保利中环广场调整逻辑：不盲目追求体验 打造生活方式中心

　　（赢商网报道）业态调整是购物中心恒久不变的话题。购物中心开业后，市场环境、消费者喜好、业态及品牌生命周期在不断变化，进行业态调整和环境升级成为购物中心维持生命力必不可少的举措。

　　作为一家开业5年的购物中心，保利中环购物中心通过怎样的业态调整和品牌升级，满足消费群体不断升级的多元化需求，维持商场旺盛人气？

　　为此，赢商网独家采访了保利商业地产投资管理有限公司副总经理、保利商管广州分公司总经理叶柯先生 ，并对保利中环进行实地踩盘，为大家揭秘近两年时间里，保利中环的业态调整情况以及背后的调整逻辑。

　　保利中环购物中心位于环市东路与建设大马路交界处，是老城区环市东商圈屈指可数的社区精致型生活方式中心，建筑面积约6万平方米，南北塔楼由一条9米长的空中观光连廊贯穿而成，2011南塔率先开业，随着2012年华南永旺最大GMS店开业，标志着保利中环的全面开业。

　　2016年6月3日，保利中环借着开业五周年庆典之际，为大家展示全新的业态组合和环境面貌。

　　不盲目追求体验 围绕目标客群调整

　　据叶柯透露，近两年来，保利中环共调整了15个品牌，涵盖餐饮、零售、配套等各类业态。目前零售、餐饮、娱乐三大业态占比分别为56%、23%、21%。

　　在各大购物中心纷纷压缩零售占比，增加体验性业态比重的当下，保利中环并没有盲目跟风，而是根据项目本身社区型精品商业对零售需求的特性以及永旺华南最大GMS店占据北塔1-5层大范围面积的事实，进行针对性调整。

　　过去两年，保利中环零售的调整侧重于南塔。南塔零售所占比重虽不高，但是在调整过程中，“一直坚持将零售做精、做得有格调的原则”。

　　去年保利中环购物中心对南塔的设计师品牌精品店“东西宫NEWWWLOOK”进行升级，将原先该品牌二楼的店铺调整为一楼的轻餐饮与购物体验店，方便产品集中展示和环境打造，且新门店安排在一楼电梯旁边，便于最大限度聚集目标客群。

　　东西宫NEWWWLOOK为设计师品牌，旗下珠宝、配饰及个性产品均出自全球各地设计师之手。据赢商网走访了解到，中环店为该品牌在全国的首家门店，外部大大的K字设计感十足，店铺内边布局非常精致，满足追求时尚个性、高品质生活人群的消费需求。

　　零售方面，还新增了保利商业自有品牌比邻超市，叶柯透露，比邻超市中环店今年年初已开店，目前处于货品调整阶段，往后比邻超市除了在原有引入精致进口食品的基础上，还将新增跨电商产品，预计7月份上线。

　　在原有餐饮占比上调整 引入人气餐饮品牌确保口味多元和丰富

　　除了在零售业态上有所调整外，对于购物中心人气磁石的餐饮业态，保利中环当然也不忽视。相比很多购物中心纷纷扩大餐饮业态占比的举动，保利中环在不增加餐饮区面积的情况下，对竞争力稍弱的餐饮品牌调整，或将原有面积稍大的店铺进行重新整合，让餐饮口味更多元、类型更丰富。

　　叶柯表示，目前保利中环的餐饮业态占比23%。过去5年，商场在餐饮方面最大的调整是将南塔四楼的“水玲珑时尚会所”变更为粤菜餐饮“温祈福酒家”。近两年来，餐饮面积并没有明显增加，只是新增了附楼部分2014年整体对外营业的1000多平方米餐饮面积，其中包括泰河四面王餐厅及客语3家门店。

　　泰河四面王餐厅是一家米其林星级餐厅，亦是广州首家门店，人均餐标100元左右，就餐者可享受到极具泰国风情特色的美味，还将获得使用售价千元以上的高端定制餐具就餐的机会。

　　此外，比较火爆的茶里、九龙冰室、探鱼、遇见小面等品牌都是近期新引入的餐饮品牌。茶里中环店是广州的第二家店，该店整体风格与广州首家店有明显不同，中环店将与电视媒体开展深入合作，变身电视栏目拍摄基地，将餐饮、媒体传播与时尚好玩相融合。

　　九龙冰室、探鱼、遇见小面等品牌均分布在南塔二楼，赢商网走访发现，晚餐时间这些餐饮人气相当旺盛，大多以年轻消费者为主。

　　九龙冰室是以香港怀旧情调为餐厅装饰，以香港茶餐厅的文化为产品底蕴港式茶餐厅，整体而言，比较受年轻白领一族欢迎。此外，二楼还引入了一家主打法国进口生蚝的法国生蚝体验馆，店铺面积不大，但是生蚝产品均来自海外进口，人均价位200元左右，相对而言很实惠。

　　叶柯表示，这些新进火爆的餐饮进驻后，对商场人流和营业额有明显拉动作用，改变了商场此前偏快餐、传统餐厅的局面，提升了项目餐饮整体的口味和吸引力。

　　在M层开辟慢游间 打造生活方式中心

　　保利中环购物中心不仅局限于业态、品牌的调整，更希望在贴近社区的基础上，定位上有所提升，打造生活方式中心。

　　去年开始保利中环在南塔M层打造面积3230平方米的慢游间，汇聚有除上述介绍的高端进口食品专营店比邻超市外，还有主题展展览区、特色餐饮品牌以及书店等业态。在满足消费者吃喝玩乐购等基本消费之外，为消费者提供一个更具生活感、蕴含情感、充满情调的空间。

　　赢商网走访发现，整个慢游间空间开阔，绿植遍布、空白墙面上绘制着创意涂鸦。中间大面积空间用作主题展区，周围环布高级进口食品专营店比邻超市、泰潮食过界、乐旁松露、以及四川香天下火锅等店铺，消费者在这里可以“慢”下来，享受精品生活与美食的同时携家人和朋友到这里观赏一场主题展。

　　赢商网走访当天，慢游间正在举行一场儿童节绘画展，展览区大幅儿童智趣绘展板、墙面上儿童创意插画，为整个M层营造了一份童趣氛围。

　　叶柯表示，保利中环会继续举办各种贴近生活的“轻艺术”主题展，目前全年将主要举办公益季、艺术季以及咖啡文化节三大主力营销品牌以及大艺博和明星做公益的Me to we 公益展览活动。

　　比邻超市作为保利商业自主经营的一个超市品牌，强调的是温情、社区邻里之间的情感关系。超市内部特意打造一个邻里空间，为邻里间沟通提供场所。在零售组合上，推出更高品质产品，与慢游间倡导的生活方式和情感交流概念一致，这也是为何会在M层引入比邻超市的原因。

　　叶柯还表示，M层下阶段优化的主要方向是对进驻品牌进行结构优化。M层将按照能与场地互动、能提供一种生活方式以及能让大家感受到乐趣的理念去完善商家业态组合。　　　

　　此外，保利中环购物中心还对商场环境进行了一系列的优化调整。赢商网发现，关注商场微信公众号【保利中环】，通过微信连接就能享受到商场的免费wifi，另外商场在多渠道便捷的停车缴费系统也正式投入使用，作为广州市智能自助停车的停车场之一，保利中环致力为消费者打造更便捷的体验。

　　调整逻辑：围绕客群、建筑特性 布局不同业态

　　商场每一次变动都不能只是一个随意的举动，背后一定要有一套严密的逻辑思维。保利中环在业态调整方面又遵循着怎样的调整逻辑？

　　叶柯称，保利中环将通过市场调查以及数据服务商提供的数据为品牌甄别提供依据，确保进驻品牌贴合消费者需要。

　　针对目标客群的消费需求以及项目本身建筑特性，在临近城市主干道环市路一带的北塔区域，将以购物类业态组合为主，往里走的南塔及文体附楼部分，将侧重特色餐饮、影院业态组合。

　　未来在餐饮配套方面，保利中环将朝着与消费群体匹配度更高方向调整。另外将加强市场认可度高的品牌的引入，包括将对一些没有进驻广州的品牌进行接洽。

　　在零售方面，保利中环未来将花心思在调整方面，不排除与场内主力店和次主力店有更深入的交流，确保各个业态达到相对平衡的组合，让各个品牌更能吻合顾客需求。

　　穷则变，变则通，商场运营也一样，需要在结合自身特性的基础上不断进行业态调整和环境升级。今年迎来了保利中环开业的第五个年头，五年一焕新，正是体现在此。