红星商业：商业筹建就像打保龄球

　　近日，一场由赢商网联合21世纪中国商业地产研究院主办的，以“变形记——商业地产轻资产模式的进化逻辑”为主题的研讨会在成都举办。大会上，红星商业不仅荣获“优秀轻资产运营企业”奖，公司副总裁王东还与大会嘉宾共同分享了红星商业在资产管理业务上的探索。谈及红星商业广受业界认可的前期筹建服务，王东介绍说：“商业筹建就像打一场保龄球，关键在于切入角度，角度正确，后面的问题将迎刃而解”。

　　以效率切入市场 一击全中不再难

　　今年上半年，红星商业的商业发展团队收到了200余个合作意向的征询，其中几乎每一个项目都表示需要红星商业的商业建设中心提供前期筹建服务。而在大会上，王东把红星商业的前期筹建服务进行了一个形象的比喻：“前期筹建就像打保龄球，想要一击全中的关键在于球切入的角度，要击中整个球阵中最有价值的那个球瓶。”而红星商业击中的那个“核心球瓶”，就是所有开发企业都极为关注的“效率”问题。

　　在红星商业前期筹建的“保龄球模型”中，以效率为中心，延展出两大基本业务链与三项发展视角。在王东眼里，这结构就像一组保龄球瓶:“商业的前期筹建会面临很多问题，大部分建设在具体操作中容易陷入单一化，所以能在前期工作中梳理并找到正确及影响深远的切入点，是目前市场所需要的，也是价值最大化的关键！当然拿球的人必须是经验丰富的专业选手。”

　　对于任何一家地产开发企业，一个项目地块的开发效率以及资金使用效率是企业最基本的价值关键，秉承“痛点即机遇”的思路，红星商业将商业建设中心定位于价值效率提升者这一角色。把保龄球的打击点，瞄准在优化资金使用效率的同时，提升开发时间效率。

　　为此，红星商业的商业建设中心分为两大条线，商业筹建部由专业的选址规划、商业建设团队组成，能够最大程度优化开发企业成本结构，不仅杜绝后期的二次拆改，还能够通过提高得铺率及提升可租赁面积来提升业主收益。另一方面，专业的综合计划团队则通过已经完成信息化的管理平台，保证每一个开发节点的按时按质完成，并统筹各业务接口的沟通，大幅减少沟通成本，提升开发效率。双管齐下，帮助合作伙伴精准打击，收获一击全中的最佳效果。

　　三重视角看前筹 不仅有效率更要可持续

　　围绕着效率这一入口，红星商业将三大视角融入到前期筹建当中。概括来说，就是把运营思路前置到商业建设中来；把可持续的视野带入前期筹建；用资本的视角构建整个服务链条。

　　得益于拥有贯穿全产业链的服务团队，红星商业可以将大量的运营需求，直接置入筹建的开发模型中。就拿很多开发企业关心的销售街的规划筹建来说，其中蕴藏着大量运营的细节。比如外街商铺的层高不能低于5.9m,即不能与大MALL的首层产生明显高差，并且近6m的层高也方便商铺业主隔出两层，丰富商业空间。而如果将影院和KTV的垂直电梯厅以及专用扶梯设置在销售街上，影院和KTV娱乐人群入场前、散场后可导入销售街。与此类似的细节多达千余条，也正是这些细节的不断还原，让红星商业的合作伙伴哪怕第一次接触商业地产开发，也能像一个业界老手一样，在开发过程中游刃有余。

　　其次，红星商业强调以可持续的视野带入前期筹建。在红星商业资产管理服务的操作界面中包含有多达300余个管控节点，商业建设中心就覆盖了一半左右。其中不只包含了时间上的明确要求，还置入了丰富的完成标准与指导手册。比如里面详尽写明了如何达到优化商业动线、提高商铺出租率与均好性、避免商业死角、确保满足购物中心招商运营和商业提升的需求，从而达到商业效益的最大化及最大程度的减少未来二次拆改及设备改造所造成的巨大浪费等等操作指南，让业主方不仅明确时间节点，更了解商业开发的要点与难点如何解决。

　　最后，红星商业一直坚持把资产的视角加入整个服务链条。王东表示，无论是哪种轻资产，最终的目的都是让开发企业身上的负担变轻，那么与资本市场的接轨是最好的解决办法。王东举例说，我们今年服务的一个开发企业在项目销售期遇到短期的困难，我们就积极同银行合作，利用开发贷及其他资本介入，帮助客户解决了暂时的资金难题。

　　资本市场的对接，也更加丰富了红星商业与客户的合作模式。据王东透露，红星商业资产管理的服务模型中既包含了纯委托式，也可以是小股操盘式，甚至可以进行资本合作。王东表示：“红星商业做的项目不会把模式圈死，一定是选一个对双方都负责任的模式，这样才能持续把项目的价值挖掘出来，比如租金、管理费、销售客流等等，这样才能达到开发企业、资本市场以及红星商业的多方共赢。”