雅居乐三个月内融资200亿提前冲千亿 区域布局有待完善

　　眼看着同行在海外大肆融资圈钱，试图于今年跨越千亿门槛的雅居乐控股有限公司明显有点不甘示弱。

　　5月21日，该集团发布公告称，与多家银行签订一项等值超过100亿港元的银团贷款协议（附带额外25亿港元增额权），贷款资金主要用于日常营运资金、为部分短期债务再融资及延长债务年期等。此次贷款包括港元定期贷款及美元定期贷款，年期为四年，年息率为香港银行同业拆借利率或伦敦银行同业拆借利率的基础上加395个点。

　　如果算上该集团在过去三个月内的额外几笔融资，雅居乐先后获得约200亿的新增借款，相当于其2017年末616.75亿借款总额的约三分之一。该集团表示，该等融资主要为偿付旧债做提前应对。数据显示，今年雅居乐到期债务合计达270亿，占总债务的45%，偿债压力可谓不小，此外，若不考虑应付职工薪酬以及相应税款，公司一年期借款及应付款项总额超过500亿。

　　2018年于雅居乐而言显得颇为特别，该集团提出今年达成1100亿销售目标进而跻身千亿俱乐部，更为重要的是，其多元化战略已步入落地的第二个年头，环保、教育等新拓展业务的推进已然进入关键阶段。

　　然而，外部环境并没有十分乐观。一是全国楼市销售规模在严厉的宏观调控下出现调整的苗头，二是该集团重仓押宝的海南岛市场前景因全岛限购而变得扑朔迷离。

　　在内部，该集团于2017年开启的新一轮房地产业务扩张型战略，以及集团多元化战略正是棋至中盘，其房地产合同销售的千亿目标提前至2018年，使得土地扩张步伐仍在加速，全年购地金额在去年346亿的基础上再翻倍。

　　在房地产行业里，只要土地储备的规模在不断扩张，公司对于融资的依赖便不会停息，财务杠杆也将随之提升。从雅居乐今年前几个月的大手笔的融资举动来看，这家公司在300亿～500亿的规模上盘桓整整7年之后，野心正在熊熊燃烧。

　　提前冲千亿

　　如果说雅居乐正在经历一场蝶变，那么它的起点可追溯至2015年。彼时，国内房地产行情惨淡，多数公司经历了连续几年的停滞性发展，部分港资悄然撤离，仅有融创、恒大等少数几家企业在逆势布局。

　　当时的雅居乐连续3年利润下滑，销售规模止步不前，集团内部的KPI指标无法完成，导致连续两年的股权激励计划无法实施。正是这一年，雅居乐董事局主席陈卓林开启了其“破釜沉舟”的一次“革命”，裁员、促销、回款。

　　一切动作俨然一次财务洗澡，使得2015年雅居乐各项财务指标录得历史低点，其当期毛利率和净利率分别跌至25.1%和5.4%，仅为13.9亿的净利润不仅录得67.57%的大幅度下滑，更创下公司自2008年以来的历史最低谷……

　　作为强周期型行业，国内房地产市场在2016年的缓慢回暖，给雅居乐的“新生”提供了良好的温床。数据显示，2016年，该集团合同销售录得528.2亿，头一次突破500亿大关；利润率和净利润均走出低谷。到2017年，雅居乐俨然重新找到状态。

　　数据显示，雅居乐2017年实现预售金额为人民币897.10亿元，较上年增长52.4%；预售建筑面积为736万平方米，较上年增长26.6%；预售均价为每平方米人民币12193元，较上年增长20.4%。

　　经营业绩方面，其营业额及毛利分别为516.07亿元及206.87亿元，较上年分别增加10.6%及67.3%；净利润67.80亿元，较上年增加122.3%。股东应占利润为60.25亿元，较上年增加163.8%；整体毛利率及净利润率分别为40.1%及13.1%，较去年分别上升13.6个百分点及6.6个百分点。

　　此刻的雅居乐掌门人陈卓林踌躇满志，为集团制定了三年即2019年突破1000亿的目标，然而，该目标的实现时间在2018年初便被推翻。该公司在3月底的业绩发布会上宣布，今年销售目标1100亿。

　　海南或承压

　　在2016年以前的若干年里，雅居乐的投资策略始终与行业大多数公司有所不同，因该公司开发的海南清水湾项目创造了中国第一盘的创富神话，使其在相当长一段时间内希冀在国内合适的地方开发出第二个甚至第三个清水湾。然而清水湾模式并未复制成功，并在一定程度上拖累了该公司在全国范围的均衡布局。

　　截至2017年末，该集团在53个城市及地区合共拥有预计总建筑面积达3410万平方米的土地储备，项目总数111个，分布于华南区域、华东区域、西部区域、华中区域、海南及云南区域、东北区域、华北区域、中国香港及海外，相关楼面平均地价为每平方米人民币2400元。

　　不过，区域布局上华南区域、海南及云南区域仍旧占据绝对优势，分别拥有土地储备1242万平方米和1121万平方米，合计占集团总土地储备的近70%。

　　另外从该集团在2017年的新增投资布局情况看，公司仍然侧重于在华南和海南的布局。其新开拓了江门、汕尾、湛江、海口、临高、琼海、句容、常熟、厦门、开封及济南等11个城市中，有6个位于华南和海南。

　　此外，该集团还以9亿美元从大摩手中回购了海南清水湾项目30%权益，使得该公司在清水湾一个项目上的土地储备就高达500万平方米，超过集团总土地储备的七分之一。

　　在一定层面上看，雅居乐在海南的押宝，使得这家公司在全国同行中名声鹊起，并为集团未来的发展奠定基础。但日前，海南岛宣布全岛限售，却为这份荣耀蒙上一层阴影，因该集团对于海南的业绩依赖十分突出。去年雅居乐集团实现的897.10亿合约销售中，约23%来源于海南及云南区域，其中清水湾单盘实现销售170亿，占集团总销售额的约19%。

　　据悉，今年雅居乐为清水湾设置的销售目标为130亿，今年前4月已完成80亿。随着限购的实施，这个主打北方市场的明星楼盘势必将面临空前挑战。一位海南房地产行业人士透露，此番政府的限购决心十分坚决，达不到条件的购房者买房已全部叫停，有公司试图通过长租的方式破解销售困局，也被相关部门命令禁止。

　　布局有待完善

　　今年，以清水湾为代表的海南区域最终能为雅居乐贡献多少销售业绩还不得而知。但可以确定的是，雅居乐在新一轮扩张中迫切需要解决的，便是区域依赖和均衡布局的问题。数据显示，除了海南之外，去年华南区域贡献了集团约40%的比例，其余21%来源于华东，剩余的西部、华中、东北、华北等区域合计只有16%。

　　去年，雅居乐新增土地的总建筑面积为964万平方米，其中该集团应占预计总建筑面积为746万平方米，应付土地金额为人民币346亿元。对于今年的土地投资计划，该集团在3月末的业绩发布会上表示，有望在去年的基础上翻倍，投资总额计划为600亿。

　　当然，与扩张相伴随的便是融资总额的增加和杠杆水平的提高。数据显示，截至2017年底，雅居乐资产总额1633.58亿，同比增长24%，而负债总计1191.81亿，同比增长36%。借款总额616.75亿，较上年的439.96亿净增176.79亿，净负债比率也在2016年末49.1%的基础上提升至71.4%。

　　有统计显示，2017年国内上市房企（A股、H股）的平均净负债比率在2016年的基础上大幅增加16.19个百分点，至91.09%。因此，从横向比较来看，雅居乐财务杠杆仍处于行业合理水平。不过，随着该公司继续扩大融资规模，以及增加土地投资额度，预计其负债比率仍有上升空间。数据显示，今年上半年和下半年分别需偿还债务额度为131.4亿和139.62亿，但仅前五月，公司的新增融资额度已达200亿。

　　种种迹象显示，自从雅居乐2015年在内部进行管理升级，并于2017年提出“1+N”发展战略后，这家公司正行进在做大做强的关键阶段。重新扩大的杠杆以及加速的土地投资，最终会将它引向何方？希望这一次，运气能站在雅居乐这一边。