雅居乐抢入北京、深圳变道一线 “埋单”布局错步

　　刚进军北京的雅居乐，再将深圳列为下一个目标。

　　近日，雅居乐宣布正式进驻深圳，成立雅居乐深圳公司。据其介绍，深圳公司是雅居乐继北京公司后成立的第二个城市分公司，也是雅居乐城市化改革的重要成果体现。

　　尽管目前雅居乐深圳公司暂时还未有项目，但按战略布局来看，雅居乐深圳公司的任务就是在惠州、河源市场的基础上着眼深圳、东莞，在深莞惠三地布局，扩张公司版图。

　　从宣布收购延庆区项目进驻北京到对外公布设立深圳公司，雅居乐回归一线城市的拿地策略已经显露无遗。

　　这或许是陈卓林期望已久的布局。在今年3月份雅居乐的业绩会上，雅居乐主席兼总裁陈卓林就曾提到，公司在等待合适的机会进入北京。同时，其亦表示，长三角、珠三角和京津翼三大区域是公司布局的重点区域。

　　为了增加土地储备，雅居乐在2016年准备了100亿元的预算。不过，已备好“粮草”的雅居乐，当前对拿地项目显然极为审慎。用陈卓林的话来说，新增的项目“必须是买地之后可以赚钱的”。

　　诚然，在去年利润额下降54.8%、毛利率下降至25.1%的业绩之下，此时的雅居乐已经绝不能再踏错一步。

　　抢入一线变道

　　“关于入一线城市方面，公司早在几年前就开始部署了”。陈卓林曾表示，2016年雅居乐将加大去化速度，提升现有项目的价格、品质等方面，同时“2016年我们会拿出100亿元的资金来补充土地。”

　　“长三角区域的上海、南京、杭州等几个主要城市都有项目，我们会在这些城市继续发展。在珠三角区域，则以广州为主，还有佛山、深圳周边的中山、惠州虽然是二三线城市，但它们的地价、楼价升值空间很大，这也是我们的一个重点区域。”

　　“第三个重点区域就是京津冀，公司已经进驻这个区域三年了，但是说实话，下不了手，地价太贵”，陈卓林亦坦诚，公司迟迟未能加大京津翼区域的布局主要是受限高昂土地成本，因而公司2016年主要寄希望于通过合作、收购等方式在北京周边能够立项。

　　收购的方式确实让雅居乐得以步入北京。7月5日，雅居乐公布拟出资2.32亿元向第三方收购北京市延庆区一个综合性商业金融服务业项目的51%股权。

　　尽管距离北京主城区足有70余公里，但延庆项目终于让雅居乐站在了北京的“门口”。紧随其后，雅居乐就宣布正式成立了深圳公司，将在深莞惠进行战略布局。

　　此前，雅居乐已斥资45.36亿元在苏州及郑州竞得两宗地块。同时，其旗下如粤东等区域公司在今年4月就开始以“开疆合伙人计划”对外发出土地推荐邀请，寻求土地的拓展形式包括招拍挂、合作、并购股权及旧改。

　　公开数据显示，2015年全年雅居乐仅在长沙和广州分别拿了一宗地，拿地总价为15.37亿元。换言之，雅居乐2016年预备的100亿元拿地金额将是去年的近6倍。

　　过去两年大幅减少拿地的雅居乐，现如今正在提速又一轮扩张。不过，此时的雅居乐已不得不重视毛利率和利润大幅下降的现实，而这正是其为曾经的三四线布局的惨痛代价。

　　“2015年是最糟糕最难过的一年。”陈卓林在业绩会发出这句感慨的背后，是2015年雅居乐大幅下降的经营业绩。

　　2015年，雅居乐营业额为430亿元，其中毛利108.13亿元，较2014年下降13%，整体毛利率25.1%；年内利润23.02亿元，较2014年同期的50.91亿元减少了54.8%，股东应占利润则下跌67.6%至13.9亿元。

　　物业销售方面，2015年雅居乐确认销售金额为414.21亿元，确认销售建筑面积479.3万平方米，确认销售均价下降至近三年来的最低点，每平方米仅为8642元。

　　按照雅居乐管理层的解释，2015年销售价格的下调最大原因就在于去库存，“因为积压的存货太多，不得不以价换量去库存，有些甚至亏本都要卖。”

　　尽管降价跑量、牺牲利润是无奈之举，但之于雅居乐却已经是不得不为之。

　　在2011-2014年规模性房企发力销售时，雅居乐却陷入了增长发力的疲态。欲复制清水湾模式的云南、长沙项目遇冷，而不少三线城市项目也因市场回落和库存压力而难振销售。

　　在“甩卖”积压存货的策略下，2011-2015年雅居乐的毛利率由53.8%、41.4%、35.6%、32.4%下降至25.1%。利润方面作出的巨大牺牲，终于让雅居乐在今年获得了重新排兵布阵的换气空间。

　　“最坏的时候已经过去了”。据陈卓林介绍，雅居乐积压的库存在2016年将得以清完，同时“2016年我们会拿出100亿元的资金来补充土地。”

　　清理库存的经历显然已经让陈卓林在心中设立了的拿地“警戒线”。“今年投资方面，首先看这个城市库存有没有问题，再看是不是真正能够赚钱的项目，必须是买地之后可以赚钱的，这几年的经验已经告诉我们，拿到不好的项目就是害自己”。

　　不过，在一线城市，雅居乐或许已经错过补仓的最佳时机。截至2015年3月，雅居乐的土地储备量为3487万平方米，平均楼面地价仅1117元/平方米。

　　动辄“面粉贵过面包”的一线市场，对于雅居乐而言，未尝不是冒险之地。