯子，就是把车作为生活中的一部分，非常享受车生活的这批人。第二类，车迷，他们会喜欢把车弄成五颜六色的，做一些改造如改装音响设备、调发动机的带速、轮毂、悬挂或者把整个车除了车壳其他都换了的都有。第三类，车主，我有一辆车，“羡慕别人能做漂移、炫车技等，但我不知道怎么去玩的”的那群人。第四类，有车一族的家人等普通大众，如老人，小孩等家庭消费人流。

　　按照目前的市场情况，我们估计车玩家车迷可占20%，普通车主占40%，其他的消费群体占40%。这三大人流是相互影响相互带动的。比如你在这里看到别人把车改的很炫很酷，你也有一种把自己的车改装的欲望。

　　赢商网：国际车窗地处深圳西部腹地，距离市中心区较远，在项目运营推广方面，将会着力从哪些方面去着力打造项目影响力吸引人气？

　　赵润涛：作为主题型商业项目，国际车窗涵盖文商旅的元素。首先，我们会利用项目的业态特点来吸引人，简单概括三个字，高新奇。汽车本身是高端消费，而国际车窗不仅有汽车销售，还有汽车文化展示和汽车生活体验等多种元素。如此前发布会上的那辆金黄色的劳斯莱斯全球只有两辆，在其他场合你基本上是看不到的。有很多的老爷车，在我们展示的时候才能看到，还有各种驾驶体验等对于普罗大众而言都是非常新奇的。

　　其二，这个项目不是以商业的理念来打造，我们以互联网的思维来打造。一般的商业地产思维是，项目先招商再运营，求了B端求C端。而我们是先做C端再做B端。现有物业是我们的一大优势，同时项目外围有大片的场地可以合理利用。比如说办汽车漂移大赛，引进汽车花样表演及驾驶学校等，用玩的方式把人气吸引过来。包括我们即将开放的越野车场地，房车营地等，可先把人气聚齐起来，让大家对于这个项目有一个既定印象。

　　已计划在10月份举行的汽车嘉年华活动和国际车展为例。这是一个汽车主题party。计划2.4万㎡的场地做汽车展览和销售，再规划一部分物业引进台湾的美食做一个美食秀，在项目外围做汽车花样表演如漂移大赛等，比如还有车模大赛等。我们会做很多的商业元素，把人吸引过来项目，让大家觉得这个地方好玩，值得一去。

　　谈行业
　　主题商业是未来行业趋势未来加入更多二次元商业元素
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　　赢商网：在您看来，国内的主题商业发展到了怎样的阶段？如何看待汽车主题商业的未来发展前景？

　　赵润涛：中国改革开放30年来，从第一代外资超市，到百货商场，再到购物中心，我们在商业领域一直在模仿，创新很少。以主题型商业项目为例，目前国内如K11、芳草地主打艺术类，已经非常成功。而其他的主题型商业目前市场上还是非常少的。

　　现在大家都在谈商业文化体验，而像我们做汽车主题型商业项目，背后靠着非常庞大的汽车消费人群，未来发展前景是非常好的。

　　汽车文化，从第一代蒸汽机车时代到如今的智能化时代，可追溯的东西非常多。所以我们这个项目将深度挖掘汽车文化体验。同时，国际车窗在旅游元素方面，我们会主打“2+1”的概念，首先是让来玩的人能够住下来，所以项目设计如水晶主题酒店、汽车、航空主题酒店等，然后是体验，感官体验，吃，我们有美食，看，汽车主题秀，汽车电影院，听，有LIVEhouse，动，我们这里有驾驶体验等。

　　赢商网：在可以预见的未来，商业地产还可以从哪些方面创新？

　　赵润涛：目前商业地产被大家玩坏了。我经历了中国商业形态变迁的三个时代：大卖场、百货商场、购物中心，并且都做过一线操盘手。目前同质化非常严重。以购物中心为例，每个楼层大体有什么业态，品牌组合是怎么规划的，基本上大同小异。唯一不同的只是品牌的档次和调性不一样。

　　在我看来，未来商业地产三大方向，主题性商业、文化艺术类商业，以及更强调功能性的社区型商业。但最终一点，商业地产将要逐渐走向差异化、特色化，这是优胜劣汰的必然过程。就消费趋势而言，下一代人的生活方式、消费方式将逐渐从现有的三次元进入二次元。因此，就我们项目而言，也需要去更多的挖掘一些二次元的东西，如二次元的艺术、演艺、娱乐等商业元素，去引导年轻消费群体关注，这是下一步的方向。