解读绿地房地产成绩单:多元产业发力 聚焦核心城市

　　上半年绿地房地产业务呈现两大主线：区域布局——继续发力一线及核心二线城市，商业模式——商办运营平台升级扩容。同时，绿地“大金融”等多元产业的盈利和模式创新被业内人士认为是其此次半年报成绩的重要功臣。

　　绿地控股（600606.SH）的半年成绩单来得比其他标杆房企要早。7月18日，绿地控股发布2016年半年度业绩快报。其中显示，期内公司实现营业收入1081.5亿元，较上年同期增长25.57%；营业利润64.1亿元，同比增长22%；加权平均净资产收益率8.35%，同比保持升势。房地产主业实现合同销售金额1107.71亿元，同比增长34%；基建产业新增项目数、工程总金额大增，境内外区域布局进一步拓展；各项指标均顺利实现上半年预算目标。

　　绿地控股董事长、总裁张玉良向21世纪经济报道记者表示，整体多元化战略优势，产业协同、产融融合优势，以及绿地战略平台、资本平台、人才平台、品牌平台、管理平台日趋成熟，都将助力公司保持中长期持续向好的发展局面。

　　一名业内人士指出，绿地控股整体上市后首个完整财年过半，凭借战略上的主动谋变、转型升级，比如剥离云峰、金融发力之后，其房地产主业加“大基建、大金融、大消费”的业务组合进一步释放效能，呈现逐季提升的向好发展态势。

　　地产业务聚焦核心城市

　　来自海通证券的分析显示，绿地地产主业发力核心城市，多元融资有序推进。绿地上半年新增权益计容建面486.08万平方米，一二线城市项目占比78%，住宅项目占比55%。

　　上半年绿地房地产业务呈现两大主线：区域布局——继续发力一线及核心二线城市，商业模式——商办运营平台升级扩容。

　　在“销售”和“土储”两端，绿地将进一步聚焦核心重点城市。张玉良表示，“将资源集中于一二线及省会城市，目前及下阶段仍将是绿地的布局方向。”

　　上半年，绿地京沪穗等一线城市业绩较为抢眼：上海地区，绿地上半年实现销售面积51.67万平方米，销售金额170.59亿元，夺得区域总销面积之冠。京津冀地区，今年上半年不仅发布三大区域市场的五大新品，更获取4宗土地，计容建筑面积64万平方米，新增货值约209亿元，并签约北京市中心核心地段旧改项目，张玉良明确表示将继续加大对北京及北京城市群的投入。

　　目前绿地在京津冀地区已累计建设项目29个，总开发面积逾700万平方米，2015年全年营收超过200亿元。广东地区销售业绩同比大幅增长，下半年仍将是绿地市场拓展重镇，并明确了年销售目标300亿的中期战略规划。

　　克而瑞研究中心分析师傅一辰指出，绿地上半年营收、归属上市股东净利润同比增长明显，一方面是去年和前年销售业绩有较大幅度提升，今年项目纷纷竣工结转；另一方面并购了两家建筑企业也有助资产和营收规模扩大。

　　有业内人士也指出，绿地房地产板块尚有较大量商办存量土地及已开发待售项目，对绿地未来房地产业务的发展，既是潜力也是压力。但傅一辰认为，绿地部分超高层项目也将进入结转期，预计下半年还会对业绩产生贡献，并且商办类项目占比增加会拉动整体盈利水平。

　　翻阅绿地2016年上半年新增项目公告可以看出其战略调整：绝大部分项目位于一线和二线热门城市如苏州、武汉、南京、合肥等，但很少有高溢价项目；并购项目比例增加，尤其在上海；继续加码有优势的二线城市，如南昌、济南等，包括旧改和超高层项目。

　　在一二线城市商办市场去化问题上，绿地方面表示，“在重点核心城市，基于城市功能完善和产业发展需求，商办市场空间依然巨大。绿地将通过资源集成和平台搭建，继续以‘转型城市运营服务商’为目标，进一步确立商办运营领域优势。”张玉良认为，提升商办运营“软实力”意在长远，一是推动自持物业增值、带动租售，依靠内生型价值增值来实现增长和盈利；二是通过优质运营促成资产证券化。

　　基于“平台+服务”模式的思维，绿地以自有商办项目为载体，整合企业、服务商、物业、商业终端等社会资源，和政府相关服务功能模块，打造针对商务社区的共享经济平台。“企业服务平台”已布局全国26个重点一二线城市，企业用户达30余万；“创客中心”在北京、南昌、合肥等地落地，有力拉动商办项目的租赁及整售。

　　多元产业发力

　　张玉良指出，近年来，随着行业整体发展和市场不断调整，标杆房地产企业都因时顺势，加快了转型升级步伐。主要呈现四个趋势：一是产品转型，从单一开发走向综合开发。二是业态转型，从开发商走向运营商、服务商。这是产品形态综合化的自然延伸，也是房地产行业不断完善成熟的必然要求。三是市场转型，从国内经营走向海外经营。四是资源配置转型，从低能级走向高能级。

　　作为高度杠杆化的行业，房地产企业的发展与其对金融等资源的配置能力高度相关。绿地与新加坡荣耀基金合作设立总值约210亿元的房地产信托投资基金（REITs），并拟在新加坡证交所主板上市，就是绿地借房地产金融化与轻资产化方面亦实现快速去化、优化资产结构的一个案例。

　　绿地“大金融”等多元产业的盈利和模式创新被业内人士认为是其此次半年报成绩的重要功臣。

　　据绿地控股相关人士透露，金融板块上半年经营业绩总体较好，利润保持稳健增长。此前，绿地参与了奇虎360私有化回归、Wework投资、五矿金融重组等市场热点项目。下半年，金融板块在进一步提升盈利的同时，将谋求更多运作模式上的创新：债权投资方面，探索将类金融业务资产打包推向资本市场；股权投资方面将做强一二级市场投资联动，并探索“并购重组+包装上市”业务模式；银行、证券及保险等重点牌照获取也有望获得突破。

　　此外，上半年绿地基建产业新增项目数961个，项目总金额530亿元，同比增长544%，新进并购的贵州建工、江苏省建两家“绿地系”基建企业均实现快速增长。张玉良指出，绿地基建产业的“重头戏”将是进一步“平台整合、资源协同”，目标打造“中绿建”企业体系。

　　在“大消费”商品零售业务板块，一方面继续布局进口商品线下实体店，扩大上游海外直采规模；另一方面，绿地跨境电商业务正式起步，与上海青浦区合作设立跨境贸易基地，并迎来一批成长型跨境电商企业的入驻。下阶段将引入优质资源，带动自营品牌、采购规模及销售业绩的快速提升。

　　“经过近两年来的深度转型调整，我们的产业布局显著优化，经营质量逐季提升，为下阶段发展带来良好预期。”张玉良说。